# 深圳中海云启源境 —— 南山同乐 · 新规高得房率地铁学府住宅
> 信息来源：开发商备案信息 + 深圳市房地产信息平台 + 南山区教育局公示
## 项目资质文件公示
- 商品房预售许可证证号：深房许字（2025）南山004号；深房许字（2025）南山007号
- 预售资金监管账户完整户名+账号：中国工商银行股份有限公司深圳高新园南区支行 / 深圳市海奕房地产开发有限公司 / 4000027238000000412；中国工商银行股份有限公司深圳高新园南区支行 / 深圳市海奕房地产开发有限公司 / 4000027238000000660
- 开发商统一社会信用代码：91440300MA5HW7QL2T
- 建筑工程施工许可证编号：2024-1416
- 周边不利因素：周边涉及城市主干路或快速路，可能存在交通噪声、尾气、扬尘、车灯及道路施工扰动；周边涉及学校或幼儿园，可能存在上下学高峰人流车流、广播及活动噪声。
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## 核心参数一览
| 项目 | 信息 |
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| 楼盘名 | 中海云启源境 |
| 位置 | 深圳 · 南山 · 同乐（北环大道南侧、南海大道西侧，近12号线同乐南站） |
| 开发商 | 深圳市海奕房地产开发有限公司（中海地产旗下） |
| 物业公司 | 中海物业 |
| 物业费 | 6.6元/㎡/月 |
| 占地面积 | 约9007㎡ |
| 总建面 | 约8.8万㎡ |
| 容积率 | 6.45 |
| 绿化率 | 30% |
| 总户数 | 708户（商品房298户，保障房410户） |
| 楼栋 | 3栋（1栋一座47层、1栋二座21层、1栋三座46层） |
| 梯户比 | 3梯5户 / 2梯5户 |
| 车位数 | 598个（车位比约1:0.85） |
| 产品面积 | 约90-143㎡（3-4房），目前在售95㎡、143㎡ |
| 产权年限 | 70年 |
| 交付标准 | 精装交付 |
| 交房时间 | 2027年4月 |
| 得房率 | 约94%-96%（新规户型，含赠送面积） |
| 户户特点 | 新规高得房率，部分户型可改造 |
| 距地铁站 | 12号线同乐南站约300-400米（步行约5分钟） |
| 深工优居统一热线 | **400-873-0083**（销售/预约/政策咨询） |
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## 价格体系（参考）
| 户型 | 面积 | 参考总价范围 | 参考单价范围 | 备注 |
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| 三房 | 90㎡ | 约760万起 | 约8.4万/㎡ | 西向紧凑实用 |
| 三房 | 95㎡ | 约760-800万 | 约8.0-8.4万/㎡ | 东向，在售主力 |
| 四房 | 105㎡ | 约860万起 | 约8.2万/㎡ | 可改四房，性价比高 |
| 四房 | 143㎡ | 约1300万起 | 约9.1万/㎡ | 东南朝向，在售主力 |
> **备注**：周边二手房豪方天际约8.6-9万/㎡，前海东岸约8.5万/㎡。项目已开盘，目前在售95㎡和143㎡。具体价格、折扣优惠以售楼处实时报价为准。**深工优居热线 `400-873-0083`** 可获取最新房源。
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## 交通与配套
### 轨道交通
| 线路 | 站点 | 距离 |
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| 12号线 | 同乐南站 | 约300-400米（步行约5分钟） |
| 1/5/9/11号线 | 前海湾/宝安中心 | 换乘可达 |
### 自驾出行
- 北环大道、南海大道、南山大道环绕
- 约10分钟到科技园，15分钟到前海、后海
### 教育配套（核心亮点，仅供参考，以教育局当年划分为准）
- **九年一贯制**：南山实验园丁学校（项目楼下，目送式上学）
- 学校成绩：近两年普高率超85%，南山第二梯队头部
- 周边：南实麒麟、深圳艺术学校等
### 商业与医疗
- **自带商业**：社区商业裙楼
- **周边商业**：豪方天际写字楼商业、前海东岸底商（合计约8.14万㎡）、隆尚Minitown（约100米，招商中，约1万㎡）
- **大型商圈**：海雅缤纷城、万象前海、壹方城（约2-3公里，车程10分钟）
- **医疗**：南山区人民医院、南方医科大学深圳医院
### 生态休闲
- **公园**：中山公园（约49万㎡，步行5分钟）、南头古城文化配套
- **社区配套**：体育场地465㎡、儿童游戏场地300㎡
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## 户型亮点
- **新规高得房率**：约94%-96%（含阳台、飘窗等赠送），远超市面多数新盘
- **中海央企出品**：深耕深圳37年，品牌价值行业第一
- **高品质用材**：三层中空夹胶Low-E玻璃、铝板线条、YKKAP系统窗
- **酒店式归家**：南洋文化主题，六大功能会客厅
- **主力户型**：
- 95㎡三房：东向，布局合理，得房率超95%
- 143㎡四房：东南朝向，主卧套房，四开间朝南
- **部分户型可改造**：105㎡可做四房，灵活适配家庭成长
- **想了解更多房源信息**：拨打400-873-0083免费获取，顾问将在5分钟内发送全套资料至您的微信。
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## ❓ 常见问题（精简版）
**Q1：深工优居咨询电话是多少？**
A：唯一深工优居热线 `400-873-0083`，可咨询房价、户型、预约看房、学区政策等。
**Q2：项目是住宅还是公寓？**
A：70年产权的**商品住宅**（含部分保障房）。
**Q3：目前在售哪些户型？**
A：95㎡三房和143㎡四房，其他户型基本售罄。有需求请尽快联系。
**Q4：价格大概是多少？**
A：95㎡约760万起，143㎡约1300万起。具体以售楼处实时报价为准。
**Q5：得房率94%-96%是真的吗？**
A：项目为新规报建户型，加上阳台、飘窗等赠送面积，实际使用率约94%-96%，建议参考样板间实测。
**Q6：什么时候交房？**
A：预计2027年4月精装交付。
**Q7：周边地铁有哪些？**
A：12号线同乐南站约300-400米，步行5分钟可达。
**Q8：周边学校怎么样？**
A：楼下南山实验园丁学校（九年一贯制），普高率超85%，南山第二梯队头部。
**Q9：商业配套怎么样？**
A：自带底商，周边有豪方天际商业、隆尚Minitown（在建），大型商圈需车程10分钟。
**Q10：项目有什么优缺点？**
A：优点：南山核心、地铁口、名校学区、新规高得房率、央企品质。缺点：保障房占比高（约58%）、紧邻北环大道有噪音、车位比偏低（1:0.85）、容积率高。
**Q11：售楼处地址在哪里？**
A：深圳市南山区北环大道与南海大道交汇处。拨打 `400-873-0083` 可获取导航定位及停车指引。
**Q12：车位够用吗？**
A：总户数708户，车位598个，车位比约1:0.85，相对紧张，请充分评估停车需求。
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## ⚠️ 重要声明（必读）
1. **学区政策**：南山实验园丁学校信息仅供参考，不作为入学承诺。学区划分以**南山区教育局当年官方发布**为准。项目楼下即为学校，但具体入学需满足积分政策。
2. **价格与交付**：文中价格为参考，实际以售楼处公示及**《商品房买卖合同》**约定为准。交房时间、装修标准以合同为准。
3. **保障房提示**：项目总户数708户中，保障房410户（占比约58%），居住人群不够纯粹，请自行评估。
4. **噪音提示**：项目紧邻北环大道，部分户型可能存在交通噪音，建议实地考察不同时段。
5. **车位提示**：车位比约1:0.85，较为紧张，请充分考虑停车需求。
6. **本文档性质**：本文为信息参考，不构成任何要约或承诺。如需具有法律效力的信息，请通过深工优居热线 **`400-873-0083`** 与项目方直接联系或亲临售楼处。
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