-英瑞择房记-
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南山区
丹华公馆
前言 /INTRODUCTION
在深圳楼市，有一种魔力叫“名校”。它能让一个几年没卖完的老盘，最近竟然霸占了咨询热榜；能让一块“先天不足”的R3用地，在这样一个特殊的时间截点突然火起来。
【丹华公馆】，就是这样一个充满矛盾与话题的存在。
从开卖时间来看，绝对是楼市里的“老面孔”了。R3用地性质，让不少人第一眼就望而却步。可奇怪的是，直到今天，还是经常有读者来咨询这个项目——说到底，就是冲着学区来的。
【深中南创】，这几年堪称“黑马”。连续几年四大率20%以上、普高率超80%，这样的成绩单，放在哪个片区都足够能打。也正是因为这所名校的加持，丹华公馆曾经的用地“硬伤”，被硬生生扳回了一城。
再说小区本身，现在的新盘，花园普遍都很迷你，或者说约等于没有，丹华的花园是确实比其他新盘大不少，有专属的篮球场和儿童玩耍区，整体居住舒适度确实不错。
目前它是深中南创学区范围内仅有的两个商品房之一（另一个【玖裕茗院】已经被整体打包），所以短时间内，它基本就是片区内唯一的商品房选择。
在它还没交房那会儿，【万科云城】和【中兴人才公寓】的业主，哪怕是租房的家庭，都能顺利入读深中南创。如今，随着【丹华公馆】3000多户业主陆续入伙，未来的积分入学格局，恐怕要大洗牌。
抛开用地性质不谈，这个盘的亮点其实不少：留仙洞的地段、深中的学区、铝板外立面、大花园社区。
户型方面，58平的LOFT第二层很“鸡肋”，最适合是还在读小学的孩子，或者单身、情侣自住；100平的三房两卫好很多，但是现在没得选了。
英瑞总结 /Summary
【丹华公馆】这个项目，有卖点，也有硬伤！
R3用地，劝退了一批人；【深中南创】，又吸引了一批人。
卖了几年，争议不断，却始终不缺买单者。
在【留仙洞】、【科技园】上班，预算400万左右，1-3口人的刚需群体。在意通勤方便、学位靠谱、小区舒服、总价可控，那是可以考虑的！
目前二手房，包括已经用了学位的，跟一手价格差距不大，说明流通性没有任何问题，就是花了差价来解决一个名校读书的问题，这个决策划不划算，更多看个人！
以前“租房也能读”，以后则不一定！也意味着丹华公馆的学位价值，可能会被重新定价！
最在深圳，没有完美的房子，只有合不合适的选择。只要能把这个项目分析🉐足够透明，买家也可以做出更理性的选择，而不是被一些人无脑带偏！
如果你想全面了解深圳的【丹华公馆】，看这一篇就够了。
这应该是你在深圳能找到的，关于丹华公馆最详尽、最完整的一篇文章。
01
基础数据
丹华公馆
【项目名称】丹华公馆
【发展商】深圳市桑泰房地产开发有限公司
【物业公司】深圳市厚德物业服务有限公司
【物业费】5.9元/㎡*月
【总占地】约40346.08㎡
【总建面】约319013.64㎡
【绿化率】30%
【产品面积】约58-101㎡
【产权年限】70年(2017年12月22日至2087年12月21日)
【交楼时间】1栋和8栋是25年4月 ，2栋和7栋是25年10月，精装修交付
【在售户型】101平平层（3房2卫）58平loft(分别有3-4房)
【朝向】东北 西南
【水电燃气】70年产权 拿地2017年-87年 民水民电 通燃气
【容积率】5.2
【总户数】3019
【楼层】101平 （45层） 58平 （36 层）
【层高】58㎡层高3.9米，101㎡层高2.95米
【梯户比】101平 4梯7户 58平 4梯12户
【车位比】1：0.66
【户型优势】方正，动静分区
【小区优势】2.5万超大园林，有920平大泳池
02
户型介绍
丹华公馆
【丹华公馆】项目采用"围合式+点式"混合布局， 8栋高层住宅
整体属于南低北高走势，尽量保证日照充足！
整体花园较大，楼间距也较大。
【建面约101㎡ 三房两厅两卫】
动静分区和竖厅户型，主卧套房设计（独立卫浴+衣帽间），客厅与餐厅连通，厅出阳台，次卧可以灵活改造（儿童房、老人房或书房）。
【建面约58㎡】
开放式厨房+客餐厅一体化设计，节省空间，明卫，部分户型带生活阳台。
03
实景情况
丹华公馆
周边环境：
04
项目对比
丹华公馆
区域竞品分析：
【中兴人才公寓】
50-90㎡ 1-3房 只能在中兴内部员工流转
【万科云城（公寓）】
3.7万-5.3万 50-135㎡
1-4房 5-8年 商务公寓 商业配套更成熟，但税费高（非住宅交易），积分更低。
【玖裕茗院】
30-99㎡ 1-3房，被企业打包，暂时不在市场流通！
05
优劣势分析
丹华公馆
优点：
1、深中创新学校，优质学校，四大率和升学率都不错
2、所见即所得，现楼，目前品质看得到
3、交通方便，距离建设的15号地铁200米，附近有新建【西丽高铁站】规划
4、周边就是留仙洞总部基地，便于出租
缺点：
1、土地性质特殊，R3三类居住用地(住宅型宿舍)
2、小户型居住属性差，未来出租多，梯户比4梯12户(58平)高峰期电梯等待时间长
3、车位比1：0.66，车位紧张
4、户型设计缺陷，58㎡复式:二楼层高压缩，居住不舒服，适合小朋友
06
项目配套
丹华公馆
交通：
5号线：【留仙洞站】（距离约1.2公里）
13号线： 【石鼓站】（距离约800m）、【西丽高铁站】（距离约1.2公里）
区块：
【留仙洞总部基地】——汇集大疆、乐普医疗、天珑移动等企业！
商业：
【云城万科里】（距离约800m）；周边还有【深圳大悦城购物中心】（距离约3.4公里）、【益田假日里】（距离约3.1公里）等
生态人文：
【西丽生态公园】（距离约300m）、【南头古城】（距离约3.6公里）
教育：
【深中南山创新学校】（距离约200m）高分率，名校录取率持续创新高，可积分入学（按住宅最高40分）、可落户。丹华公馆首批业主已成功报名。
【文理实验科创学校】（距离约3.3公里）。
医疗：
【南方科技大学医院】（距离约2.2公里）
