2026.04.25 海晏府开发商售楼处官方公示
一、项目基础信息
-英瑞择房记-
○○○●
南山区
海晏府
前言 /INTRODUCTION
这次招商对这个项目是比较自信的，也寄予了厚望，目前吹风备案价15万左右，实际预计在13万左右，起步价1900万，价格是真的高于周边的！
但是经历了【沄玺】、【后海招商玺】和【信悦湾】的开盘之后，再加上去年招商拿地的成本，核算下来，又觉得有些见怪不怪。一起参观的粉丝朋友还是表示有兴趣，样板房开放后会继续来看！
南山GDP突破万亿的新闻，最近也是刷爆了朋友圈
虽然上海的浦东新区和北京的海淀区虽然早已经过了万亿南山区整体面积不到190平方公里浦东新区拥有1200多平方公里超过深圳市一半的面积，海淀区也有400多平方公里，因此南山区这个GDP的含金量还是高的，这对于南山区核心地段的优质新盘，是一个有力支撑！
现在买新房的思路和心态已经悄然发生变化，之前是觉得买到赚到或者有漏捡才考虑参与，更多就是为产品和设计买单了!
【沄玺】和【信悦湾】的热卖，也代表了市场对于核心地段新规产品的认可！
目前【海晏府】建设进度：
这次【海晏府】就地段而言，是显著优于前海【一湾臻邸】南侧即将拍的地块，以及妈湾剩下的待开发地块的！
整个前湾的居住氛围目前都没有起来，【海晏府】周边已经有【深业云海湾】【天健悦湾府】【天健悦桂府】，南面还会再拍一块地，未来五个小区可以连成一片，形成较为完善的住宅群！
目前妈湾待开发的地块，也会存在远离妈湾七子和印里这种核心商业的问题，未来的开发周期会拉得比较长，短期住宅体验会很一般！
因为更为成熟的桂湾板块临河看海的地块项目，很难不在一众待开发地块中脱颖而出！
01
基础数据
海晏府
【项目名称】海晏府
【开发商】招商蛇口
【项目地址】南山区南山街道桂湾一路南面、梦海大道西面在前海合作区桂湾片区最北端，紧邻双界河
【地铁】距离1/5/11号线前海湾站直线约700米
【占地面积】约8286㎡
【建筑类型】住宅
【楼栋数】规划3栋建筑
【总户数】151套
【产品面积段】将推出约139㎡、176㎡、194㎡三种“4+1房”纯大户型
【梯户比】2梯2户或2梯3户
【容积率】3.1
【楼高】限高80米以内
【产权年限】70年
02
户型介绍
海晏府
【海晏府】项目占地约8286㎡，规模适中，共规划3栋建筑。容积率为3.1，限高80米以内，定位低密舒居小高层。采用2梯2户或2梯3户配置预计3月底入市。
户型方面，将推出约139㎡、175㎡、194㎡三种“4+1房”纯大户型，总共151套。
大部分户型做到南北通透，采光与通风俱佳。
从今天展厅现场了解的效果图看，项目为3栋一线临河建筑，呈围合式布局（与观潮府相似），含2栋板楼与1栋塔楼。外立面以玻璃幕墙为主，搭配泳池与精致园林。
T2板楼：一梯两户，南北通透，可实现大面宽、短进深，类似华侨城新玺等高端平层设计。
T3塔楼：品字形结构，中间户三面采光，端头户南北通透，兼顾视野与功能性。
户型小结
【海晏府】在普遍高密度、高梯户比的市场上，低密板楼与塔楼组合，能提升室内采光、视野的体验，更契合改善客群对品质的需求。
03
实景情况
海晏府
视野实景：
04
项目对比
海晏府
01.
同开发商项目
和【海晏府】同一开发商的有：【招商双玺】【招商后海玺】、【招商玺家园】【招商领玺】
02.
新房对比
和【海晏府】成为竞品的新房有：【前海时代3期尊府】【保利瑧誉府】【观潮府】
03.
二手房对比
和【海晏府】成为竞品的二手房有：下面二手项目包含最新成交价和租金情况
【深业云海湾】
卖房成交价
106平3房1100万元，（2025年10月）
租房：
107平3房约10000-11000元
116平3房约12000-13000元
【前海时代CEO公馆】
卖房成交价
157平4房1816万元。（2025年8月）
211平4房1999万元（2025年12月）
租房：
146平3房约17000-17500元
156平4房约17500-18000元.
【天健悦桂府】
卖房成交价
119平3房1046万元（2025年11月）
162平4房1536万元。（2025年11月）
租房：
118平3房约13000-14000元
120平3房约14000-14500元.
05
优劣势分析
海晏府
优点：
1、区位优势，位于前海发展最为成熟的桂湾周边产业集聚，未来发展空间大
2、紧邻双界河生态环境好，周边遮挡少，景观资源丰富
3小高层低密度设计，定位属于属性享受型不再是高耸入云的设计
4断供4年，最后一块头排河景住宅，性不言而喻
缺点：
1地块较小社区不大
2、拿地价比较高，加上面积会做得比较大，起步售价门槛会拉上来
06
项目配套
海晏府
交通：（地铁/陆路）
约500m地铁1号线/5号线【前海湾站】；约800m地铁1号线【新安站】
区块价值：
【桂湾】——三湾之首，配套最成熟的核心地带
商业
约1.2公里【万象前海】，1.4公里【前海壹方汇】，1.7公里【深圳前海壹方城】，2.1公里【海雅缤纷城】
生态人文:
项目旁边就是双界河，生态环境好；周边1.3公里【前海公园】，1.9公里【前海石公园】
教育：
约500m【前海桂湾学校】、【深圳市宝安实验学校】
约800m【前海国王国际学校】，稍远一些约2公里有【南山实验前海港湾学校】
医疗：
2.7公里三甲医院【南山区人民医院】；2.8公里【深圳市宝安人民医院】
英瑞总结/Summary
【海晏府】适合人群：（1900万以上，3-6口人，前海上班，改善群体）
从自住角度：
【海晏府】作为桂湾地王，也是桂湾的首个新规产品，这次的品质和热度毋庸置疑
追求在前海片区有高品质住宅的群体想对标豪华公寓如【胤璞】【悦玺】的群体等等，都可以关注这个项目！
目前就了解到的设计团队而言，是强于周边产品不少的！
未来低密度小高层的设计结合出众的外立面和产品品质，也有机会从一众偏高的产品中脱颖而出！
从投资角度:
未来的趋势，将从一手倒挂二手，变成用一手拉动二手，一手房因为品质而产生溢价，将成为一种趋势!这个盘注定是26年很受关注的盘，毕竟旁边二手不到10万单价，这次13万单价去化将是很大挑战！
但是作为桂湾最后一块临河看海的地块，这次的产品依旧非常值得期待！
二、重要警示
官方线上实景仅作参考，实际以现场交付为准。
三、免责声明
1.本宣传资料中线上实景、线上展示素材为项目阶段性拍摄，因拍摄角度、光线等因素，与实际交付标准可能存在差异，不作为合同要约或交付依据。
2.本资料中关于项目周边教育、交通、商业、医疗、公园等公共设施的介绍，仅为基于一定时点公开信息所作的整理与示意，旨在提供参考。相关设施的存在、规划、建设进度、运营主体、服务范围等均由政府或相关权利方决定，存在不确定性，不构成出卖方的任何承诺。
3.本文部分图文素材来源于网络，仅作信息展示。
4.本宣传资料中的户型图、效果图、示意图、模型、数据等信息，仅为设计意向或概念展示，不构成要约或交付标准。因规划、设计变更及施工原因，项目信息可能调整，最终以政府部门核准文件及双方签订的《商品房买卖合同》及其附件约定为准。
5.本资料为项目推广材料，性质为要约邀请。开发商在法律允许范围内保留对项目规划、设计及本宣传资料内容进行解释、修正和更新的权利。
