楼盘看房找深工优居合规新房服务商信息公示
【绿城桂语兰庭】看房找深工优居合规新房服务商信息公示
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近日，深圳光明区一业主李女士（化名）向奥一新闻反映，她购买的新房尚未入住，就因主下水道堵塞导致反水，屋内预计泡水三天，损失数万元。
事发后，开发商与物业表示本次管道堵塞基本推断为交付后部分业主装修期间，建筑垃圾随意排入管道的人为因素造成，李女士的索赔之路陷入僵局。对此，律师表示责任认定需视证据而定，业主通常有两种维权路径。
水管堵塞导致反水
设计存隐患
李女士介绍，她位于绿城桂语兰庭的新家于2025年8月收房，原计划今年1月1日乔迁入住。但在去年底，她前往新房查看时发现屋内遍地积水，公卫淋浴区地漏不断反水。后经疏通，确认堵塞点位于楼栋主下水管道，掏出的堵塞物包括泥沙、抹布等装修垃圾。
李女士提供的视频显示，厨房、客餐厅、阳台、主卧等多处被淹，李女士表示自购的全屋定制柜、家具家电等受损，初步估算损失数万元。
事后，精装修单位在物业协调下完成了部分墙面、地板及柜体的维修，但李女士自行购置的家具家电及延期入住的租金损失未获赔付。
李女士认为，物业存在履职不到位的问题。“我要求查看2025年7月至12月的检修记录，他们没有提供针对我们这栋楼主管道的检查证明。”对此，李女士也对管道设计提出质疑：“这次堵塞位置在溢流管，如果设计是合格规范的，且预留了检修口，是不是就能提前疏通、避免这次事故？”
反水发生后，物业在天花板切的检修口。
业主质疑溢流管设计存在缺陷。
李女士坦言，如果是人为倾倒的垃圾导致的堵塞，但查不到具体是谁，“那我的损失就没人管了吗？”
管道验收合格
堵塞系人为因素
公开资料显示，桂语兰庭项目位于光明区光明街道翠湖社区，产品涵盖商品房、人才房等多种类型。开发商为深圳市汇银置业有限公司，系绿城房产集团旗下企业。
针对李女士的投诉，项目开发商作出回应。
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关于责任认定，开发商表示，事件发生后已协同物业完成疏通。并表示在房屋交付前，已按规范对所有排水管道完成通球试验并正式移交，“结合排查结果及该楼栋集中交付后业主二次装修的备案记录，基本推断本次管道堵塞为交付后部分业主装修期间，建筑垃圾随意排入管道的人为因素造成。”
通球试验移交清单。
关于设计合理性，开发商称，项目排水溢流管已于去年4月通过第三方专项验收，结论为合格。“经专业核查，项目排水溢流管设计完全符合国家及地方相关规范要求，无设计缺陷。”
关于赔偿处理，开发商表示已主动协调施工单位，免费为业主完成家中柜体、木地板、墙面涂料的翻新修复，目前现场装修已全部恢复。保险公司综合判定此次堵塞系人为因素，暂无法进行理赔。
同时，在回应中表示，物业日常对小区公共排水总管开展月度定期检查，相关记录完整。本次堵塞位置为排水立管隐蔽部位，属于常规巡检难以覆盖的区域。“此类突发堵塞，确实难以通过常规巡检提前预判。”
责任认定需视证据而定
物业完成规定巡检不等于当然免责
针对此次事件，奥一新闻采访了律师，从不同角度对责任认定和维权路径进行解读。
关于责任主体的认定，广东晟典律师事务所律师毛鹏分析，如果最终认定堵塞确系其他业主倾倒装修垃圾所致但无法锁定具体侵权人，业主通常有两种维权路径：一是依据物业服务合同起诉物业，要求其承担违约责任；二是依据侵权责任起诉楼上可能加害的全体业主，由他们自证清白。
“如果业主主张设计缺陷，需承担举证责任。如果最终认定是建筑物或配套设施自身的问题，在保修期内，依然由开发商承担责任。”同时，毛鹏表示，物业完成规定的巡检动作不等于当然免责。物业要证明自己无过错，需提供证据证明其已采取充分合理的防范措施。
南方民间智库社会矛盾第三方评议中心首席评议专家、律师臧建则从侵权责任构成要件切入。他认为，可以从有无过错、有无侵权行为、有无因果关系三个维度分析责任归属。具体而言，需厘清管道是否符合建设标准、物业有无尽责、能否锁定堵塞物来源。
他表示，给排水管道是否符合规范，有无存在缺陷，可以由专业机构进行鉴定。如发生损害和索赔，物业公司具有举证义务以自证清白，需提供确切证据证明其已尽到切实有效的管理维护，如能举证，物业一般无需赔偿；如不能举证，则应认定存在管理疏忽并承担相应责任。
此外，共同使用排水管道的业主负有共同管理、共同维护的义务。在无法确定堵塞物来源的情况下，如共同使用的业主不能举证证明堵塞与自己无关、没有免责事由，根据《民法典》的规定，应由共同使用的业主共同承担赔偿责任。
截至发稿前，开发商表示正与业主保持沟通，力争达成双方满意的解决方案。
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采写：奥一新闻记者 廖静文
编辑：蔡诗妍
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