公明首个新国标25层【龙湖观萃苑】优缺点 户型图曝光!


2026年深圳买房

光明新房 超100%得房率

最新消息


光明公明,龙湖观萃苑计划在2026年5月份取证入市,面积有89㎡的3房2卫,103-116㎡的4房2卫,137㎡的4+1房2卫户型共529套房源,公明第1个国标新规建设的新盘,总高25层,层高3米,容积率低至3.1,纯商品房住宅小区,全部超100%得房率,预计在2028年中旬带精装交房。


龙湖观萃苑原是在2025年12月8日深圳集中土拍的A627-0268宗地,由龙湖集团以低价7.66亿元成交,楼面价格12039元/㎡,综合建设成本应该在1.92万/㎡左右,旁边的宏发美域二手房在2026年1月份最新成交单价3.19万/㎡,而附近400多米的宏发悦见公园里新房清盘均价3.7万/㎡,综合分析这次龙湖观萃苑开盘均价应该会在3.5万/㎡左右,起步价285万起



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一、项目介绍




龙湖观萃苑,位于深圳光明区公明街道核心地段,紧邻红花山公园(约27.3万㎡),步行可达红花山体育中心、光明区文化馆等市政设施。项目周边1.5公里范围内拥有光明区最大商业体大仟里购物中心(15万㎡)及天虹商场,2公里内可达百佳华商场,生活配套成熟。随着光明科学城建设推进,区域正逐步发展为深圳北部中心,未来将吸引更多高新技术企业和科研机构入驻,提升区域整体价值,整体区位兼具成熟生活氛围与未来发展潜力,是光明区不可多得的核心地段楼盘。


项目处于光明科学城产业转化区辐射范围内,周边聚集了光明区三大核心产业集群:超高清视频显示、高性能材料和生物医药,2024年光明区产业规模已突破2300亿元,拥有华星光电、贝特瑞、卫光生物等龙头企业。随着白花科创谷和新兴湖片区的加速建设,光明智造谷已形成"平方公里级"智能制造产业社区,未来将招引更多百亿级产业项目。

龙湖观萃苑,由龙湖集团打造,总占地面积约2.05万㎡,总建筑面积约9.21万㎡,计容建筑面积约7.72万㎡,容积率3.1,绿化率30.01%,共由5栋总高25层的住宅组成,分别是1/2/3/5/6栋,4栋是1所9班制幼儿园,另规划有菜市场、托育机构、长者服务站。


总规划564户(住宅面积56423㎡,按照平均100㎡/套计算),1栋/2栋是2梯4户、3/5/6栋2梯5户设计,地下室有1层,规划580个车位,其中充电车位175个,车位占比约1:1.03。

地块2km范围内集合了红山体育中心、光明区少年儿童图书馆、公明广场、红花山公园、楼村湿地公园、公明中学、公明中英文学校、光明高级中学、光明区第二中学、深圳理工大学明珠校区、大仟里购物中心、光明人民医院西院区等成熟生活及市政配套,教育资源尤为丰富。
△10-11地块就是本次的A627-0268宗地


地块周边目前有三个在售项目,还有一些成熟住宅区,居住氛围较好。但周边较多城中村和工业园区,片区环境仍需要较长时间改善。当前周边在售项目备案价格4.4-4.7万/㎡折后价格在3-3.8万左右,离得最近的新房是宏发悦见公园里,折后均价3.7万左右,二手项目均价约4-4.6万/㎡。
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△以上为备案价

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二、项目基础数据



【开发商】深圳市辰启房地产有限公司

【总占地面积】约2.05万㎡

【总建筑面积】约9.21万㎡

总户数】564户

【户型面积】约89-103-116-137㎡3-4房

【停车位】580个(车位比:1:1.03)

【物业及物业费】龙湖物业,--元/㎡

【容积率】3.1

【绿化率】约30.01%

【梯户比】2梯4户/2梯5户

【层高】3米

【总楼栋及楼层】5栋,25F

【交楼时间】期房待定,精装交付

【产权年限】70年(2025.12-2095.12)

【项目位置】深圳光明马田街道兴发路与振明路交汇处东侧




三、项目户型图




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 项目平面图






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 项目户型图

89㎡的3房2厅2卫,设计的是竖厅格局,客厅3.4米开间,LDKB一体化,S墙设计预留冰箱卡槽位,四开间朝南,动静分区,主卧270°无柱转角飘窗,分别做到了主卧17.32㎡/次卧9.62㎡/次卧6.2㎡(包含墙体飘窗),U型厨房,卫生间干湿分离,超100%得房率(包含赠送),客厅连接次卧出5.7米长的大阳台,东南朝向。

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103㎡的4房2厅2卫,设计的是竖厅格局,客厅3.5米开间,LDKB一体化,S墙设计预留冰箱卡槽位,四开间朝南,动静分区,主卧270°无柱转角飘窗,分别做到了主卧18.63㎡/次卧10㎡/次卧8.48㎡/次卧7㎡(包含墙体飘窗),U型厨房,卫生间干湿分离,超100%得房率(包含赠送),客厅连接次卧出6.15米长的大阳台,东南或西南朝向。

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116㎡的4房2厅2卫,设计的是竖厅南北通透格局,客餐厅分离设计,四开间朝南,主卧270°无柱转角飘窗,分别做到了主卧18.3㎡/次卧11.55㎡/次卧11.16㎡/次卧8.99㎡(包含墙体飘窗),U型厨房,卫生间干湿分离,超100%得房率(包含赠送),客厅连接次卧出6.45米长的大阳台,东南朝向。

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137㎡的4房2厅2卫,设计的是横厅南北通透格局,客餐厅分离设计,双阳台,四开间朝南,主卧270°无柱转角飘窗,约29㎡奢阔套房,超16米巨幕面宽,百变X空间可以改5房,U型厨房,卫生间干湿分离,超100%得房率(包含赠送),客厅阳台3.9米长,东南朝向。

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四、交通出行



步行约300米就是6号线红花山站,一站可达公明广场换乘13号线(在建)。光明中心只此一站拥有双轨交汇。


近日13号线二期北延段也传来好消息:已通过工程验收,正进行空载试运行,预计今年中可通车。未来龙湖·观萃的业主们从家里出发,约30分钟抵达南山科技园、40分钟到宝安中心。






五、商业配套



项目约1公里生活圈里,分布有光明体量最大的商场大仟里,以及天虹等街区商业,再远一点,到星河COCO CITY、蓝鲸世界、光明万达广场等,也不过是几站地铁的事情。



龙湖·观萃周边,正是一个无需等待的成熟生活圈。

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六、周边学校



龙湖·观萃旁边就是美域幼儿园,周边分布有明达小学、光明第二中学、光明区实验学校等,全龄段教育就在散步圈内,缓解家长们对孩子教育的焦虑。

(入学相关政策,以当年教育局和学校规定为准)






七、小区现状及品质



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如果说低密规划是理性尺度,那么南法花园,便是龙湖深圳·观萃的情感叙事。

我们溯源全球顶奢度假酒店的美学范本——圣特罗佩白马庄园,将南法的松弛与浪漫,带到深圳。四位国际设计大师联袂执笔,以围合浮岛园林为核,以一轴五园为境,让身心在南法的光影里,收获纯粹的安宁与恬谧。

@效果图过程稿 具体以实际交付为准

【蔚蓝浮岛】区域惟一南法浮岛泳池 畅游蔚蓝梦境

以圣特罗佩四季酒店浮岛泳池为蓝本,取蒙德里安《海堤与海》的线条与光影,于约560㎡无界水面上,解构光与水的诗意。区别于常规方形泳池,圆润的曲线不仅带来更浓烈的度假感,更让水循环更高效、水质更清澈。无锐角设计,孩子玩耍也更安心。炎炎夏日,不必远赴地中海。

@效果图过程稿 具体以实际交付为准

【缪斯庄园】约280㎡南法庭院 艺术灵感浸润

灵感源自法国尼斯罗斯柴尔德别墅的九梦花园。特选油橄榄苍劲如雕塑,阳光穿叶、树影映石。当风吹过橄榄树,草木生香、喧嚣尽散,独处沉思、静享时光,在家即可拥有南法庄园式的松弛与浪漫。



@效果图过程稿 具体以实际交付为准

【榄影薰风】甄选南法原生植物 启幕自然疗愈之旅

紧邻健身房,臻选特级油橄榄、迷迭香、薰衣草打造专属庭院,层层叠叠。晨起运动后在此放松,或午后带孩子在花间漫步,让高速运转的大脑在此停歇。这里不是景观,是触手可及的自然疗愈。

@效果图过程稿 具体以实际交付为准

【香榭艺廊】约75m景观长廊 每步都为艺术巡礼

复刻法国香榭大道风情,以白马庄园秩序罗马柱为灵感,打造一方庄园会客厅。

约75米风雨连廊,让业主回家不必淋雨或暴晒,两侧搭配错落有致的南法树种。每一棵树、每一个摆放位置,都经过反复推敲——不惜成本与心血。廊下是无边界社交场,廊外是南法花园。

@效果图过程稿 具体以实际交付为准

【尼斯花房】中庭阳光花房 落入一场南法花海梦境

灵感源自法国尼斯老城与花市肌理,以轻盈纱幔与拱廊,模糊室内外边界。约4.8米奢阔挑高,通透敞亮。散步累了,随时坐下休息;邀闺蜜小聚,喝上一杯咖啡,心情自然愉悦。阳光洒落,手工插花,仿佛置身南法小镇的花房沙龙。

@效果图过程稿 具体以实际交付为准

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一座真正的好宅,不仅要有好的风景,更要有好的圈层。

市场上很多项目追求会所的数量,但真实使用频次却很低。深圳龙湖·观萃走访数千组客户后发现,现代客户真正高频需要的,是商务会客、运动健身、阅读空间、亲子阅读四大场景。于是,我们在光明首开先河,打造超1000㎡立体泛会所,以实用功能,满足您真正的生活所需。

「萃见」雅致会客 | 约314㎡空间 待客从容

以玉兰花为设计元素,按顶奢酒店会客标准打造。局部层高约4m,搭配全景落地窗,南法园林尽收眼底。未来,可在此接待亲友、洽谈商务,无需预约酒店或茶室。很多沟通与合作,在这样的环境下水到渠成。这里是客厅,更是圈层的默契场。

@效果图仅示意 具体以实际交付为准

「萃氧」沐氧悦动 | 约180㎡阳光健身 能量满格

真正实用的健身房,配备进口运动器材。跑步机、椭圆机等有氧器械一应俱全,手、腿、肩、背、腹的无氧训练也全维度覆盖。不出小区,即可完成一站式全周期锻炼。在家楼下,也能拥有高品质运动体验。

@效果图仅示意 具体以实际交付为准

「萃时」宁静独处 | 约160㎡专属阅读空间 审阅自我

多独立空间设置,满足您的安静独处与私人会议需求。无需出门,即可在家楼下进行远程会议、创意构思、深度阅读。在热闹的家庭生活与专属独处时光中,自由切换。这里是书房,更是精神的栖息地。

@效果图仅示意 具体以实际交付为准

「萃阅」徜徉书海 | 区域首创社区图书馆 精神高地

汲取白马庄园旋转楼梯灵感,定制局部挑高超9m万卷书屋,打造区域首个社区图书馆,上千本书籍静待翻阅。

每天晚上或周末,带上孩子一起,让阅读成为孩子的课余日常。未来书籍将定期更换,自助借阅机同步引入,真正让阅读成为生活的一部分。抬级而上,遇见更大的世界。这里是图书馆,更是精神的高地。

@效果图仅示意 具体以实际交付为准


“观萃”是龙湖体系里一个相当高级的产品系列,每个观萃楼盘都做的很高端,位置也都挺好
北京观萃,中关村红盘,直接拿下国家住建部的“好房子”认证。


上海观萃,首开当天卖了15个亿,上千人抢房。


成都观萃,落在城市一环核心路段,三个月清盘。


重庆观萃,拿了“重庆好房子TOP1”,成了南重庆的成交三冠王。
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龙湖观萃苑是在2025年12月8日才土拍成交地块,目前还在地基阶段,预计主体要在5月份左右才能出地面,按照工程进度来看,应该是高层住宅,总高只有25层,到时候合同约定的交付时间应该会在2028年中旬,带精装交付。





免责声明:

1、图片信息来源于网络,相关市政规划以政府发文为准;

2、本宣传资料中对项目周边环境、交通、教育及其它配套设施的介绍,旨在提供相关信息,不意味着本公司对此作出了承诺,具体以政府规划及现场实际为准;

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4、本宣传资料中涉及到的所有项目效果图及实景合成图仅供示意参考,不代表开发商对此做出了承诺,买卖双方权利义务以双方最终签署的《深圳市房地产买卖合同(预售)》为准;

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八、项目点评/分析



公明核心新规盘,纯商品房 + 高得房率值不值得冲?


🌟 核心速览

公明核心纯商品房新规盘,双地铁 + 公园 + 纯住区 + 得房率超 100%,生活便利、居住纯粹;短板是学校远、南侧城中村界面差、西南侧有商业空地噪音隐患,适合看重居住舒适度的刚需 / 刚改。


 项目优点


  1. 区位核心,生活配套成熟
    地处公明核心,市政配套集中;对面是红花山体育中心,旁有光明区少儿图书馆,西北 500 米即红花山公园,住家舒适度拉满。
  2. 双地铁 + 商业,通勤消费便利
    双地铁口物业,距 6 号线红花山站约 300 米、13 号线新庄站约 1 公里;1 公里内有公明最大的大仟里购物中心,日常消费、跨区通勤都方便。
  3. 新规高得房,居住舒适度高
    光明第二个、公明首个国标新规盘,得房率超 100%;容积率仅 3.1,总高 25 层,围合式大花园,2 梯 3/4 户,除 3 栋少量东北向外,其余全南向,采光通风好。
  4. 社区纯粹,车位充足
    约 564 户纯商品房,无公寓、回迁、公租房,圈层纯粹;车位约 580 个,配比超 1:1,停车无忧。

❌ 项目不足

  1. 教育配套是硬伤
    周边学校距离远,最近的学校约 1.6 公里,光明实验学校最远达 3 公里,无目送式教育,对有娃家庭不友好。

  2. 城市界面欠佳,旧改周期长
    东南侧是南庄旧村大片城中村,虽规划旧改,但密度高、周期长,未来 10 年城市面貌难有大改善

  3. 存在噪音隐患
    西南侧规划商业用地,未来或建写字楼,动工期间会有工程噪音影响,具体时间未知。


📝 总结与购房建议

适合人群:预算 350-500 万、看重居住纯粹性与舒适度、依赖地铁通勤、对学区要求不高的刚需 / 刚改家庭。

对比周边楼盘

  • 与深业云筑(公明)
    :同处公明,观萃苑纯商品房、得房率更高、容积率更低,居住体验更优;深业云筑社区规模大、配套更全,但有保障房,圈层稍杂。
  • 与光明中心区盘(如华润润晖府)
    :光明中心区配套更顶级、学区更优,但房价普遍高 10-20%;观萃苑总价更低、居住更纯粹,适合预算有限、接受公明核心的客群。
  • 与公明老盘
    :老盘得房率低、户型过时,观萃苑新规高得房 + 纯住区 + 新花园,居住品质碾压,性价比突出。


一句话建议:看重纯住区、高得房、公园地铁配套,能接受学校远与界面一般,优先入手;重视学区,建议对比光明中心区或公明带优质学区的二手盘。


每个项目都有自己的优缺点,而也会因个人需求和感受而又有所不同,建议想要了解的朋友实地考察。想要了解楼盘更多信息可联系周Sir,还可享受渠道额外大额返现福利哦!






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