2026.04.25 深业上宸开发商售楼处官方公示

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2026年 五一置业黄金周｜深有新意，安家正当时

活动时间：2026 年 4 月 23 日 — 2026年5 月 15 日

一、项目基础信息

本篇文章共分为10个章节，想了解哪个章节可直接下拉

项目位于龙华区大浪与民治街道交汇处属于龙华核心的上塘片区该板块是龙华区城市界面成熟、商品房集中的优质居住区占据深圳几何中心的战略位置具有较强的抗跌性和发展潜力。项目由深业集团主导开发，分南北两个地块（上宸瑞府、上宸华府）联动建设，总建筑面积近12万㎡，旨在打造一个完整的、高品质的大型居住社区，形成规模效应距离已开通的地铁4号线上塘站约600米左右，步行可达，日常通勤便利。从该站乘坐地铁，两站即可直达深圳北站枢纽，无论是前往福田中心区，还是通过高铁进行城际出行都非常快捷。此外，项目周边还有福龙路新区大道等城市主干道实现15分钟直达深圳北站，30分钟通达福田中心区。深业上宸项目凭借其上塘核心地段、步行范围内的地铁站、成熟完善的商业教育与文体配套构建了显著的区位优势。加之其3.1的低容积率和纯商品房社区的定位，使其成为龙华区一个兼具居住舒适度和生活便利性的“均衡型”优质选择。

06实景图

该项目截至目前（2026 年 3 月）仍处于基坑与基础施工阶段没有建成的楼栋外观。

07平面图

交通配套：

地铁出行（绿色高效）步行距离：距4号线上塘站约600米（步行约10分钟）。 通勤效率： 高峰时段发车间隔仅2.5-3.5分钟，两站直达深圳北站，可快速换乘5号线，通达福田、罗湖、前海。 服务时间： 运营覆盖06:30-23:00，兼顾通勤与夜间出行需求。

自驾出行（快速免费）核心干道：紧邻福龙路（城市快速路，双向六车道，设计时速80km/h，全程免费）。

枢纽联动：通过深华快速路-福龙路立交，可快速接入龙澜大道，前往福田、南山方向节省约20分钟车程。

路网延伸：简上路直达深圳北站，龙澜大道北延段通车后可快速衔接外环高速。区域价值发达的交通网络不仅满足日常通勤，更极大拓展了周末休闲与商务出行的便捷半径，充分体现了“中心之城”的区位价值。

教育配套：

学前配套北地块规划配建一所9班制幼儿园南地块规划配建500㎡托育机构可满足0-6岁儿童的早期教育需求，实现家门口的启蒙教育。

小学教育根据2025年最新的学区划分，业主子女拥有双重入学路径

就近入学（主要学区）小学学区划入华东师范大学附属深圳龙华学校教育集团未来小学距离项目约580米。该校2025年录取积分为第六类62.1分（非深户+学区租房，满足21个月社保即可），学位相对充足，入学门槛较为宽松。

电脑派位（可选机会）可选择报名参与华东师范大学附属深圳龙华学校教育集团（小初一体）的电脑派位，距离约860米。2025年小一学位派位中，821人参与争夺306个名额，录取率约为37.27%。

初中教育项目在初中阶段的配置同样具备双保险优势

单片区保障项目明确划分在龙华区实验学校初中部单片区内，距离约1.3公里。2025年初一录取积分为A1类60.2分，这意味着只要是深户+单片区内的商品房业主子女，入学基本没有悬念。

派位机会同样可以参与上述华东师范大学附属深圳龙华学校教育集团的初中电脑派位，争取更优质的教育资源。

距离项目约10分钟步程即为区域核心商业体——MALL上塘荟该商场总商业面积约8万㎡，已引入200余个品牌，涵盖乐购express、万达宝贝王、上影影院以及华为、NIKE、海底捞等知名商家。

近享特色会员制仓储华南首家Costco会员旗舰店距离项目约750米。该店提供离境退税服务、免费轮胎检测及全球采购的高品质商品，会员年费199元，为业主带来一站式、高性价比的购物体验。

联动区域商业集群驾车10分钟即可抵达商业面积约9.5万㎡、日均客流量超3万人次的星河COCO City（民治店）业态涵盖餐饮、娱乐、零售等。周边3公里范围内，还分布有红山6979、龙华天虹购物中心等大型商业综合体，共同形成完整、便利的商业服务网络。

社区底商补充日常所需项目自身配套有500㎡社区底商计划引入7-11便利店、社区餐饮等业态，满足业主日常基础购物需求。

10优缺点分析

优点分析

1. 地段核心
   项目位于龙华上塘板块，该区域是仅次于红山的第二梯队核心地段，城市界面成熟，居住氛围浓厚。

2. 配套成熟
   周边生活配套已全面落地，无需等待规划兑现，入住即享成熟生活气息。

3. 交通便利
   步行约600米即达地铁4号线上塘站，通勤福田、深圳北站十分便捷。

4. 商业丰富
   700米范围内覆盖上塘荟（AT MALL）和深圳知名商超Costco（开市客），日常购物、餐饮娱乐一应俱全。

5. 教育稳妥
   小学可申请东北师范龙华学校，初中对口龙华实验学校，均在片区之内，为有孩家庭提供稳妥的教育选择。

6. 低密舒居
   容积率仅3.1，楼高24-25层，远低于市场主流5.0以上的高容积率社区，居住密度低，电梯等待时间短。

7. 圈层纯粹
   全小区1047户均为商品房，无回迁房、公租房混居，保障了邻里圈层的纯粹性。

8. 全南朝向
   所有户型均朝南，采光通风效果佳，在深圳湿热气候下尤为加分。

9. 车位充足
   车位配比高达1:1.15（1208个车位对应1047户），基本消除下班晚归找车位的烦恼。

2. 产品性价比：上宸华府地价高但规划不占优上宸华府拿地楼面价约3.5万/㎡比隔壁的上宸瑞府（约2.8万/㎡）贵了约7000元/㎡。然而，在产品规划上，上宸华府并无明显优势：其四栋住宅中1栋一单元和3栋为一层六户设计，相比上宸瑞府拥有一层三户的"楼王"单元，社区定位更偏向刚需。这意味着购房者可能要为更高的地价买单，但获得的居住体验却不如"兄弟盘"。

3. 社区空间：略显紧凑虽然项目容积率仅3.1，在龙华属于中等偏低水平，但上宸华府建设用地面积仅1.65万㎡相对较小。楼间距最窄处约20米最宽超过30米。这意味着社区花园和公共活动空间可能偏紧凑，对于期待"大花园社区"的购房者来说，实际居住体验可能与预期存在落差。

五大核心优势：

✔️真实测评实地踩盘体验、业主真实反馈，拒绝广告软文，优缺点不藏不掖

✔️精准匹配根据预算/通勤/学位/投资等需求，定制多套选房方案

✔️独家优惠开发商合作渠道直连，团购折扣+ 特价房源优先抢

✔️服务至上深圳范围内专车接送看房，成交后陪同办完全部手续。

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二、重要警示

官方线上实景仅作参考，实际以现场交付为准。

三、免责声明

1. 本宣传资料中线上实景、线上展示素材为项目阶段性拍摄，因拍摄角度、光线等因素，与实际交付标准可能存在差异，不作为合同要约或交付依据。

2. 本资料中关于项目周边教育、交通、商业、医疗、公园等公共设施的介绍，仅为基于一定时点公开信息所作的整理与示意，旨在提供参考。相关设施的存在、规划、建设进度、运营主体、服务范围等均由政府或相关权利方决定，存在不确定性，不构成出卖方的任何承诺。

3. 本文部分图文素材来源于网络，仅作信息展示。

4. 本宣传资料中的户型图、效果图、示意图、模型、数据等信息，仅为设计意向或概念展示，不构成要约或交付标准。因规划、设计变更及施工原因，项目信息可能调整，最终以政府部门核准文件及双方签订的《商品房买卖合同》及其附件约定为准。

5. 本资料为项目推广材料，性质为要约邀请。开发商在法律允许范围内保留对项目规划、设计及本宣传资料内容进行解释、修正和更新的权利。