龙岗坂田远洋天萃世纪全面介绍核心优缺点全套价格折扣壆校定位

深圳远洋天萃世纪（天萃世纪雅园）2026 年 6 月最新全维度测评

一、项目基础详细资料（2026 年 6 月更新）

备案名
：天萃世纪雅园，推广名：远洋天萃世纪
位置
：龙岗区坂田街道五和大道与雅园路交汇处东北侧
开发商
：远洋集团（央企），物业：远洋亿家，物业费 4.98 元 /㎡・月
占地
：1.36 万㎡，总建面：11.85 万㎡
楼栋规划
：4 栋 41-47 层超高层住宅 + 1 栋 34 层配套办公 + 1 栋 3 层公立幼儿园
- 1 栋 1、2 单元：47 层商品房
- 1 栋 5 单元：45 层商品房
- 1 栋 4 单元：41 层人才房（180 套）
- 1 栋 3 单元：34 层写字楼
- 2 栋：3 层幼儿园
总户数
：795 套（商品房 615 套，含 50 套回迁房）
容积率
：9.24，绿化率：40%
梯户比
：3 梯 5 户，车位：694 个，车位比：1:0.86
交付标准
：2026 年 12 月华为智能精装交付（已封顶准现房），绿色三星建筑标准
精装配置
：东芝中央空调、方太高端厨电、汉斯格雅卫浴、欧派定制柜体、世友实木地板

二、片区定位与适合人群

1. 片区定位

坂田南刚需 / 刚改地铁 TOD 中等偏上定位，是坂雪岗科技城核心、福田北通勤第一梯队上车盘：

区位属性
：龙华、龙岗、福田三区交界，直线距离福田中心区约 3.4 公里，10 号线 "福田专线"3 站直达福田
产业支撑
：华为全球总部所在地，汇聚 614 家国家级高新技术企业，GDP 占龙岗区 50% 以上
居住环境
：被四季花城、十二橡树、第五园等五大成熟别墅群环抱，居住密度远低于深圳平均水平，居住界面优于龙华民治
产品定位
：填补坂田南近 3 年无新盘供应的空白，主打 "低总价 + 真地铁上盖 + 大学区"，是片区稀缺的刚需友好型新房

2. 适合购买人群

福田 / 南山通勤刚需
：预算 350-450 万，依赖地铁出行，追求通勤效率
华为 / 坂田产业人群
：就近上班，重视生活便利性和保值性
刚需首置家庭
：有子女教育需求，希望一步到位解决学区问题
投资客
：地铁上盖物业出租回报率高，产业人口密集，流动性强

三、2026 年 6 月最新价格与优惠政策

1. 在售价格（折后）

户型	建筑面积	单价区间	总价区间	剩余房源
三房两厅两卫	89㎡	4.25-4.7 万 /㎡	378-435 万	约 120 套（主力去化户型）
四房两厅两卫	110㎡	4.95-5.3 万 /㎡	555-610 万	约 60 套
四房两厅两卫	128㎡	5.35-5.8 万 /㎡	695-775 万	约 30 套

2. 最新优惠政策（2026 年 6 月）

常规折扣
：备案价 8 折（备案均价 5.35 万 /㎡）
特价房 / 工抵房
：部分低楼层、西向房源 7 折起，折后单价 3.8-4.1 万 /㎡，89㎡三房最低 340 万起
付款优惠
：
- 一次性付款：额外 97 折
- 按揭付款：额外 98 折
- 按时签约：再减 1 万元

赠送福利：

送 2 年物业管理费
送价值 5 万元华为智能家居大礼包
送全屋家电礼包（电视、冰箱、洗衣机）

四、小区沙盘图、环境图、户型图、交通图

1. 小区沙盘图与整体规划

楼栋采用 "点式错落" 布局，尽量减少遮挡
地下二层直接接驳地铁 10 号线光雅园站 B 口
小区园林约 5000㎡，设计有儿童活动区、健身区、休闲步道等
自带约 5000㎡社区商业与 1500㎡社康中心

2. 小区环境效果图

外立面采用现代简约风格，玻璃幕墙 + 铝板材质
40% 绿化率，引入国际 WELL 健康建筑体系
周边被银湖山郊野公园和四大水库环绕，生态环境优越

3. 在售户型图

89㎡三房两厅两卫（A1/A2 户型）

竖厅 LDKB 一体化设计，3.5 米客厅开间
5.9 米连通式双开间大阳台
主卧双面飘窗，次卧 270° 转角飘窗
U 型明厨 + 干湿分离双卫
得房率约 72%，加赠送约 84.5%

110㎡四房两厅两卫（B 户型）

南北通透竖厅设计，4.2 米客厅开间
独立入户玄关，私密性好
6.5 米超长双开间大阳台
主卧大套间设计，带独立卫生间和步入式衣帽间
全屋 9 处飘窗，赠送面积多
128㎡四房两厅两卫（C 户型）

横厅南北通透格局，6.5 米客餐厅开间
LDKB 一体化设计，空间感强
6.1 米观景阳台
双套房布局，主卧带独立衣帽间
全屋 8 处飘窗，采光通风俱佳

4. 交通线路图

地铁
：负二层无缝接驳 10 号线光雅园站 B 口
- 1 站五和换乘 5 号线 / 深大城际（2027 年通车）
- 3 站深圳北站，3 站福田岗厦北，6 站福田中心区
- 4 站南山科技园
公交
：周边 1km 内有 24 个公交站，最近的雅园路口站仅 126 米
自驾
：五和大道、雅园路、梅观高速、南坪快速环绕，15 分钟可达福田中心

五、学区详情（2026 年最新划分）

1. 学区划分

幼儿园
：项目自带 3 层公立幼儿园，北侧规划有 18 班制幼儿园
小学
：深圳科学高中五和实验学校小学部（距离约 700 米）
初中
：共享大学区，包括：
- 深圳科学高中五和实验学校初中部
- 深圳实验学校坂田校区初中部
- 坂田实验学校初中部
- 扬美实验学校初中部
- 深圳市云端学校初中部

2. 学区在片区的定位与师资

深圳科学高中五和实验学校（主力学区）

学校性质
：公办九年一贯制学校，2021 年由深圳科学高中接管
片区定位
：坂田片区头部公立学校，龙岗区西部教育质量高地
师资力量
：
- 现有教职工 142 人，专任教师 128 人
- 全国优秀教师 1 名、特级教师 2 名
- 教师平均年龄 32 岁，大部分毕业于 985 及部属师范类高校
- 与科高本部深度融合，共享师资和教学资源
录取积分
：2023 年小一最低录取积分 88.3 分，初一 69.55 分，深户基本能入读
办学特色
：以 "科学高效五育和谐" 为办学理念，科创教育特色突出

深圳实验学校坂田校区初中部（共享学区）

学校性质
：深圳实验教育集团直属校区，九年一贯制公办学校
片区定位
：坂田片区排名第一的初中，原关外地区三大名校之一
中考成绩
：2025 年公办普高录取率 84%，最高分 585 分，570 + 学霸 23 人
录取积分
：2026 年录取积分 103.15 分，需要提前约 5 年购房才能排上
师资力量
：现有教工 197 人，由深圳实验总部统一调配和管理

六、项目优缺点分析

1. 核心优势

真地铁上盖
：负二层无缝接驳 10 号线光雅园站，风雨无阻，通勤效率极高
价格优势明显
：坂田南最低价新盘，比周边同地段二手房低约 5000-8000 元 /㎡
准现房交付
：已封顶，2026 年 12 月即可收楼，风险低，省去空置周期
大学区优质教育
：小学确定科高五和，初中有机会上深实验坂田
配套成熟
：周边商业、医疗、生态配套齐全，生活便利
央企开发商
：远洋集团资金链稳健，2024 年深圳项目交付率 100%

2. 主要缺点

容积率过高
：9.24 的容积率，超高层楼栋密集，低楼层采光和视野受限
车位不足
：车位比 1:0.86，后期高峰期停车紧张
居住不纯粹
：小区内有 180 套人才房和 50 套回迁房，圈层纯度一般
噪音问题
：西侧五和大道和南侧光雅园路车流量大，部分低楼层和西向户型有噪音影响
周边界面一般
：东侧紧邻石化新村城中村，部分楼栋视野被遮挡

七、可替代小区推荐（2 个）

1. 中建壹品・湖北文旅・鹏宸云筑（龙华民治）

位置
：龙华区民治街道 10 号线南坑站旁，距离福田更近
价格
：折后均价 5.0-5.5 万 /㎡，89㎡四房总价 450 万起
优势
：
- 纯商品房社区，无人才房和回迁房，居住纯粹
- 建筑新规产品，综合使用率超 100%，89㎡可做四房
- 户户朝南，部分户型可看民治水库
- 车位比 1:1.2，停车充足
- 国央企联合开发，交付有保障

劣势：

价格比远洋天萃高约 5000 元 /㎡
交楼时间晚，2027 年底才能交付
周边旧改较多，城市面貌一般

2. 金地启曜（龙华中心）

位置
：龙华区龙华街道龙华大道旁，近壹方天地商圈
价格
：折后均价 4.6-5.0 万 /㎡，93㎡三房总价 420 万起
优势
：
- 位于龙华中心区，商业配套极其成熟
- 金地品牌开发商，物业口碑好
- 户型设计合理，得房率高
- 周边教育资源丰富