-英瑞择房记-
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南山区
卓越珑秀公馆
前言 /INTRODUCTION
南山新盘，总价399万起——这个门槛确实让人很难不注意。
毕竟前两年【荔源雅苑】50平两房也是三百来万的价格
65平的两房，数据上看起来，多少舒适度有所增加!
可惜并不算高的品质，和独栋楼的设计，让这个性价比，又再次打了折扣!
目前最新的情况是：南向好楼层已经基本没了，只剩矮楼层 朝东的选择会多一些!
具体价格参考：
65㎡两房西向390-406万，东向409-420万，南向412-421万
81㎡三房东向506-520万，南向526万
先说优点，地段上，离科技园只有4公里，开车10分钟，到后海和深圳湾总部基地也就20分钟。地铁12号线【同乐南站】步行550米，通勤友好度是实打实的。
户型上是新规产品，65㎡做两房、81㎡做三房两卫，得房率88%-91%，多飘窗和设备平台赠送，在整个南山区新盘里，这种小面积产品几乎没有竞品。
隔壁【荔源雅苑】50㎡小两房去年入市很快就卖光了，【前海东岸】76㎡两房要590万起，【丹华公馆】58㎡还是层高3.9米改造的。所以单看“上车门槛”这四个字，确实有点优势!
再说缺点，项目占地只有3575㎡，就是一栋32层的单体楼，3梯8户，总共248户里有87户是回迁房，占比35%，车位202个，车位比1:0.81。没有小区园林，没有社区活动空间，孩子玩耍要去附近的中山公园，早晚高峰等电梯要排队，下班晚了可能没车位。
周边环境也比较现实——同乐板块处在南山和宝安交界处，附近有农贸批发市场、原南头直升机场，多是工业区和老旧小区，城市面貌确实一般。
商业配套依赖底商和周边农贸市场，最近的【海雅缤纷城】也要1.7公里。学校是【教科院同乐实验学校】，上学方便，但教学质量只能说中规中矩。
你在南山核心区上班，首付预算百万内，想买新房，不想住老破小，那它就是目前门槛最低的选择之一。
但同时你要做好心理建设：住进去之后，没有小区遛弯的地方，周末逛商场要开车出去，车位要抢，周边可能还在改造施工。
确定性在于地段底子不差——处在【科技园】、【留仙洞】、【前海】三大产业带交汇处，长期有人口和产业支撑，这是南山的底气。
但风险同样明确，单体楼加回迁房占比高加车位不足，这些硬伤在二手市场会被放大。同乐板块2022年至今已供应1500多套住宅，从“新房荒”变成了“供应大户”，未来想转手时竞品会很多。城市界面改造周期长，想短期套现难度不小。
01
基础数据
卓越珑秀公馆
【项目名称】卓越珑秀公馆（珑熙公馆）
【开发商】卓越集团
【物业公司】卓越“悦管家”物业
【物业费】约6.68元/平方米/月
【占地面积】约3,575.43平方米
【建筑面积】约2.6万平方米
【楼栋数】精品住宅、单体楼
【总户数】可售161套住宅
【产品面积段】65-81平2-3房
【梯户比】3梯8户
【容积率】4.97
【绿化率】30%
【车位】202个（含10个微型车位）
【交付标准】2027年6月精装交付
【产权年限】70年
02
户型介绍
卓越珑秀公馆
【卓越珑秀公馆】仅由1栋住宅楼组成，总高32层，采用3梯8户的梯户比设计
户型小结
【卓越珑秀公馆】上车南山的小户型，2-3房选择，比较实用的户型，上车南山门槛低。
03
实景情况
卓越珑秀公馆
04
项目对比
卓越珑秀公馆
01.
同开发商项目
和【卓越珑秀公馆】同一开发商的有：【卓越维港】、【卓越九珑】、【卓越和奕府】、【卓越柏奕府】
02.
新房对比
和【卓越珑秀公馆】成为竞品的新房有：【桑泰缙樾府】、【同乐公馆】、【中海云启源境】、【乐源雅居】
03.
二手房对比
和【卓越珑秀公馆】成为竞品的二手房有：下面二手项目包含最新成交价和租金情况
【东关·乐尚林居】
卖房成交价：
80平3房536万元（2025年12月）
91平3房611万元（2025年10月）
租房：
93平3房8000-9500元
177平4房13000-14000元。
【豪方天际】
卖房成交价：
76平3房535万（2026年3月）
87平3房638万元（2025年11月）
租房：
89平3房8000-9000元
117平4房12000-13000元。
【前海东岸】
卖房成交价：
78平2房470万元（2026年2月）
128平4房930万元。（2025年12月）
租房：
78平2房7000-8000元
88平3房9000-9800元。
05
优劣势分析
卓越珑秀公馆
优点：
1通勤方便：在南山三大产业带中间，离5个总部基地都不算远
2交通方便:约600米12号线同乐南站，几站到科技园;2028年通15号线能到深圳湾、西丽，自驾走南坪快速、北环也方便
3户型实用率高:65两房、81三房得房率88%-91%(含阳台飘窗)，布局合理
缺点：
1同乐板块不属于二梯队范围内如规划发展、城市面貌以及现有共建配套等，较难为房产带来较高的附加值
2周边配套一般都有一定的距离，书包和商业也不算知名
3三梯八户、车位比约1:0.8、回迁房占比约 35%、独栋楼视野三面被围、加之卓越最近几年刚需盘都设计的比较紧凑，看似 66标准两房实则客厅开间约2.95米，81三房两卫实则客厅开间约3米都比较袖珍
4、隔壁同乐公馆已封顶珑秀交楼时间还需要等待从楼盘素质来看同乐公馆的车位比、梯户比、户型以及使用率似乎竞争力更强
06
项目配套
卓越珑秀公馆
交通：（地铁/陆路）
12号线【同乐南】地铁口约600米。
15号线【同乐关站】（在建）24号线【同乐南】（规划中）
区块价值：
【同乐】——南山边角地带，位置不能算好，距离优质的配套有一定距离。
商业
【海雅缤纷城】（距离约3.2公里）、【前海山姆】（距离约4.5公里）【万象天地】（距离约7公里）【海岸城】（距离约6.7公里）【万象前海】（距离约5.2公里）
生态人文:
【铁路文化公园】（距离约500m）【中山公园】（距离约2.3公里）等
【南山文体中心】（距离约3.2公里）【南山图书馆】（距离约3.6公里）【博物馆】（距离约3.7公里）【南头古城】（距离约3公里）
教育：
教科院【同乐实验学校】（距离约300m）【华泰幼儿园】（距离约600m）
医疗：
【南山人民医院】（距离约3.9公里）【宝安人民医院】（距离约2.8公里）
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