2026.04.20 双地铁口深圳龙湖观萃苑旁开发商售楼处官方公示

• 宏发悦见公园里项目：楼面价约3.4万元/㎡，综合成本约4.2万元/㎡

• 深铁瑞城项目：楼面价约3.3万元/㎡，综合成本约4.1万元/㎡

• 地块成交价：7.66亿元

• 楼面价：约1.2万元/㎡

• 综合建设成本：约1.92万元/㎡（含楼面价、建安成本、税费等）

• 宏发悦见公园里：2025年清盘均价约3.7万元/㎡

• 宏发美域：2026年1月二手房成交均价约3.19万元/㎡

• 预计开盘均价约3.5万元/㎡起步价约285万元起（89㎡户型）

• 相比周边竞品，价格处于合理区间，毛利率约46%，处于科学城项目正常水平

• 考虑到科学城产业转化区的发展潜力和双地铁交通优势，该价格具备较强竞争力

• 竖厅格局，客厅3.4 m开间，LDKB一体化，S墙预留冰箱卡槽

• 四开间朝南，全屋阳光满格

• 主卧270°无柱转角全景舱，含墙含飘窗17.32㎡

• 含墙含飘窗卧室：主卧17.32㎡ / 次卧9.62㎡ / 次卧6.2㎡

• U型厨房操作高效，双卫全干湿分离

• 客厅-次卧贯通5.7 m大阳台，东南向

• 超100%得房率（含赠送）

• 竖厅格局，客厅3.5 m开间，LDKB一体化，S墙预留冰箱卡槽

• 四开间朝南，全屋阳光满格

• 主卧270°无柱转角全景舱，含墙含飘窗18.63㎡

• 含墙含飘窗卧室：主卧18.63㎡ / 次卧10㎡ / 次卧8.48㎡ / 次卧7㎡

• U型厨房操作高效，双卫全干湿分离

• 客厅-次卧贯通6.15 m大阳台，东南或西南向

• 超100%得房率（含赠送）

• 竖厅南北通透，客餐厅分离，空气对流+功能分区双优

• 四开间朝南，全屋阳光满格

• 主卧270°无柱转角全景舱，含墙含飘窗18.3㎡

• 含墙含飘窗卧室：主卧18.3㎡ / 次卧11.55㎡ / 次卧11.16㎡ / 次卧8.99㎡

• U型厨房操作高效，双卫全干湿分离

• 客厅-次卧贯通6.45 m大阳台，东南向

• 超100%得房率（含赠送）

• 横厅南北通透，客餐厅分离，双阳台对流，空气与景观双优

• 四开间朝南，超16 m巨幕面宽，阳光从早到晚

• 主卧约29㎡奢阔套房+270°无柱转角全景舱，私享级尺度

• U型厨房操作高效，双卫全干湿分离

• 3.9 m景观阳台东南向，冬暖夏凉，园景与日照兼得

• 超100%得房率（含赠送），137㎡终极改善"负公摊"标杆

• 地铁6号线红花山站距离项目约300米，步行5分钟可达，是科学城人才通勤的重要选择

• 地铁13号线新庄站距离项目约1公里，二期已于2026年3月14日通过竣工验收，3月15日开启空载试运行，预计2026年6月正式开通，届时可快速通达南山科技园、深圳湾超级总部基地等核心区域

• 双高速路网自驾可通过南光高速（永久免费通行）和龙大高速两条免费高速路便捷通达深圳各区，2公里左右可上龙大高速，4公里出头上南光高速

• 13号线二期开通后将与6号线实现便捷换乘，为科学城人才提供高效通勤解决方案

• 深实验明湖学校（九年一贯制）位于月亮路与碧塘路交会处西南角，属于凤凰街道塘尾社区，学区覆盖南庄社区2026年9月正式投入使用是光明区教育局重点打造的新校

• 光明实验学校小学阶段可就读光明实验学校小学部，初中阶段可选择光明实验学校初中部，该校2022年中考重点高中录取率达70%左右，为光明区头部公办学校

• 其他优质学校学区还覆盖秋硕小学、龙豪小学、深圳市教育科学研究院实验小学（光明）、明达小学等小学，以及光明第二中学、深圳市教育科学研究院实验学校（光明）初中部等中学

• 科学城教育资源优势光明区已获评"全国义务教育优质均衡发展区"，教育资源日益丰富

• 自带商业配套项目规划1400㎡底商和500㎡社区菜市场，满足日常生活基础需求

• 大仟里购物中心距离项目约1.5公里，是光明区最大商业体（15万㎡），2024年已引入蔡澜、农耕记、MLB等光明首店

• 盒马鲜生光明首店位于光明星河COCO City，距离项目约3公里，支持30分钟配送，预计2026年4月覆盖光明核心区域

• 天虹商场距离项目约1.5公里，提供基础生活服务

• 百佳华商场距离项目约2公里，满足家庭购物需求

• 红花山公园紧邻项目，面积约27.3万㎡，植被茂密、景色优美，设有休闲步道、健身设施等

• 红花山体育中心步行可达，提供多样化的体育活动场所

• 光明区文化馆距离项目约1.5公里，丰富居民文化生活

• 茅洲河碧道距离项目约2公里，提供高品质户外休闲体验

• 社区绿化空间项目自身绿化率达30.01%，两层架空设计（一层架空停车场屋面，二层架空绿化休闲），提升社区环境品质

承袭龙湖33载豪宅基因于光明心3.1低密稀贵土地之上，匠造光明首个新国标奢宅范本。户户高标奢装，全系使用率超100%，向深圳高知菁英敬呈一份美好生活的终极提案。

光明罕见3.1低密围合浮岛布局，以南法五园、浮岛泳池臻选多种奢石名木打造深圳首座低密南法艺术花园。并以约10M凯旋之门、9.4M穹顶光厅等配置，铺陈片区惟一千万级七重归家礼序。

高配钻感玻璃立面光明惟一户均超100%得房率、全屋飘窗赠送，奢享270°无界视野套卧，新国标户型引领。户户奢装高配，升级超5000L巨量收纳体系，让精致与功能完美共生。

光明首个超1000㎡立体“泛”会所，定制运动、社交、阅读、办公四大私属场域定制化“挚友会in+”社群体系，纯粹高阶菁英圈层社群。

• 位于光明科学城产业转化区辐射范围内，周边聚集三大核心产业集群

• 2024年光明区产业规模已突破2300亿元，2025年公明街道规模以上工业总产值达473.37亿元，同比增长4.64%

• 光明科学城正从"显山露水"向"高山流水"演进，区域价值持续提升

• 距地铁6号线红花山站仅约300米，步行5分钟可达

• 距在建的13号线新庄站约1公里，二期预计2026年6月正式开通，可快速通达南山核心区域

• 2026年5月入市，6月13号线开通实现"即买即用"的通勤优势

• 自驾可通过南光高速（永久免费通行）和龙大高速两条免费高速路便捷通达深圳各区

• 容积率仅3.1，区域罕见低密，居住舒适度显著提升

• 总高25层，层高3米，楼栋间距普遍在20米以上

• 2梯4户/2梯5户设计，梯户比合理，减少电梯等待时间

• 两层架空设计（一层架空停车场屋面，二层架空绿化休闲），提升社区公共空间品质

• 学区覆盖多所优质公办学校，包括塘尾第一学校（2026年9月投入使用）

• 光明区已获评"全国义务教育优质均衡发展区"，教育资源日益丰富

• 塘尾第一学校为九年一贯制学校，办学规模为54班2520个学位，隶属于深圳实验光明学校（集团）

• 自带1400㎡底商和500㎡社区菜市场，满足日常生活基础需求

• 周边1.5公里范围内拥有光明区最大商业体大仟里购物中心（15万㎡），业态丰富

• 光明区首家盒马鲜生已开业，支持30分钟配送，提升生活便利性

• 东南侧为南庄旧村城中村，城市界面欠佳，短期内难以改变

• 西南侧有大片空地规划为商业用地，后期建设可能产生噪音影响

• 项目所在区域属于公明街道核心地段，周边高楼林立，但部分区域仍显老旧

• 虽然学区覆盖多所学校，但部分学校距离项目较远，如光明实验学校距离项目约1.6公里

• 需要科学城家庭权衡教育质量和通勤便利性

• 科学城部分规划配套仍在建设中

• 配套落地需要时间，短期内可能无法完全享受科学城成熟配套

• 科学城配套成熟度与项目交付时间存在时间差需考虑这一因素