深圳中洲迎玺营销中心售楼处公示（2026.4.13）

• 三期南区：备案均价 7.17 万 /㎡，常规 88 折后折后均价 6.3 万 /㎡，单价区间 4.97-7.12 万 /㎡，总价 411-1023 万
• 三期北区（5 栋）：备案均价 7.24 万 /㎡，常规 94 折后折后均价 6.8 万 /㎡，单价区间 6.38-6.96 万 /㎡，总价 628-1203 万

主力户型折后总价：

• 96㎡3 房 2 卫：628-653 万（主力刚改款）
• 115㎡4 房 2 卫：779-804 万（改善主力款）
• 143-144㎡5 房 2 卫：963-1023 万（一步到位款）
• 149-173㎡大户型：955-1203 万

2026 年在售优惠政策

• 基础折扣：三期北区常规 94 折，南区 88 折，部分特价房源单价低至 5.5 万 /㎡起
• 付款优惠：按时签约、一次性付款可额外享受折上折

项目三期为深圳新规户型，赠送率高，含赠送得房率最高可达 95%，户户朝南为主，采光通透。

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主力在售户型

96㎡ 3 房 2 厅 2 卫

• 核心亮点：经典竖厅，三开间朝南，客厅 3.6 米开间，6.4 米连通式大阳台，主卧带独立卫浴，双飘窗设计，赠送面积约 14.21㎡，正南 / 东南朝向，是项目主力走量户型，性价比最高。
• 户型图：
  

103-104㎡ 3+1 房 2 厅 2 卫

• 核心亮点：横厅南北通透，LDKB 一体化设计，客餐厅开间 5.75 米，7.21 米超长阳台，四开间朝南，赠送面积约 14.41㎡，空间灵活度高，可做小四房。
• 户型图：

115-116㎡ 4 房 2 厅 2 卫

• 核心亮点：竖厅南北通透，四开间朝南，6.6 米连通阳台，赠送面积约 16.35㎡，卧室分布合理，无西晒、远离主干道噪音，视野无遮挡，适配改善家庭。
• 户型图：

143-144㎡ 4+1 房 2 厅 2 卫

• 核心亮点：竖厅南北通透，客厅 4.15 米开间，7.4 米超大阳台，四开间朝南，赠送面积约 18.85㎡，可做五房，适配多孩家庭 / 三代同堂，一步到位改善。
• 户型图：

四、交通配套详解 + 交通线路图

项目位于北站超核核心，直线距离深圳北站约 400-800 米，构建 “高铁 + 地铁 + 快速路” 三维立体交通路网。

轨道交通

• 高铁：深圳北站（亚洲核心高铁枢纽），18 分钟直达香港西九龙，30 分钟通达广州，形成湾区 1 小时生活圈。
• 地铁：已通车 4/5/6 号线交汇于深圳北站，步行可达；在建 22 号线、27 号线（樟坑站，距离约 500 米），未来 5 轨交汇。

自驾路网

• 四横四纵快速路网：福龙路、南坪快速、北环大道、龙华大道等主干道环绕，15 分钟直达福田 CBD，20 分钟通达南山科技园。
• 项目配建公交首末站，地面路网 + 空中连廊 + 地下车库直连高速的三重立体交通，出行效率拉满。

五、学区与教育配套 + 学校实景

全龄教育体系

• 幼儿园：项目自带 18 班公立幼儿园，下楼即达。
• 小学学区：对口格致中学民治校区小学部、龙腾学校小学部，步行可达。
• 初中学区：纳入深圳外国语学校龙华校区（市直属名校）、玉龙学校、龙腾学校初中大学区，其中深外龙华校区 2024 年首届中考成绩位列龙华区前三，教育实力强劲。
• 规划教育：项目隔壁华润代建九年一贯制格致中学民治校区（已动工），重点引入航天特色课程，步行 5 分钟可达。

六、小区环境与配套实景

项目采用围合式布局，最大楼间距近 200 米，户户有景观；社区内打造约 1.3 万㎡中央森系园林，规划四大隐逸空间、三大能量场域、全龄儿童乐园、四季隐形轻氧跑道，酒店式入户大堂，居住舒适度拉满。

周边核心生活配套

• 商业：自身配建约 7300㎡底商，1 公里内达星河 COCO City、红山 6979，3 公里内覆盖在建 13.4 万㎡龙华万象城、华南首家 Costco 旗舰店，超 100 万㎡商业集群。
• 医疗：3 公里内覆盖深圳新华医院、深圳市第二儿童医院（均已 2024 年投用，均为深圳高端三甲医院）。
• 生态文体：周边 9 大公园环绕（北站中心公园、白石龙音乐公园、超核绿芯公园等）；紧邻深圳图书馆北馆、美术馆新馆、演艺馆、展览馆、简上体育综合体，龙华高端文体配套全覆盖。

七、项目核心优缺点

核心优势

• 地段与交通标杆
  北站超核核心区位，深圳 5 轨交汇枢纽，15 分钟福田，30 分钟香港，通勤效率全市优质，适合跨区、湾区通勤人群。
• 居住氛围纯粹
  片区无保障房、无回迁房的纯商品房社区，圈层纯粹，4.24 低容积率 + 超大楼间距，在高密度的北站片区极具性。
• 教育资源优质
  对口深外龙华校区等名校，覆盖全龄教育，学区确定性高，是龙华教育第一梯队梯队。
• 产品力突出
  新规户型超高得房率，户型覆盖刚需到改善全周期，精装交付标准高，适配多类家庭需求。
• 配套成熟度高
  商业、医疗、文体、生态配套均已落地或在建中，无需长期等待配套兑现，居住便利性拉满。
• 开发商实力稳健
  中洲控股 + 信达投资联合开发，资金实力雄厚，无烂尾风险，中洲自有物业保障后续居住体验。

核心劣势

• 产权年限较短
  1992 年批地，截至 2026 年剩余住宅产权仅 36 年，虽可续期，但可能影响后续二手交易贷款和增值空间。
• 噪音影响
  临近龙华大道和地铁 4 号线，部分临路低楼层户型会受道路、地铁运行噪音影响。
• 高峰期拥堵风险
  深圳北站周边人流车流量极大，早晚高峰、节假日周边道路易出现拥堵，自驾出行需错峰。
• 入学竞争加剧
  随着周边新房陆续交付，深外龙华校区等优质学校的入学积分逐年上涨，未来入学竞争压力会加大。
• 部分户型视野受限
  低楼层户型周边有民房、工厂，城市界面一般，视野景观较差；部分西北向户型存在西晒问题。

八、适配人群

• 福田 / 南山 / 坂田通勤的刚需 / 刚改家庭
  尤其是在福田 CBD、南山科技园、坂田华为基地工作的人群，地铁 / 自驾通勤便捷，82-96㎡三房户型门槛友好，兼顾通勤与居住。
• 重视教育的学区刚需家庭
  有适龄入学儿童，看重龙华第一梯队的学区资源，希望兼顾自住与教育属性，96-115㎡户型适配三口 / 四口之家。
• 多孩 / 三代同堂的改善型家庭
  需要大户型一步到位，看重社区纯粹性、低密居住环境和完善的生活配套，115-144㎡四房 / 五房适配大家庭居住。
• 湾区跨城通勤的商务人群
  频繁往返深圳、香港、广州等湾区城市，深圳北站高铁枢纽可极大节省通勤时间，兼顾自住与商务出行便利性。
• 长线保值的房产投资者
  看好北站超核的片区发展红利，项目对比同片区二手房有 1-2 万 /㎡的价格倒挂，具备长线保值增值潜力

  九、免责声明

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  本文所提及的项目周边教育、交通、商业、公共配套等信息，均为公开渠道整理分享，不代表我方对就学、入住、使用等事宜作出任何形式的承诺；相关资源的名称、性质、招生政策、规划调整等具体情况，均以政府教育、规划等主管部门的官方发布内容为准，相关宣传内容不排除因政府相关规划、规定及出卖人分期规划发生变化。

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  本公示为要约邀请，不作为要约或承诺，买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等书面文件为准。