

2026年深圳买房
光明新房 超100%得房率

光明公明,龙湖观萃苑计划在2026年5月份取证入市,面积有89㎡的3房2卫,103-116㎡的4房2卫,137㎡的4+1房2卫户型,共529套房源,公明第1个国标新规建设的新盘,总高25层,层高3米,容积率低至3.1,纯商品房住宅小区,全部超100%得房率,预计在2028年中旬带精装交房。
龙湖观萃苑原是在2025年12月8日深圳集中土拍的A627-0268宗地,由龙湖集团以低价7.66亿元成交,楼面价格12039元/㎡,综合建设成本应该在1.92万/㎡左右,旁边的宏发美域二手房在2026年1月份最新成交单价3.19万/㎡,而附近400多米的宏发悦见公园里新房清盘均价3.7万/㎡,综合分析这次龙湖观萃苑开盘均价应该会在3.5万/㎡左右,起步价285万起。


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龙湖观萃苑,位于深圳光明区公明街道核心地段,紧邻红花山公园(约27.3万㎡),步行可达红花山体育中心、光明区文化馆等市政设施。项目周边1.5公里范围内拥有光明区最大商业体大仟里购物中心(15万㎡)及天虹商场,2公里内可达百佳华商场,生活配套成熟。随着光明科学城建设推进,区域正逐步发展为深圳北部中心,未来将吸引更多高新技术企业和科研机构入驻,提升区域整体价值,整体区位兼具成熟生活氛围与未来发展潜力,是光明区不可多得的核心地段楼盘。
项目处于光明科学城产业转化区辐射范围内,周边聚集了光明区三大核心产业集群:超高清视频显示、高性能材料和生物医药,2024年光明区产业规模已突破2300亿元,拥有华星光电、贝特瑞、卫光生物等龙头企业。随着白花科创谷和新兴湖片区的加速建设,光明智造谷已形成"平方公里级"智能制造产业社区,未来将招引更多百亿级产业项目。
龙湖观萃苑,由龙湖集团打造,总占地面积约2.05万㎡,总建筑面积约9.21万㎡,计容建筑面积约7.72万㎡,容积率3.1,绿化率30.01%,共由5栋总高25层的住宅组成,分别是1/2/3/5/6栋,4栋是1所9班制幼儿园,另规划有菜市场、托育机构、长者服务站。
总规划564户(住宅面积56423㎡,按照平均100㎡/套计算),1栋/2栋是2梯4户、3/5/6栋2梯5户设计,地下室有1层,规划580个车位,其中充电车位175个,车位占比约1:1.03。




【开发商】深圳市辰启房地产有限公司
【总占地面积】约2.05万㎡
【总建筑面积】约9.21万㎡
【总户数】564户
【户型面积】约89-103-116-137㎡3-4房
【停车位】580个(车位比:1:1.03)
【物业及物业费】龙湖物业,--元/㎡
【容积率】3.1
【绿化率】约30.01%
【梯户比】2梯4户/2梯5户
【层高】3米
【总楼栋及楼层】5栋,25F
【交楼时间】期房待定,精装交付
【产权年限】70年(2025.12-2095.12)
【项目位置】深圳光明马田街道兴发路与振明路交汇处东侧






★步行约300米就是6号线红花山站,一站可达公明广场换乘13号线(在建)。光明中心只此一站拥有双轨交汇。
近日13号线二期北延段也传来好消息:已通过工程验收,正进行空载试运行,预计今年中可通车。未来龙湖·观萃的业主们从家里出发,约30分钟抵达南山科技园、40分钟到宝安中心。


★项目约1公里生活圈里,分布有光明体量最大的商场大仟里,以及天虹等街区商业,再远一点,到星河COCO CITY、蓝鲸世界、光明万达广场等,也不过是几站地铁的事情。

龙湖·观萃周边,正是一个无需等待的成熟生活圈。

(入学相关政策,以当年教育局和学校规定为准)


如果说低密规划是理性尺度,那么南法花园,便是龙湖深圳·观萃的情感叙事。
我们溯源全球顶奢度假酒店的美学范本——圣特罗佩白马庄园,将南法的松弛与浪漫,带到深圳。四位国际设计大师联袂执笔,以围合浮岛园林为核,以一轴五园为境,让身心在南法的光影里,收获纯粹的安宁与恬谧。

@效果图过程稿 具体以实际交付为准
【蔚蓝浮岛】区域惟一南法浮岛泳池 畅游蔚蓝梦境
以圣特罗佩四季酒店浮岛泳池为蓝本,取蒙德里安《海堤与海》的线条与光影,于约560㎡无界水面上,解构光与水的诗意。区别于常规方形泳池,圆润的曲线不仅带来更浓烈的度假感,更让水循环更高效、水质更清澈。无锐角设计,孩子玩耍也更安心。炎炎夏日,不必远赴地中海。

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【缪斯庄园】约280㎡南法庭院 艺术灵感浸润
灵感源自法国尼斯罗斯柴尔德别墅的九梦花园。特选油橄榄苍劲如雕塑,阳光穿叶、树影映石。当风吹过橄榄树,草木生香、喧嚣尽散,独处沉思、静享时光,在家即可拥有南法庄园式的松弛与浪漫。

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【榄影薰风】甄选南法原生植物 启幕自然疗愈之旅
紧邻健身房,臻选特级油橄榄、迷迭香、薰衣草打造专属庭院,层层叠叠。晨起运动后在此放松,或午后带孩子在花间漫步,让高速运转的大脑在此停歇。这里不是景观,是触手可及的自然疗愈。
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【香榭艺廊】约75m景观长廊 每步都为艺术巡礼
复刻法国香榭大道风情,以白马庄园秩序罗马柱为灵感,打造一方庄园会客厅。
约75米风雨连廊,让业主回家不必淋雨或暴晒,两侧搭配错落有致的南法树种。每一棵树、每一个摆放位置,都经过反复推敲——不惜成本与心血。廊下是无边界社交场,廊外是南法花园。
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【尼斯花房】中庭阳光花房 落入一场南法花海梦境
灵感源自法国尼斯老城与花市肌理,以轻盈纱幔与拱廊,模糊室内外边界。约4.8米奢阔挑高,通透敞亮。散步累了,随时坐下休息;邀闺蜜小聚,喝上一杯咖啡,心情自然愉悦。阳光洒落,手工插花,仿佛置身南法小镇的花房沙龙。
@效果图过程稿 具体以实际交付为准

一座真正的好宅,不仅要有好的风景,更要有好的圈层。
市场上很多项目追求会所的数量,但真实使用频次却很低。深圳龙湖·观萃走访数千组客户后发现,现代客户真正高频需要的,是商务会客、运动健身、阅读空间、亲子阅读四大场景。于是,我们在光明首开先河,打造超1000㎡立体泛会所,以实用功能,满足您真正的生活所需。
「萃见」雅致会客 | 约314㎡空间 待客从容
以玉兰花为设计元素,按顶奢酒店会客标准打造。局部层高约4m,搭配全景落地窗,南法园林尽收眼底。未来,可在此接待亲友、洽谈商务,无需预约酒店或茶室。很多沟通与合作,在这样的环境下水到渠成。这里是客厅,更是圈层的默契场。
@效果图仅示意 具体以实际交付为准
「萃氧」沐氧悦动 | 约180㎡阳光健身 能量满格
真正实用的健身房,配备进口运动器材。跑步机、椭圆机等有氧器械一应俱全,手、腿、肩、背、腹的无氧训练也全维度覆盖。不出小区,即可完成一站式全周期锻炼。在家楼下,也能拥有高品质运动体验。
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「萃时」宁静独处 | 约160㎡专属阅读空间 审阅自我
多独立空间设置,满足您的安静独处与私人会议需求。无需出门,即可在家楼下进行远程会议、创意构思、深度阅读。在热闹的家庭生活与专属独处时光中,自由切换。这里是书房,更是精神的栖息地。

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「萃阅」徜徉书海 | 区域首创社区图书馆 精神高地
汲取白马庄园旋转楼梯灵感,定制局部挑高超9m万卷书屋,打造区域首个社区图书馆,上千本书籍静待翻阅。
每天晚上或周末,带上孩子一起,让阅读成为孩子的课余日常。未来书籍将定期更换,自助借阅机同步引入,真正让阅读成为生活的一部分。抬级而上,遇见更大的世界。这里是图书馆,更是精神的高地。

@效果图仅示意 具体以实际交付为准




龙湖观萃苑是在2025年12月8日才土拍成交地块,目前还在地基阶段,预计主体要在5月份左右才能出地面,按照工程进度来看,应该是高层住宅,总高只有25层,到时候合同约定的交付时间应该会在2028年中旬,带精装交付。

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公明核心纯商品房新规盘,双地铁 + 公园 + 纯住区 + 得房率超 100%,生活便利、居住纯粹;短板是学校远、南侧城中村界面差、西南侧有商业空地噪音隐患,适合看重居住舒适度的刚需 / 刚改。
适合人群:预算 350-500 万、看重居住纯粹性与舒适度、依赖地铁通勤、对学区要求不高的刚需 / 刚改家庭。
对比周边楼盘
一句话建议:看重纯住区、高得房、公园地铁配套,能接受学校远与界面一般,优先入手;重视学区,建议对比光明中心区或公明带优质学区的二手盘。
每个项目都有自己的优缺点,而也会因个人需求和感受而又有所不同,建议想要了解的朋友实地考察。想要了解楼盘更多信息可联系周Sir,还可享受渠道额外大额返现福利哦!

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