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——————圳在找房——————
一个拖了21年的旧改“老大难”，如今摇身一变成为超高层“独苗”。在深圳科技园核心地段，它到底是最后的入场券，还是一个让人纠结的选择？
如果你关注深圳楼市，一定听说过华润城的大名。这个片区从旧改到繁华，几乎成了城市更新的教科书。但你可能不知道，在华润城已经建设饱和的今天，竟然还有一个“压箱底”的项目悄然动工——备案名“红树别院二期”，基坑已经开挖，最快今年底就要入市。
是的，等了整整16年，这片土地上终于要长出新房子了。
事情要从2004年说起。那时候，这里的业主第一次喊出“我们要旧改”。但谁也没想到，这一喊，就是21年。
为什么这么久？
因为这块地不是普通的老小区，而是当年宝安县造纸厂的自建员工宿舍。将近65%的建筑面积，长期办不下“红本”——也就是产权证。这类历史遗留问题，堪称深圳旧改里最难啃的“硬骨头”。
2009年，部分楼栋被纳入更新范围。但真正的转折发生在2018年，项目正式列入南山区城市更新单元计划。即便如此，后续还经历了“双百签约”的极限拉扯（签约率和面积都要达到100%）。
期间，星河、深业、佳兆业等开发商都来抢过这块“肥肉”。最终，做过【红树别院一期】的友盛地产靠深耕片区多年的诚意，拿下了这个项目。
关键的一脚油门，是2026年深圳旧改新政的窗口期——审批提速、保障房配比松绑，这才让项目真正破土动工。
这已经不是简单的盖房子，而是一场深圳城市更新复杂棋局里的极限博弈。
如果你对南山熟悉，下面这几个名字一定不陌生：
粤海街道——深圳的产业心脏，科技园核心区
万象天地——步行约500米，深圳人气最旺的商场之一
高新园站——地铁1号线，约700米可达
南外科华学校——学区划入，步行约400米
项目被【红树别院】、【英伦名苑】、【华润城润府三期】团团围住。这样的配置，放在整个南山，依然是独一份的高配存在。
想象一下：下楼就是网红打卡地，走几步就到公司，孩子上学也不用远送……这些“爽点”，确实是其他片区很难复制的。
【红树别院二期】 最大的争议点在于：超高层设计。
你可能要问：现在深圳不是限高80米了吗？为什么它能建这么高？
答案是：它不是“招拍挂新地”，而是2019年就已经批了专项规划的旧改老项目。那时候规划的指标早就锁死了——容积率8.78，总建面7.37万方。
而且，它还要配建10186平方米的人才房和保障房，此前已经无偿贡献了部分土地给科华学校。开发商前期垫付的资金，沉淀了十几年。
如果现在强行改成80米限高、容积率降到3.1，总建面直接砍掉三分之二，开发商连拆迁补偿的成本都收不回来。
所以，8.78的容积率、40-50层的高度，已成定局。
项目占地约1.15万方，总建面7.4万方，估算楼层在40-50层之间。
周边的小区，大多是低矮舒适的：
【英伦名苑】普遍12-18层
【红树别院一期】约25层
突然在自家门口竖起一栋40多层的高楼，视线遮挡、日照影响是不可避免的。心理上的“压迫感”和实际上的采光、通风问题，会让一部分住户不太舒服。
这也解释了为什么城市规划中一直强调“高低错落”“天际线美学”——不是因为不能建高，而是全建高、建密之后，城市反而会失去层次感。
8.78的容积率，意味着在1.15万方的地块上，塞进了住宅、公寓、办公、商业、保障房五种业态。
这有点像【大冲都市花园】和【大冲新城花园】的感觉，居住体验跟【华润城】系列压根没法比。
优点很直接：下楼什么都有，生活效率极高。吃饭、逛街、上班、坐地铁，全在步行范围内。
缺点也很现实：“安静”“纯粹”“低密”这些词，跟这个项目无缘。
电梯等得久
公共空间紧凑
小区园林被压缩
这些都是高容积率小区的通病。再加上超高层对电梯系统要求很高，如果是两梯四户甚至三梯六户，早晚高峰的体验感会打折扣。但电梯配多了，得房率又要下降。
说到得房率，超高层建筑的结构墙、核心筒、避难层这些“硬成本”摆在那里，得房率一定比同期新盘吃亏很多。
目前，站在万象天地往西看，【华润城润府】、【润玺】那几栋已经挺高了。
而【红树别院二期】被【英伦名苑】和【红树别院一期】包围，建完之后，会显得有些突兀。就像在一群小矮人中间，突然站了个巨人。
对整个片区的城市界面，会产生明显的影响。
这个问题，要分两面看。
先说“硬伤”：超高层+高容积率+得房率低+遮挡问题。在新规产品开始流行的当下，这些确实让人犹豫。
但是，别忘了你身在粤海街道、科技园。这里的土地供应已经彻底枯竭了。
在华润城片区，这是真正意义上的最后一块空地。以后想旧改，只能动【英伦名苑】这种小区了——没个二十年，想都别想。
所以，稀缺性是不言而喻的。
而且，华润城系列本身也基本都是超高层+高容积率。在品质和纯粹度上，【红树别院二期】确实比不上【润府】、【润玺】。但是——
户型设计和户型使用率，有一定概率完爆华润城系列。
这是它的硬优势。毕竟时代在进步，户型也在迭代。
旧改历程（16年）
2009年：菜英花园1-5栋纳入旧改，后建成红树别院一期；6-7栋拆除用于科华学校
2015年5月：解决8-13栋产权遗留问题
2018年12月：正式列入南山区城市更新单元计划
2019年8月：取得专项规划批复；11月确认友盛地产为实施主体
2023年：拿到用地批复
2024年初：旧楼拆除完毕，土地平整
2026年1月：正式定名“红树别院二期”，进入实质施工阶段
中间停工原因，网传是因为开发商要建超高层，周边居民不同意，以及新出政策限制。
红树别院一期（距离600m）
成交价：74平3房770万（2025.9）；138平4房978万（2025.9）
租金：63平2房约7000-8000元/月；173平5房约25000-30000元/月
华润润玺一期（距离800m）
成交价：100平3房1150万（2026.2）；175平4房2760万（2026.1）
租金：100平3房约14000-15000元/月；121平3房约23000-28000元/月
华润润玺二期（距离600m）
成交价：117平3房1415.5万（2026.2）；120平3房1400万（2026.1）
租金：120平3房约21000-23000元/月；270平4房约55000-65000元/月
优点
地段核心：科技园产业心脏，高端就业需求源源不断
交通方便：深南大道、沙河西路、1号线高新园站
商业顶配：万象天地步行可达
学位优势：南外科华学区
缺点
密度高：超高层，部分户型有遮挡，居住体验一般
堵车：周边商业、产业集聚，高峰期容易堵
得房率低：大概率低于同期新盘
地铁：1号线高新园站（约1公里）
陆路：深南大道、北环大道、沙河西路
商业：万象天地（500m）、益田假日广场（4.7km）、深圳湾睿印（4.6km）
生态：大沙河生态长廊（1.1km，有专用天桥）、塘朗山公园（5.7km）、沙河高尔夫球场（3.5km）
人文：欢乐谷（4.7km）、世界之窗（3.1km）
教育：南外科华学校（400m）、南外大冲学校（800m）、南外文华学校（1.7km）
医疗：深圳沙河医院（2.9km）
等了16年，华润城终于有了新盘。但这个新盘，有点像“带刺的玫瑰”。
如果你追求低密、安静、纯粹的居住体验，它可能不适合你。但如果你看重地段、稀缺性、生活效率，并且能接受超高层和高容积率带来的妥协，那它或许是你在科技园核心区最后的上车机会。
你会怎么选？欢迎在评论区聊聊。
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