这次招商对这个项目是比较自信的，也寄予了厚望，目前吹风备案价15万左右，实际预计在13万左右，起步价1900万，价格是真的高于周边的！
但是经历了【沄玺】、【后海招商玺】和【信悦湾】的开盘之后，再加上去年招商拿地的成本，核算下来，又觉得有些见怪不怪。一起参观的粉丝朋友还是表示有兴趣，样板房开放后会继续来看！
南山GDP突破万亿的新闻，最近也是刷爆了朋友圈
虽然上海的浦东新区和北京的海淀区虽然早已经过了万亿，南山区整体面积不到190平方公里，浦东新区拥有1200多平方公里超过深圳市一半的面积，海淀区也有400多平方公里，因此南山区这个GDP的含金量还是高的，这对于南山区核心地段的优质新盘，是一个有力支撑！
现在买新房的思路和心态已经悄然发生变化，之前是觉得买到赚到或者有漏捡才考虑参与，更多就是为产品和设计买单了!
【沄玺】和【信悦湾】的热卖，也代表了市场对于核心地段新规产品的认可！
目前【海晏府】建设进度：
这次【海晏府】就地段而言，是显著优于前海【一湾臻邸】南侧即将拍的地块，以及妈湾剩下的待开发地块的！
整个前湾的居住氛围目前都没有起来，【海晏府】周边已经有【深业云海湾】【天健悦湾府】【天健悦桂府】，南面还会再拍一块地，未来五个小区可以连成一片，形成较为完善的住宅群！
目前妈湾待开发的地块，也会存在远离妈湾七子和印里这种核心商业的问题，未来的开发周期会拉得比较长，短期住宅体验会很一般！
因为更为成熟的桂湾板块临河看海的地块项目，很难不在一众待开发地块中脱颖而出！
英瑞团队这次做了非常详细的日照模拟（精确到每户）和139、176、194等四种户型的具体分析!
01
基础数据
海晏府
【项目名称】海晏府
【开发商】招商蛇口
【项目地址】南山区南山街道桂湾一路南面、梦海大道西面，在前海合作区桂湾片区最北端，紧邻双界河
【地铁】距离1/5/11号线前海湾站直线约700米
【占地面积】约8286㎡
【建筑类型】住宅
【楼栋数】规划3栋建筑
【总户数】151套
【产品面积段】将推出约139㎡、176㎡、194㎡三种“4+1房”纯大户型
【梯户比】2梯2户或2梯3户
【容积率】3.1
【楼高】限高80米以内
【产权年限】70年
02
户型介绍
海晏府
【海晏府】项目占地约8286㎡，规模适中，共规划3栋建筑。容积率为3.1，限高80米以内，定位低密舒居小高层。采用2梯2户或2梯3户配置，预计3月底入市。
户型方面，将推出约139㎡、175㎡、194㎡三种“4+1房”纯大户型，总共151套。
大部分户型做到南北通透，采光与通风俱佳。
从今天展厅现场了解的效果图看，项目为3栋一线临河建筑，呈围合式布局（与观潮府相似），含2栋板楼与1栋塔楼。外立面以玻璃幕墙为主，搭配泳池与精致园林。
T2板楼：一梯两户，南北通透，可实现大面宽、短进深，类似华侨城新玺等高端平层设计。
T3塔楼：品字形结构，中间户三面采光，端头户南北通透，兼顾视野与功能性。
户型小结 ：
【海晏府】在普遍高密度、高梯户比的市场上，低密板楼与塔楼组合，能提升室内采光、视野的体验，更契合改善客群对品质的需求。
03
实景情况
海晏府
视野实景：
04
项目对比
海晏府
和【海晏府】同一开发商的有：【招商双玺】【招商后海玺】、【招商玺家园】【招商领玺】
和【海晏府】成为竞品的新房有：【前海时代3期尊府】【保利瑧誉府】【观潮府】
和【海晏府】成为竞品的二手房有：下面二手项目包含最新成交价和租金情况
【深业云海湾】
卖房成交价：
106平3房1100万元，（2025年10月）
租房：
107平3房约10000-11000元，
116平3房约12000-13000元
【前海时代CEO公馆】
卖房成交价：
157平4房1816万元。（2025年8月）
211平4房1999万元，（2025年12月）
租房：
146平3房约17000-17500元，
156平4房约17500-18000元.
【天健悦桂府】
卖房成交价：
119平3房1046万元，（2025年11月）
162平4房1536万元。（2025年11月）
租房：
118平3房约13000-14000元，
120平3房约14000-14500元.
05
优劣势分析
海晏府
优点：
1、区位优势，位于前海发展最为成熟的桂湾，周边产业集聚，未来发展空间大
2、紧邻双界河，生态环境好，周边遮挡少，景观资源丰富
3、小高层低密度设计，定位属于属性享受型，不再是高耸入云的设计
4、断供4年，最后一块头排河景住宅，稀缺性不言而喻
缺点：
1、地块较小，社区不大
2、拿地价比较高，加上面积会做得比较大，起步售价门槛会拉上来
06
项目配套
海晏府
交通：（地铁/陆路）
约500m地铁1号线/5号线【前海湾站】；约800m地铁1号线【新安站】
区块价值：
【桂湾】——三湾之首，配套最成熟的核心地带
商业：
约1.2公里【万象前海】，1.4公里【前海壹方汇】，1.7公里【深圳前海壹方城】，2.1公里【海雅缤纷城】
生态人文:
项目旁边就是双界河，生态环境好；周边1.3公里【前海公园】，1.9公里【前海石公园】
教育：
约500m【前海桂湾学校】、【深圳市宝安实验学校】；
约800m【前海国王国际学校】，稍远一些约2公里有【南山实验前海港湾学校】
医疗：
2.7公里三甲医院【南山区人民医院】；2.8公里【深圳市宝安人民医院】
【海晏府】适合人群：（1900万以上，3-6口人，前海上班，改善群体）
从自住角度：
【海晏府】作为桂湾地王，也是桂湾的首个新规产品，这次的品质和热度毋庸置疑，
追求在前海片区有高品质住宅的群体，想对标豪华公寓如【胤璞】【悦玺】的群体等等，都可以关注这个项目！
目前就了解到的设计团队而言，是强于周边产品不少的！
未来低密度小高层的设计结合出众的外立面和产品品质，也有机会从一众偏高的产品中脱颖而出！
从投资角度:
未来的趋势，将从一手倒挂二手，变成用一手拉动二手，一手房因为品质而产生溢价，将成为一种趋势!这个盘注定是26年很受关注的盘，毕竟旁边二手不到10万单价，这次13万单价去化将是很大挑战！
但是作为桂湾最后一块临河看海的地块，这次的产品依旧非常值得期待！
