罗湖益田御龙天地有投资价值吗，专家分析

益田御龙天地

关于开发商

根据“爱国路木头龙更新单元地块”主体施工许可证显示，项目建设单位为“深圳市益田集团股份有限公司”，工商信息显示该公司为“深圳市群伟实业发展有限公司”名下控股子公司，而该公司最大股东（95%）吴群力同时也是益田集团股份、益田控股集团、益田置业的法定代表人。

益田集团成立于 1996年，经过 25年的沉淀与积累，目前已发展成为拥有旅游商业、智慧地产、新兴产业、文化教育、医疗健康多元业务板块。截至目前，益田集团分别以深圳、上海、北京、长春、西安、贵阳为中心，完成华南、华东、华北、东北、西北、西南等区域的全国战略布局。集团连续多年荣获“广东房地产综合实力10强”、“深圳地产资信 10强”“中国商业地产企业品牌价值10强”“中国房地产开发企业商业地产运营10强”等多项殊荣。

在全国贡献了以益田花园、共和世家、假日湾等经典项目，以深圳半岛城邦（I期）、大运城邦、假日府邸、共和城邦、玫瑰府邸、假日湾、共和家园、益田名园、益田花园、硅谷信城，长春硅谷新城等为代表的多个超百万级特色小镇及大型社区。

项目简介

益田御龙天地项目位于罗湖翠竹街道华丽路与爱国路交汇处西侧，地块原为“木头龙小区城市更新单元”，该更新单元于2007年开展改造意向征集，2010年3月被纳入第一批城市更新单元，20018年完成签约率99.7%（仅4户未签约），2019年8月更新单元纳入零星征收范畴，2019年10月完成签约率100%，2020年2月更新单元项目土石方、基坑支护工程开始施工，此次开工也意味着木头龙十余年困局得以破解，正式进入建设阶段。

整个木头龙小区城市更新单元总占地面积约6.31万㎡，规划总建筑面积约73.89万㎡，项目主要由01-01地块、01-02地块、01-03、02-01四个地块组成，其中01-01地块为纯商业地块，该地块保留了有与翠竹地铁站相连的地下空间，可实现与地铁无缝衔接。01-02地块以商品住宅为主，另有一栋公寓楼和1所12班幼儿园。01-03为保障性住宅地块。02-01地块是一个独栋住宅地块。整个更新单元拟打造一个集生活、商业、科技、文化、娱乐于一体的都市综合体。

本次重点介绍的《益田御龙天地》位于更新单元的01-02地块，该地块占地面积约5.55万㎡，规划建筑面积约65.5万㎡，其中住宅约28.26万㎡、公寓4.68万㎡、商业10.68万㎡、另有部分公共配套设施等。地块分两期两期开发，由11座住宅楼和1座商务公寓楼及1所幼儿园学校组成。

目前项目正在建设中，01-02地块的一期、二期和01-03地块都已经于去年2月份开工在建了，根据施工许可证显示竣工日期为2023年4月底，加上小区基础配套完善的时间预计最快也要到2023年底才能交付使用。另外的01-01和02-01地块暂未取得施工许可证。

项目基础信息

价格：均价8.59万
户型：约103-106㎡三房、约112-119㎡三房、约170-172㎡三房、约197-200㎡四房
建筑类型：住宅/公寓/商业
产权年限：70年/70年/40年
占地面积：约63151.15㎡（总）
建筑面积：约738928.4㎡（总）
01-02地块：55568.29㎡
01-02地块：655004.06㎡
容积率：8.27（01-02地块）
绿化率：30.09%（01-02地块）
总户数：1340户（01-02地块）
机动车位：3672个（01-01+01-02地块）
交房标准：精装修交付
交房时间：预计2023年底
物业公司：深圳市益田集团股份有限公司
开发商：深圳市益田物业集团有限公司

项目户型介绍

木头龙小区城市更新单元总共涉及4个地块，01-01地块是纯商业属性，01-03为保障性住宅，02-01地块有1栋商品房住宅，但目前该地块还未取得施工许可证，暂不介绍。本次介绍的是01-02地块的住宅产品，该地块也是整个项目主要的住宅供应地块。

首批产品会推出1栋B座、1栋C座、1栋D座、1栋E座，四座住宅的产品，推出103-106㎡三房两厅两卫、约112-117㎡三房两厅两卫、约116-119㎡三房两厅两卫、约170-172㎡三房两厅两卫、约197-200㎡四房两厅两卫，共计5个面积段的产品。

经过梳理，1栋B座、1栋D座、1栋E座主要是建面112-119㎡的三房，1栋B座和1栋D座的各有两套103-106㎡的三房户型。1栋C座为170㎡-200㎡的四房纯大户型。朝向优势方向和非优势方向各占一半。

户型整体无明显槽点，户型方正，功能间齐全且布局合理，各功能间都拥有较高的居住舒适性。优势：轻奢大平层，居住舒适性高，170㎡-200㎡户型灵活性高，都可以轻松多改造出一个卧室来。缺点：不是很实用，103-119㎡的三房都不具备改造四房的条件，170㎡-200㎡户型即使多改造除出一个房间，这个建面和功能间配比也是比较奢侈的。

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项目配套

商业

项目整体配套商业约12万㎡，不仅能够满足项目自身居民日常生活购物娱乐所需，未来也将会成为片区核心商业配套。除此之外项目周边分布较多社区底商、临路商铺、步行街商业等。

项目1.5公里范围内分布有较多商业，如新荔湾美食广场、VGM广场、京基东方颐园商业广场、京基凤凰印象、MOREFUN商场等。另外项目西南侧约1.5公里范围也能覆盖到东门（老街）商圈，此片区分布有大量优质集中式商业，是深圳知名的现象级购物商圈。

交通

轨道交通方面：项目周边轨道交通非常便捷，项目1.5公里范围内能覆盖的地铁线路有3号线、5号线、2号线、9号线、7号线，共5条地铁线路。据悉项目的01-01地块会于3号线翠竹站无缝接驳，在此站乘车1-2站即可换乘1号线和7号线。另外从项目步行至5号线和2号线换乘站点约1.4公里。

道路交通：项目周边路网比较完善，项目临爱国路、东门北路、文锦中路，同时深南东路、沿河北路、罗汕路、笋岗东路等主干道也在想项目1.5公里范围内，罗湖本就地理位置优越，通勤其它区很方便，项目周边路网又相对完善，自驾出行较为便捷。但罗湖交通拥堵的问题依然不能忽视，尤其是早晚高峰期的时间，自驾上班通勤时间不可控。

教育

项目周边教育资源非常丰富，放眼整个深圳教育资源能如此丰富的怕是只有在罗湖才能遇到了，而项目所在片区又是罗湖教育资源最为丰富的片区。据不完全统计项目1.5公里范围内分布有大大小小学校有近30所，其中也不乏一些优质名校，例如螺岭外国语、翠竹外国语、翠北实验、深圳小学、深圳中学等。

根据罗湖区2021年招生学区划分，项目所属地块小学对口学校为翠竹外国语实验学校，初中对口学校为翠园教育集团文锦中学。要注意的是项目为期房，届时可能存在学区变动的可能，届时请以教育局公布的为准。

医疗

除了周边社康中心和民营诊所外，项目1.5公里范围内分布有深圳市人民医院、康宁医院、常安医院、罗湖区中医院康复分院4个医疗机构。

其中深圳市人民医院是一个功能齐全、设备先进、人才结构合理、技术力量雄厚，集医疗、科研、教学、住院医师规培、保健为一体的深圳市最大的现代化综合性医院，能够较好满足片区居民就医需求。

休闲、娱乐、锻炼

项目1.5公里范围内分布有罗湖儿童公园、黄贝岭公园、洪湖公园、人民公园、翠竹公园等5个规模比较大的市政公园，也有湖景社区公园、园科公园、源兴居社区公园等几个社区型小公园。

另外项目距离东湖公园和罗湖体育中心距离也不是很远，能够较好的满足片区居民日常休闲、锻炼、娱乐需求。