四期是百万颐安大盘里次新现房、偏改善定位的组团，2024年5月整体精装交付，楼龄仅2年左右，商品房+少量回迁房源混合社区，距离大运枢纽步行300-400米，介于离地铁最近的二期、园林最大的五期之间，主打新楼龄、低梯户比、成熟现成配套，是大运片区二手次新改善的热门选择
一、项目基础档案
详细地址：龙岗区龙城街道红棉路与荷风路交汇处（大运地铁站C口东北侧）
开发主体：颐安集团旗下红荷庭苑房地产，全盘同属120万㎡都会中央综合体（1-5期住宅、6-7期商业写字楼）
交付信息：2023年开盘，2024年5月精装现房交付，楼龄新，无需等待交房、空置散味，可直接入住
楼栋规划：共2栋高层，拆分A/B/D/E多座，总层高31层，总户数751户
地块核心参数
占地约2.47万㎡，总建面约12.15万㎡，容积率3.5、绿化率32%
梯户比：主力2梯3户（改善级配置，优于二期2梯4户），少量楼栋2梯4户，层高3米
车位：887个，车位比1:1.14，地下双层车库，车位充足
物业：颐安自持物业，物业费4.5元/㎡/月
产权：70年纯住宅，民水民电通燃气
特殊说明：小区内包含部分回迁安置房，商品房与回迁房同园区、共享所有园林配套
二、区位与交通：四线枢纽，通勤兼顾便利与安静
四期步行至大运地铁站300~400米（5分钟内），距离略远于3分钟到地铁的二期，但远离地铁口车流噪音，平衡了通勤效率与居住安静度
轨道交通（东部四线交汇枢纽）
1. 14号线（东部快线）：7站直达福田岗厦北，25-30分钟福田通勤，是市区上班族核心利好
2. 3号线：通达布吉、福田、龙岗中心城
3. 16号线：串联龙岗、坪山全境
4. 在建33号线（深大城际，预计2026年通车）：2站到五和、7站直达宝安机场，远期连通惠州大亚湾
自驾与地面交通
紧邻红棉路、龙飞大道城市主干道，临近水官、机荷、惠盐三大高速；楼下设大运公交接驳总站，多路公交覆盖龙岗全城
三、教育配套：全期统一学区，九年一贯制公办稳定
和颐安1/2/3/5期学区完全统一，多年划片无变动
1. 义务教育：华南师范大学附属龙岗大运学校（公办九年一贯制），步行约600米，小学48班+初中24班，2016年成熟办学；深户+本小区商品房基本稳录，无需高分内卷
2. 学前教育：共享大盘配套公办幼儿园，1-5期业主均可报名，步行约400米
3. 人文环境：周边香港中文大学（深圳）、北理莫斯科大学，大运国际大学城环绕
四、商业、医疗、生态配套
商业（步行500米内全成熟商圈）
1. 一路之隔即星河COCO Park、深圳第二家山姆会员店，大型商超、餐饮、娱乐全覆盖
2. 小区自带社区底商，生鲜便利店、药店、餐饮已全部开业，日常采购下楼解决
3. 联动华润大运天地、颐安6-7期在建25万㎡商业，整体形成约50万㎡大运商圈
医疗（3公里内三甲医疗）
龙岗区中医院、深圳市肿瘤医院、龙岗区人民医院，满足日常就医与急诊需求
休闲生态
步行可达大运体育中心、大运山公园、龙城公园，跑步、亲子、赛事观演都便捷
五、小区内部园林与公区
1. 东南亚风格集中园林，配备露天泳池、儿童游乐区、健身区、休闲草坪、环形慢跑道
2. 全园区人车分流，双层架空层设置休闲会客、健身空间，新交付公区设施崭新、磨损少
3. 楼栋错落排布，远离主干道的中座楼栋为园芯安静户型，临街楼栋靠近红棉路存在车流噪音
4. 统一精装交付，配备品牌厨卫、入户玄关、全屋新风，接手仅需简单软装即可入住
六、主力在售户型（二手主流，以改善三房、四房为主）
四期定位偏改善，小户型89㎡占比少，主力109㎡及以上四房，户型均方正、南北通透、厨卫全明
1. 89㎡ 三房两厅两卫 二手总价370-420万
竖厅南向格局，动静分区，双卫设计，刚需上车三房，小区稀缺小户型
2. 109㎡ 四房两厅两卫（流通主力） 总价490-580万
横厅宽阳台设计，南北通透，四间卧室分区独立，2梯3户低密梯户比，三口/多孩家庭首选，二手换手率最高
3. 127㎡ 四房两厅两卫 总价600-680万
大横厅+双阳台，主卧套间带独立衣帽间，空间尺度宽敞，适合长期自住改善
4. 145㎡ 五房两厅两卫 总价680-780万
南北通透五房，可做三代同堂/双儿童房，中高层可远眺大运场馆景观，顶改户型
七、2026年6月二手市场行情
小区整体挂牌均价4.9~5.4万/㎡，价差由楼栋、朝向、楼层决定
• 临街低楼层、回迁房源：4.9-5.1万/㎡
• 园芯中高楼层109㎡南向商品房：5.2-5.4万/㎡
• 127/145㎡景观大户型：5.4-5.6万/㎡
同片区对比
1. 对比二期（9年楼龄）：单价贵0.4~0.7万/㎡，优势是楼龄新、2梯3户、精装全新
2. 对比五期新房：单价低0.1~0.3万/㎡，现房即买即住，无需等待交房
租房参考：109㎡四房月租6500-7500元，地铁通勤、陪读租客需求旺盛
八、核心优势
1. 楼龄顶尖：2年全新次新房，公区、房屋磨损极小，自住省心，未来转手保值性强
2. 梯户比优越：主力2梯3户，高峰候梯时间短，居住私密性、舒适度优于片区多数2梯4户小区
3. 通勤与安静平衡：5分钟到地铁，避开二期地铁口近距离噪音，自住宜居性更强
4. 配套现成无需等待：学校、商场、公园全部运营成熟，不是规划期楼盘，收房直接享受生活
5. 大盘共享资源：120万㎡综合体共享商业、学校、物业，片区成熟度远高于周边小盘
6. 现房无风险：已经交付办证，无烂尾、延期交房风险，过户即可入住
九、短板与选购避坑要点
1. 商品房+回迁房混居：园区共享配套，回迁住户多为本地原住民，人员结构更复杂，部分自住购房者介意这一点
2. 临街噪音：靠红棉路的前排楼栋，低楼层会有车流噪音，自住优先选园芯中座、中高楼层
3. 小户型稀缺：小区主打改善，89㎡三房房源极少，刚需小户型选择有限
4. 物业费偏高：4.5元/㎡/月，高于二期3.6元的物业费，长期持有成本更高
5. 花园规模小于五期：四期占地面积小，集中园林面积不如五期大盘
十、适配购房人群
1. 福田通勤改善家庭：想要新楼龄、低梯户比，兼顾地铁通勤+九年学区，预算高于刚需、追求居住品质
2. 多孩/三代同堂家庭：109㎡起步四房，一步到位满足长期居住，无需换房
3. 介意老小区老化的购房者：避开二期9年楼龄的装修老化问题，选全新次新现房
4. 短期入住需求：不想等待新房交房，即买即住、现成学区配套的家庭
5. 保值型置业：大运核心枢纽+学区次新房，二手流动性强，未来置换更容易
四期vs二期vs五期 快速区分
1. 二期：离地铁最近、楼龄老、单价最低、小户型多，刚需通勤首选
2. 四期：楼龄最新、2梯3户改善梯户、现房即住，平衡地铁与安静，改善自住优选
3. 五期：园林最大、纯商品房、新房尾盘，花园居住氛围最好，预算充足纯改善
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