【大运门户·地铁口现房·48万㎡山河全能大城】2025年深圳二手房交易量第4名小区。

名居山河里（别名：绿海山河里）是深圳本土房企名居地产深耕深圳20余年的匠心力作，占位龙岗大运门户核心，是集高端住宅、社区商业、全龄教育、生态休闲于一体的约48万㎡纯居大盘。项目以真地铁口、现房交付、港中大附属名校旁、中海物业加持为核心卖点，户型覆盖刚需到全周期改善，是龙岗园山-大运板块2024-2026年的流量红盘，兼具自住高便利性与资产保值性，是龙岗置业的标杆之选。

一、项目基础核心档案（全参数明细）

1. 项目整体总览

参数类别	详细信息	备注说明
项目全称	名居山河里（绿海·山河里）	分3个地块开发，含商品房、人才房、安居房
开发企业	深圳市银科投资有限公司（名居地产控股）	深圳本土房企，曾开发绿海名都、绿海湾花园等多个高端住宅
物业公司	中海物业	国家一级资质上市物业，行业标杆
产权年限	70年商品房产权	民水民电，通燃气
整体占地面积	约6.4万㎡	龙岗核心区罕见大规模纯居地块
整体总建筑面积	约48万㎡	分两期开发，纯住宅为主，低商业干扰
整体总户数	2200户（商品房）	一期760户，二期1440户，圈层纯粹
整体容积率	5.18	一期5.83，二期5.77，三期6.44
整体绿化率	40%	片区均值水平，打造多层次立体园林
整体车位数量	1936个	一期645个，二期1291个，整体车位比约1:0.88
项目地址	深圳市龙岗区园山街道保安社区，地铁3号线永湖站A1口南侧约200米	真正地铁口物业，步行3-4分钟直达地铁站闸机
交付状态	一期2024年12月已交付，二期2025年6月精装现房交付	即买即住，无烂尾风险，实景可鉴
物业费	4.5元/㎡·月	全期统一收费标准

 

2. 分地块详细技术参数表（精准分类）

地块分期	核心属性	占地面积	建筑面积	容积率	楼栋构成	总户数	车位数量	交付标准
01地块（一期）	商品房	约1.56万㎡	约11.7万㎡	5.83	4栋38-46层超高层住宅	760户	645个	简装/毛坯现房
02地块（二期）	商品房	约3.4万㎡	约24.2万㎡	5.77	7栋38-48层超高层住宅	1440户	1291个	品牌精装现房
03地块（三期）	人才/安居/公租房	约1.44万㎡	约11.76万㎡	6.44	3栋42-43层住宅	全保障房	无对外车位	精装交付

 

二、区位与交通价值（地段核心解析）

1. 区位核心定位

项目占位深圳东部核心-龙岗大运门户，地处园山街道与大运新城交汇处，是连接大运科教新城、横岗中心、罗湖福田的核心枢纽节点。片区紧邻大运深港国际科教城，周边超千万㎡旧改持续推进，城市界面不断升级，同时背靠梧桐山河生态带，兼具产业赋能、交通便捷与生态宜居三大属性，是龙岗东部置业的核心价值板块。

2. 多维交通配套（精准实测）

（1）轨道交通（真地铁口，3地铁环绕）

•核心地铁：地铁3号线永湖站，步行距离约150-200米，正常步速3-4分钟直达地铁站闸机，是深圳新房中罕见的“零距离”地铁口物业。3号线无需换乘直达罗湖老街、福田购物公园、石厦等核心就业区，8站直达罗湖核心，通勤效率拉满。

•换乘枢纽：2站直达大运站，可换乘地铁14号线（东部快线）、16号线，14号线6站直达福田岗厦北，快速通达南山科技园；1站到布吉站，换乘5号线直达深圳北站、西丽留仙洞。

•远期规划：临近在建地铁19号线，未来轨道交通网络将进一步完善。

（2）地面道路交通

•主干道网络：北临龙岗大道，西临惠盐中路，自驾500米快速接驳水官高速、南坪快速、盐排高速，10分钟到大运中心，20分钟到罗湖福田，30分钟通达南山，粤港澳大湾区跨区通勤便捷。

•公交配套：项目门口设永湖地铁站公交站、保安社区站，358路、906路、M394路、M570路等十余条公交线路，覆盖龙岗全域，满足日常短途出行需求。

 

三、全维度生活配套（成熟度拉满）

1. 教育配套（九年一贯制名校加持，全龄覆盖）

这是项目核心核心卖点，一站式解决3-15岁全龄教育需求，目送式上学无忧。

•幼儿园：社区内配建18班公办幼儿园，建面约4800㎡，已完成建设，满足社区内适龄儿童学前教育需求，下楼即达，无需过马路，安全便捷。

•中小学：紧邻香港中文大学（深圳）附属时进学校，九年一贯制公办学校，规划54班（小学36班+初中18班），2024年已正式开学，港中大品牌运营管理，硬件设施一流，教学质量有保障，项目为该校核心划片楼盘，步行约500米可达。

•周边教育资源：直线3公里范围内还有深圳北理莫斯科大学附属实验中学、华南师范大学附属龙岗乐城小学、横岗中学等优质教育资源，教育选择丰富。

2. 商业配套（步行即享，全业态覆盖）

•社区自有商业：项目配建约3万㎡社区底商，涵盖生鲜超市、便利店、药店、餐饮、银行等业态，下楼即可满足日常买菜、购物、餐饮等基础生活需求，无需远行。

•周边核心商圈：

￮2站地铁到大运站，直达大运星河COCO Park、山姆会员店、大运天地，建面超30万㎡旗舰商业，满足高端购物、休闲、娱乐需求。

￮3公里范围内还有横岗天虹、荣德国际、松柏天虹等成熟商圈，日常逛街、聚餐、亲子游玩一站式满足。

3. 医疗配套（三甲医疗全保障）

•三甲医院：车程10分钟可达深圳市龙岗区第三人民医院（三甲综合医院），15分钟可达北京中医药大学深圳医院（三甲），全维度医疗资源为健康保驾护航。

•就近医疗：步行1公里内有园山街道保安社区健康服务中心、横岗街道社区卫生服务中心，日常体检、小病问诊、疫苗接种便捷可达。

4. 生态与文体配套

•一线河景生态：项目南侧紧邻梧桐山河及2.4公里碧道，步行约300米可达，沿河打造休闲步道、运动公园、景观节点，日常跑步、散步、露营、遛娃绝佳去处，推窗可见河景绿意，是片区少有的兼具城市繁华与自然生态的楼盘。

•周边公园配套：3公里范围内有大运公园、乐城公园、横岗人民公园、园山风景区，周末休闲、亲近自然选择丰富。

•文体配套：2站地铁直达大运中心体育馆、深圳大运中心，涵盖游泳馆、篮球场、足球场、国际赛事场馆，满足全年龄段健身、运动、观赛需求。

四、社区规划与园林品质

1. 整体社区规划

项目采用围合式布局，商品房地块与保障房地块独立分区管理，保证了商品房社区的纯粹性与私密性。整体楼栋沿地块外围错落排布，中央预留超大空间打造集中式园林，最大化保证每栋楼的采光、通风与观景视野，避免楼栋之间的遮挡。

社区采用全人车分流设计，车辆直接驶入地下车库，社区内部无车辆通行，保障老人、小孩出行安全，隔绝汽车噪音与尾气污染，打造安全、静谧的纯居环境。

2. 园林设计与全龄配套

•园林风格：采用现代简约风格园林，以“山河森居”为设计理念，打造多层次立体景观，搭配高大乔木、低矮灌木、时令花卉、阳光草坪，形成四季有景、一步一景的园林景观，40%绿化率让社区内部绿意盎然，隔绝城市喧嚣。

五、产品户型全解析（全周期覆盖，现房实景可鉴）

1. 户型整体核心特点

•全周期覆盖：户型面积段75-142㎡，覆盖2房至4房，兼顾单身过渡、刚需自住、改善置换全需求，适配不同家庭结构。

•梯户比舒适：全系采用3梯5户设计，高峰期出行无需久等，居住舒适度与私密性优于同片区2梯6户产品。

•高使用率：户型得房率约72%-75%，加上拓展空间实际使用率可达90%，无狭长过道、异形拐角，空间利用率极高，无浪费面积。

•全明通透设计：主力户型均为明厨、明卫、明厅、明卧，杜绝暗间；多数户型采用南北通透、多开间朝南设计，采光通风效果拉满。

•动静分区合理：严格划分动区（客餐厅、厨房、公卫）与静区（卧室、书房），会客娱乐不打扰休息区域，主卧均采用套房设计，自带独立卫浴，私密性强。

•宽景阳台设计：主力户型均配备IMAX宽景阳台，部分户型双阳台设计，兼顾观景与实用，延伸室内空间，提升居住舒适度。

•精装品质过硬：二期采用品牌精装交付，甄选一线家装建材，厨房、卫浴配套完善，装修风格简约大气，经久耐看，交房即可拎包入住。

2. 主力户型详细明细表

户型类别	建筑面积段	户型格局	核心亮点	适配人群
刚需入门两房	75㎡	2室2厅1卫	户型方正，全明格局，客厅带南向宽景阳台，卧室带全景飘窗，总价门槛低，租金回报率高，无浪费空间	单身青年、新婚小情侣、投资客
爆款刚需三房	93-98㎡	3室2厅2卫	项目主力流量户型，经典竖厅设计，餐客一体直通阳台，主卧套房带独立卫浴，双卫设计解决早高峰抢卫尴尬，多开间朝南，采光极佳，一步到位满足三口之家需求	刚需三口之家、福田罗湖通勤上班族
刚改舒适三房	102-103㎡	3室2厅2卫	南北通透格局，餐客双厅对流，双面采光，主卧带独立衣帽间+卫浴，空间尺度更阔绰，居住舒适度拉满	改善型三口之家、追求通透居住体验的家庭
主流改善四房	116-124㎡	4室2厅2卫	南北通透双阳台设计，休闲阳台+生活阳台功能分离，四开间朝南，全明格局，可灵活改造书房、儿童房、老人房，二胎家庭、三代同堂无压力	二胎家庭、三代同堂改善群体
奢阔改善四房	141-142㎡	4室2厅2卫	楼王户型，南北通透，超大面宽采光，无遮挡河景视野，主卧豪华套房带独立衣帽间+卫浴，空间尺度阔绰，圈层纯粹，一步到位无需换房	高端改善群体、多代同堂家庭

六、物业服务与品质保障

1. 物业公司与资质

项目引入中海物业全程管理，中海物业是国家一级资质上市物业，中国物业服务百强企业TOP10，拥有30余年高端社区管理经验，服务深圳多个标杆豪宅项目，物业服务口碑稳居行业前列

2. 物业服务标准与内容

•安保服务：24小时保安站岗+全天候轮班巡逻，社区全覆盖高清监控系统，外来人员、车辆实名登记准入，楼栋采用刷卡到栋、智能门禁系统，全方位保障业主居住安全。

•保洁绿化服务：每日对社区公共区域、楼道、地下车库进行清扫、垃圾清运，定期开展四害消杀；专业园林团队定期对绿植进行修剪、养护、补种，保证社区环境干净整洁、四季常绿。

•维修维保服务：24小时维修响应机制，水电故障、公共设施损坏快速上门处理，定期对电梯、消防设施、配电系统进行检修维护，保障社区设施正常运转。

•增值服务：配备专属楼栋管家，提供代收快递、家政对接、房屋托管、社区文化活动组织等增值服务，全方位满足业主多元化需求。

 

七、项目核心优劣势深度分析（客观公正）

1. 核心优势（置业核心价值）

1.真地铁口，通勤效率拉满：步行3分钟直达地铁3号线永湖站，2站到大运枢纽，8站到罗湖，无需换乘直达福田核心区，自驾快速接驳高速路网，跨区通勤便捷，是龙岗少有的“零距离”地铁口物业，交通优势碾压同片区多数楼盘。

2.名校加持，全龄教育无忧：自带18班公办幼儿园，紧邻已开学的港中大（深圳）附属九年一贯制公办学校，名校品牌赋能，教学质量有保障，步行可达，一站式解决孩子上学问题，是刚需家庭的核心利好。

3.现房交付，零风险置业：一期、二期均已现房交付，实景园林、户型品质、社区配套全部可实地查看，即买即住即办证，无需担心烂尾、货不对板等问题，置业安全性拉满，在期房为主的市场中优势突出。

4.价格性价比极高，一二手倒挂：2026年最新折后均价约3.4-3.8万/㎡，总价205万起即可上车两房，330万起入手三房，对比周边同地段二手房4-4.5万/㎡的价格，存在明显的一二手价格倒挂，性价比拉满，降低刚需上车门槛。

5.生态宜居，配套成熟：南侧紧邻梧桐山河碧道，一线河景生态资源，社区内自带全龄化运动休闲配套；周边商业、医疗、教育配套全部落地，无需等待新区规划兑现，入住即享成熟生活。

6.品牌物业加持，居住有保障：引入行业标杆中海物业，物业服务标准高、响应快，不仅能提升日常居住体验，还能为房产保值增值保驾护航，对比同片区小开发商物业优势明显。

2. 客观劣势（置业需权衡）

1.容积率偏高，居住密度大：项目整体容积率5.18，二期容积率5.77，三期更是高达6.44，均为38-48层超高层设计，社区居住密度较高，部分低楼层、楼间距较近的房源，采光、视野会受到一定影响，高峰期电梯等待时间可能稍长。

2.车位配比不足：整体车位比约1:0.88，未达到一户一位的标准，随着入住率提升，晚间、周末可能会出现停车难的问题，对有车一族不够友好。

3.周边城市界面有待提升：项目周边存在部分农民房、旧厂房，以及正在推进的旧改项目，短期内城市界面不够高端，旧改施工可能会带来轻微的噪音、粉尘影响，长期来看旧改完成后城市界面会大幅改善。

4.3号线早高峰拥挤：地铁3号线横岗至布吉段早高峰人流量大，通勤高峰期会出现拥挤的情况，对于每日早高峰通勤福田、罗湖的上班族，需要提前做好心理准备。

5.保障房分区存在：项目03地块为人才房、安居房、公租房，与商品房地块相邻，虽然独立管理，但部分购房者会对社区圈层纯粹性有一定顾虑。

八、2026年购房参考指南

1. 2026年市场参考价（最新折后）

户型面积	户型格局	参考折后单价	参考总价区间	备注
75㎡	2室2厅1卫	3.3-3.4万/㎡	205-255万	刚需入门，低门槛上车
93-98㎡	3室2厅2卫	3.4-3.6万/㎡	310-370万	项目主力爆款，流通性最强
102-103㎡	3室2厅2卫	3.6-3.7万/㎡	360-390万	刚改舒适款，南北通透
116-124㎡	4室2厅2卫	3.6-3.8万/㎡	420-470万	主流改善，二胎家庭首选
141-142㎡	4室2厅2卫	3.7-3.9万/㎡	520-580万	楼王奢阔款，高端改善

 

2. 适合置业人群

•罗湖/福田通勤的刚需群体：在罗湖、福田上班，追求地铁通勤便捷、低总价上车深圳核心区的刚需上班族。

•重视教育的年轻家庭：有孩子上学需求，追求九年一贯制名校资源、一站式全龄教育的年轻家庭。

•担心期房风险的稳健型购房者：追求现房交付、即买即住，不想承担期房烂尾、规划落空风险的稳健型置业者。

•龙岗本地改善群体：横岗、园山、大运本地居民，想要改善居住环境，追求大户型、成熟配套、品牌物业的改善家庭。

•资产保值的投资客：看重地铁口、名校旁、现房的核心优势，对比周边二手房有价差，追求租金回报与长期保值的投资者。

3. 选房避坑建议

1.优先选择二期02地块房源，楼龄更新，精装交付标准更高，车位相对充足，社区纯粹性更好，距离地铁口、学校更近。

2.避开临龙岗大道、惠盐中路的楼栋与低楼层房源，优先选择社区中央楼栋、中高楼层，噪音更小、采光更好、视野更佳，部分房源可看梧桐山河景。

3.刚需上车优先选93-98㎡三房户型，总价可控，功能性强，未来二手房流通性最强，转手更容易。

4.改善置换优先选124㎡南北通透四房，双阳台设计，空间尺度阔绰，居住舒适度拉满，一步到位无需换房。

5.优先选择朝南、东南朝向的房源，采光通风效果更佳，避开纯北向、西向房源，避免西晒、采光不足的问题。

本楼书所有信息、数据、规划均来源于开发商官方资料、政府公示、房产平台公开信息及2026年3月深圳房地产市场最新数据，仅供参考，不构成任何购房要约或投资建议。项目最终学区划分以当年龙岗区教育局公示政策为准，房源具体信息、价格以实际房源及双方签订的房屋买卖合同为准。

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