备案名：未来平方云山府｜开发商：鸿荣源集团（深圳本土头部房企，壹方中心开发商）
区位：龙华区观湖街道观澜大道 412 号，4 号线观澜站 E 出口旁（平安路与横坑路交汇处，鹭湖中心城核心）
整体体量：深圳最大旧改项目之一，总占地约 81 万㎡，总建面约 410 万㎡，分 8 期整体开发，全周期 5-10 年；首期住宅占地 2.73 万㎡、建面 37.41 万㎡，5 栋 58-59 层超高层住宅 + 2 栋 35 层写字楼 + 1 所 18 班幼儿园，总户数 1566 户，全部为纯商品房，无保障房
核心指标：首期容积率 9.23、绿化率 32.01%，车位比 1:1.29（共 2020 个车位）；2026 年 12 月底精装交付，梯户比 3 梯 6 户，70 年住宅产权
物业：鸿荣源自有物业（国家一级资质），物业费约 4.2 元 /㎡・月，服务口碑在深圳名列前茅
商业配套：自带40 万㎡壹方天地 2.0 商业（2027 年开业），沃尔玛、海底捞、优衣库已签约入驻；一路之隔百佳华 Max City（已开业），4 公里内观澜天虹、观澜湖新城 MH Mall
备案价
：整体备案均价 4.58 万 /㎡，单价区间 3.55-4.4万 /㎡，备案总价 310-620万
6 月限时特惠（截至 2026.6.30）
清盘特价房：88㎡低楼层单价低至 3.2 万 /㎡，总价 280 万起（仅剩 3 套）
3 栋 2 单元加推特惠：89-99㎡三房折后均价 3.6 万 /㎡，总价 310万起
小区内部环境效果图
内部配套：中央园林、全龄儿童游乐区、800 米环形健身跑道、老年活动中心、社区图书馆
特色设计：3.6km 空中连廊串联住宅、商业、公园，实现人车分流；地库直连梅观高速专属匝道，3 分钟上高速
外部生态：楼下直达锦山公园，2km 内 6 大市政公园环绕（民法公园、观澜老街公园等），总绿化面积超 23 公顷
目前主力在售 3 栋 1/2 单元及 1 栋 2 单元少量房源，得房率 85%-90%（含赠送面积），全部精装交付
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轨道交通图
已通车：4 号线观澜站
：步行 380-500m，6-8 分钟可达，10 站深圳北站（25 分钟）、16 站福田 CBD（45 分钟）
在建：22 号线鹭湖北站
：约 800m，2028 年通车，直达坂田华为、福田上沙
远期规划：18 号线、深大城际
，未来将形成四轨交汇格局
自驾路网
地库直连梅观高速专属匝道，3 分钟上高速，20 分钟梅林关、30 分钟南山科技园
观澜大道、龙澜大道、观光路环绕，通达龙华、龙岗、宝安各区
1、现有公办学区（交房即可入读）
小学：观澜中心学校（直线距离 1.2km）
创办于 1927 年，百年省一级公办学校，观澜小学第一梯队
师资：在编教职工 120 余人，70% 本科以上学历，42% 中级以上职称
特色：深圳乒乓球传统名校，开设 40 余门特色选修课
初中：观澜二中 / 观澜中学 / 龙华第三外国语（三校统筹）
✅观澜二中（直线距离 0.8km）：龙华公办 TOP8 初中，省一级学校，中考升学率连续 3 年稳定在 70% 左右，60% 教师为中级以上职称
✅观澜中学：创办于 1914 年，百年省一级名校，广东省优质高中，体育特色升学突出
2、项目自建规划教育（在建）
香港中文大学（深圳）附属观城学校
72 班九年一贯制公办学校，小学 48 班、初中 24 班，总计提供 3360 个优质学位
建设进展：2026 年春节前已完成地下室施工，预计 2027 年春季竣工，2027 年 9 月正式开学
片区定位：港中深基础教育集团首次进驻龙华，将成为观澜片区教育天花板，未来小区大概率划片本校
小区还规划有 5 所公办幼儿园，其中 2 所已签约龙华实验幼儿园分园
学区片区定位总结
现有学区属于观澜第一梯队公办组合，在龙华北部（观澜、福城）稳居中上水准；自建港中大附属学校落地后，将直接跃升为龙华区头部学区，教育成长性极强
✅核心优点
地铁 TOD + 成熟商业
：4 号线步行可达，自带 40 万㎡壹方天地商业，生活配套落地确定性高
教育成长性拉满
：现成百年公办兜底 + 在建港中大附属九年制，一站式全龄教育
户型实用率高
：89㎡做南北通透三房两卫，得房率远超深圳高层平均水平
品牌与交付保障
：鸿荣源深圳本土老牌开发商，交付率 100%，物业口碑好
区位规划利好
：鹭湖中心城（龙华南北双中心之一），梅观科创走廊、九龙山数字城产业落地，长期增值空间大
❌主要缺点
容积率偏高
：首期地块容积率 9.23，58-59 层超高层，低楼层采光一般，高峰期电梯等待时间较长
大盘开发周期长
：整体分 8 期开发 5-10 年，前期入住业主将长期受周边工地施工噪音、粉尘影响
周边城市界面一般
：小区外围局部有城中村、老旧厂房，城市界面需要 3-5 年旧改兑现
自建学校兑现周期
：港中大附属学校 2027 年才开学，短期入学仍依赖现有观澜公办
1、优先适合买入人群
福田 / 深圳北站 4 号线通勤刚需
：每天地铁往返市中心，预算280-520 万的三口之家，看重地铁 + 现成学区
刚需育儿家庭（3-8 岁孩子）
：现有老牌公办兜底，等待未来港中大附属学校落地，教育一步到位
龙华 / 临深本地刚改
：置换 3-4 房，看重大盘商业配套和长期片区旧改增值潜力
稳健型投资客
：4 号线地铁 + 学区 + 大型商业三重加持，出租流通性强，88㎡月租可达 4500-6000 元
2、不适合人群
追求低密度、低容积率自住的改善群体：超高层密集社区，不喜高楼慎选 2. 1-2 年内急需顶级名校入学的家庭：自建名校未开学，只接受头部名校现成分校不推荐 3. 完全不能接受施工噪音和粉尘的购房者：大盘多年分期建设，前期居住环境有一定影响
