2026.04.25 中洲.迎玺花园二期开发商售楼处官方公示

一、项目基础信息

【项目名称】中洲.迎玺花园

【占地面积】约7.7万㎡

【建筑面积】约44.6万㎡

【推售产品】93-163㎡ 3-4房

【交付标准】精装交付

【交房时间】预计2026年6月

【房产性质】70年(1992.12-2062.12)

【总户数】规划2699户

【车位数】约2800个

【物业公司】中洲物业

【物业费】5.8元

【容积率】约4.24

【绿化率】约40%

【梯户比】2T43T33T4

中洲.迎玺花园项目前身为【黄金台山庄】项目，是宝东地产1992年以协议出让的方式从国土资源局获得，中洲集团在2001年出资获得了该项目90%股份，然后又因中洲与东宝地产之间长达20年的的权益纠纷，导致项目一直搁浅没有开发，直到2022年9月以“迎玺花园”命名才正式实质性开发。

中洲.迎玺花园整个项目涉及A806-0396和A806-0397两个地块总建筑面积约7.7万㎡，规划总建筑面积约44.6万㎡，集住宅、裙楼商业、社区基础生活配套于一体，目前两个地块均已平整，其中A806-0397地块先开发。

中洲.迎玺花园目前在售是A806-0397地块，共8座主体建筑--9个单元，呈现围合式分布，地块的容积率4.42，绿化率40.01%，约1.6万㎡的园林花园，共有1395户，配的车位有1510个，官方宣传外立面采用的是铝板+玻璃幕墙材料/工艺。

项目二期加推住宅有五栋楼，746套房源；2-1栋和2-2栋层高是31F，梯户比是2T4，2-3栋、2-4栋、2-5栋层高是49F，梯户比是3T3和3T4，交楼时间预计2026年6月。

交通地铁：深圳北站是龙华也是深圳目前体量最大的交通枢纽，目前已经开通运行的地铁有4/5/6号线，轨道交通还是非常便捷的随着地铁五期地铁规划布局，未来项目将会晋升为27号线地铁口物业。

一期的部分户型还有天铁的噪音，后期加装隔音罩，可能会有不错的改观，存在不确定性；二期加推的户型大部分远离天铁，看花园，比一期更加的安静

教育资源项目自带18班的幼儿园；根据龙华教育局的公示，项目对应的小学是格致中学民治校区小学部和龙腾学校小学部；初中是格致中学民治校区初中部、龙腾学校初中部、玉龙学校初中部深圳外国语龙华校区初中部。

深圳外国语龙华学校虽说是名校加持，但是这么多年的考试成绩并不是很理想，龙华教育界的“黑马”龙华实验学校有后来居上的趋势，这几年的考试成绩和口碑都很不错。

值得注意的事：北站附近增加了5个小区，华润、中海、保利招商、紫云府、中洲迎玺，未来深圳外国语龙华校区初中积分竞争肯定更加的激烈，积分要求更高；好在格致学校、龙腾学校口碑还是不错的；项目自带幼儿园，小学、中学都在自家门口，上学比较方便

商业配套：项目自带7300平米的底商，可以满足简单的日常生活需求，目前周边的商业主要还是依赖红山片区。北站片区的商业还在逐步完善过程中，未来项目500米范围内，同期在建的华润、中海、绿芯公园等项目都配建有商业，其中华润超核商业中心会建设深圳第三座万象城，未来将会成为龙华地标级商业之一。

红山大型商业到项目就2公里左右的距离，民治1881MALL、嘉煕业广场（大润发）星河COCO-City、玖龙荟、红山6979商业中心等

休闲资源项目楼下就规划有多块公园绿地，其中最具代表性是绿芯公园占地面积约10.42万㎡，规划总建面约16.14万㎡，兼具休闲娱乐和市政配套服务功能，还配以华润万象商业

项目有4种户型93-97平-3房2卫(304套)115-120平-4房2卫(152套)131-142平-4房2卫(198套)163平-4房2卫（92套）。

建面93-97平米：3房2厅2卫，传统的竖厅户型，动静分区格局。客厅的大小为3.6m * 6.4m ,不管是从数据看还是去看样板间，整个客厅和餐厅的长度明显比其他同面积段短不一点，客厅的开间宽一些；阳台的大小为3.6m * 1.5m主卧在不包括卫生间和飘窗的情况下约10-13平米之间，其他两个次卧不包括飘窗的情况下分别是7-8平米和7-9平米左右；93平米和97平米户型的大小大别基本就体现在3个卧室的大小，客厅以及其他公共区域面积基本不变

户型分析：

2栋一单元02/03户型东南朝向，正前方是小公园，右边是龙华大道，视野开阔，没有任何的遮挡，越高视野越好；东南朝向+无视野遮挡，采光更加不用担心；龙华大道作为主干道，车流量还是挺大的，所以02户型比03户型更加的安静，02户型主卧靠近花园，儿童房看花园，03户型主卧和儿童房卧都靠近马路；所以02户型可以考虑中低户型的没有问题，03户型则一定要考虑中高楼层，噪音小一些，视野和景观更好；02、03这两个户型的总价一定会相差很大。

2栋二单元02/03户型西南朝向，阳台都看小区花园，可以说是看整个花园的全貌，楼间距基本是整个小区最大的距离了，接近200米；西南朝向+无遮挡，中低高楼层的采光都不用担心，03户型主卧和次卧西南朝向，儿童房东南，采光可以说是最好的，02户型主卧次卧西南，儿童房西北采光稍微差点；03户型同样靠近主干道龙华大道，主卧和儿童房的噪音干扰不可避免，只能尽量选中高楼层，噪音会稍微好些；02户型主卧和儿童房则是靠近内部小路，受到噪音的干扰会好很多；既然是看花园的户型，楼层选择太高反而看不到花园，所以03户型尽量中高，02户型则中低是最有性价比的。

2栋四单元、2栋五单元情况基本相同，都是西南朝向，看中洲的另一个地块，中建是内部道路，视野和景观肯定是三房户型里面最差的，未来看到的就是另一个地块的建筑，楼间距预计在100-150米的样子。02户型儿童房西北朝向，看内部道路，主卧同样靠近内部道路，03户型儿童房东南朝向，看花园；值得注意的是2栋四单元、2栋五单元02户型虽然是超马路，但这个内部小路，而2栋一单元、2栋二单元03户型是主干道

建面115-120平米：4房2厅2卫，有传统的竖厅户型，也有横厅户型；竖厅户型客厅开间3.7m，餐厅开间2.7-2.9m；115-120平米户型公共其余的面积大小相差不大，差别主要在房间。横厅户型相比竖厅户型在空间利用率更高，少了过道的让费，而且横厅户型南北通透，深圳冬短夏长的特殊气候，横厅更加受欢迎。

户型分析：

2栋一单元04户型西南朝向，朝西会更加多一些，115平米横厅户型，看花园，视野、景观、采光都还不错，最大的问题是3个次卧都靠近龙华大道户型很好，朝向也能接受，估计最大的问题就是噪音问题了，但凡喜欢这个户型的肯定会纠结这个问题，楼层尽量往高的选吧！

2栋二单元04户型东南朝向，115平米竖厅户型，短距离内视野被2栋一单元楼体遮挡，受噪音影响应该是最大的，客厅、主卧、2次卧都会受到影响毫无疑问是115-120平米户型里面最差的。

2栋四单元、2栋五单元01情况基本相同，120平米竖厅户型都是西南朝向，都看向中洲另一个地块，也就是3期，未来肯定是看建筑。不过五单元01户型可以看部分花园，同样面临内部道路，这种非主干道，中高楼层基本就没有地面噪音的干扰。

建面131-142平米：4房2厅2卫，双龙抱珠户型，减少过道让费，空间使用率比较高，而且整个户型的私密性更好，右边两个房间--主卧旁边的次卧作为儿童房或者书房，左边两房间--老人房、儿童房、书房都可以，潮汕人特别喜欢这种户型；厨房带有生活阳台，在目前市面上比较罕见；餐客厅开间3.8米，主卧不包括卫生间和飘窗大概16平米左右。

户型分析：

2栋一单元01户型，131平米西南朝向，看花园；楼间距充足，视野和采光都没有问题，虽然是在2栋一单元，但是客厅和房间都是朝花园，基本没有噪音的影响，看花园中低楼层即可。

2栋三单元02户型，142平米东南朝向，同样看花园；楼间距比一单元更加开阔，阳台+卧室视野都是看花园，短距离没有遮挡，采光也不会有问题；如果说一单元还担心主干道龙华大道有少许噪音干扰，三单元就可以完全不用担心了，主题建筑本来就是考虑内部道路，02户型更是靠近内部。看花园没有噪音干扰在楼层选择方面，中低楼层即可。

建面136-141平米：4房2厅2卫，传统的竖厅户型动静分区客厅的开间4.2m，餐厅的开间4.2米，主卧大约17平米，其他的次卧依次约10平米、9平米、7平米；如果说户型的优点，那就是南北通透的双阳台设计，同样主卧也是通透的设计。不过这种双阳台的设计比较难改动，不能改成样板间120平米的格局。这种户型主打的就是采光和通透性，居住起来非常的舒服，妥妥的土豪户型设计。

户型分析：

2栋二单元01户型，东南朝向，双阳台设计，主阳台西南朝向，次阳台东北朝向；二单元01户型稍微靠近龙华大道，有噪音影响，尽量中高楼层。

2栋四单元、2栋五单元04情况基本相同，东南朝向，朝南更多些，主阳台东南朝向，次阳台西北朝向；四单元靠近内部道路，车流量比较小，噪音干扰很小；不过视野肯定有五单元楼体的影响，五单元不管是视野还是噪音肯定没有影响的，可以说五单元04户型是整个加推最好的选择。

建面163平米：4房2厅2卫，传统的竖厅户型动静分区；双阳台设计，主阳台东南朝向，次阳台西北朝向，靠近小路；楼间距很大，视野和采光完全没有影响，三单元01、03户型，差别很小。

项目劣势：

1.项目是1992年批地，产权70年，目前剩下39年，这个是中洲项目严重的缺点；可能会有很多人说可以续地，根据小编的调查，目前市面上确实有部分住宅没有到期就可以续期的情况，但都是产权50年的住宅用地，这个是不同时期政策造成的

2.项目部分楼体能感受到高铁的噪音，虽说未来会加装隔音棚，但是存在不确定性，不知道在加装之后噪音的影响多大；项目东侧是主干道龙华大道，车流量比较大，同样有比较大的噪音，特别是低楼层。

3.项目南侧是白石龙村，后续一旦城市更新旧改规划，项目面临长期的噪音和粉尘的干扰，这种在龙华来说非常的常见。

项目优势：

1.项目位于龙华北站，2022-2023年是北站片区发展进程中非常重要的一年，区域迎来了包括华润、中海、招商、保利、中洲等多个头部房企助力北站国际商务区的建设，不仅落地大量的住宅，还包括万象商业、绿芯公园、格致中学等优质配套也在加速完善，未来这边会更加的完善，作为龙华新的“龙头”，区域价值完全不用担心，位置决定价值！

2.龙华其他楼盘周边多多少少有农民房、城中村之类的，北站是全新的空地，周边的城市面貌全新，未来的规划也不错；北站还有一个其他优势，整个龙华的人口密度比较大，交通拥堵，北站和其他区域相比稍微好点，到南山、福田开车地铁都比较方便。

3.北站大大小小的楼盘有五个，华润、中海、保利招商、紫云府、中洲迎玺；所有的楼盘均有大大小小的缺点、楼盘小没有花园、保障房、停车位不充足、价格高没有性价比、在地铁和主干道中间，甚至夹在两条地铁中间的等等问题；中洲迎玺同样有自己的问题，但和周边其他的楼盘相比，中洲的花园是最大的、居住氛围最纯粹，没有保障房、停车位达到1:1完全充足、梯户比也有明显的优势

项目总结：

中洲项目的优缺点可以说是非常的明显了，而且有点极端，对比北站的项目而言，有着低密度的大花园社区，这是之前所有项目都没有的，是项目最大的优势；而39年的土地年限且中途不能续地，这个是项目最大的缺点，房子还没有买到手，就要操心未来房子不好卖的情况，有点闹心！

一期开盘的时候，这个是很多人担心的问题，但是龙华看了一圈，北站所有项目看完，最后还是选择了中洲；项目一期开盘和周边的楼盘比价格优势最大，但是卖的并不理想，不过中后期出售的相当不错，当然这和房地产不断发出的政策有一定的关系，但也是北站最受欢迎的楼盘。

93-97㎡三房折后562万起；115-120㎡四房折后645万起；131-142㎡四房折后813万起；163㎡大四房折后1009万起

折扣体系：开盘87折+准签99折+一次性99折。

不同楼盘各有优缺点，结合自己的需求，大家在买房的时候仔细甄别，适合自己的才是最好的欢迎大家和小编探讨购房中遇到的困惑。

文章可以白嫖，感情不可以。

二、重要警示

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