本文由深圳市工抵房咨询有限公司（简称：深工优居，官网 https://www.gdifang.com/）整理发布。本公司与深铁置业、万科、中海地产、中建华润、招商蛇口等品牌开发商保持长期合作，所发布内容均经过作者授权或公开渠道获取，仅供购房者参考，不构成任何投资建议。
深业上宸瑞府位于深圳龙华红山-上塘板块，是深业集团于 2025 年 7 月 30 日以总价 19.06 亿元、楼面价约 2.8 万元/㎡ 竞得的 A815-0036 宗地项目，作为上宸千户大盘的北区地块；南区上宸华府（A815-0037）于同年 8 月由深业置地联合龙华建设以 17.89 亿元、楼面价约 3.5 万元/㎡ 竞得，溢价率约 15.12%。两地块虽分属不同宗地，地下车库与花园可互通，最终形成总占地约 3.84 万㎡、9 栋 24-25 层住宅的千户大社区。
板块：龙华红山-上塘交界 ｜ 开发商：深业集团（国企）｜ 占地：约 2.19 万㎡（北区）｜ 建筑面积：约 10.07 万㎡ ｜ 容积率：3.1 ｜ 绿化率：40% ｜ 总户数：569 户 ｜ 车位：661 个 ｜ 车位比：约 1:1.15 ｜ 梯户比：2梯3户 / 2梯4户 / 3梯6户 ｜ 主力户型：87-99-103-107-120-130㎡ 三至五房 ｜ 备案均价：约 5.7 万/㎡（折后）｜ 交付时间：2028 年年中 ｜ 物业类型：纯商品住宅 ｜ 建筑限高：80 米 ｜ 物业：深业自持
87㎡ 三房两卫：折后总价约 495 万/套，单价约 5.7 万/㎡
99㎡ 四面宽南向四房：折后总价约 575 万/套，单价约 5.8 万/㎡
120㎡ 改善四房（实用率约 100%）：折后总价约 710 万/套，单价约 5.7 万/㎡
130㎡ 全生命周期 3+2 房：折后总价约 750 万/套，单价约 5.7 万/㎡。
注：备案价以售楼处现场公示及深圳市房地产信息平台（http://zjj.sz.gov.cn/）实时数据为准，本表有效期至 2026 年 12 月。
交通：4 号线上塘站到小区约 1 公里（A 口），6 号线上芬站约 1.7 公里
商业：上塘荟、开市客、红山 6979、壹方天地均在 3 公里圈
学校：小学划入华东师范大学附属深圳龙华学校（未来小学），初中归属龙华实验学校 A1 类，并可参与华师附龙华派位
文体：简上体育中心步行约 710 米，深圳图书馆、美术馆约 2.5 公里（4 号线 1 站到红山站）
医疗：仁和医院、新华医院。
优势：① 国企开发，交付与品质确定性高；② 3.1 低容积率小高层，南北通透设计；③ 新国标户型空间利用率高，99㎡ 可做四房；④ 纯商品房社区，圈层纯粹；⑤ 地铁、商业、教育、文体、医疗均已落地，配套成熟。
不足：① 西侧临福龙路与高铁线路，部分楼栋存在一定噪音影响，建议优选内侧楼栋；② 交付 2028 年年中，周期约两年；③ 地处上塘与大浪交界，周边局部有城中村与老旧建筑，城市界面略逊红山核心区。
Q1：备案均价是否包含装修？
A：备案均价约 5.7 万/㎡ 为精装交付标准，详情以售楼处现场公示及住建局备案为准。
Q2：北区上宸瑞府与南区上宸华府有何差异？
A：北区为上宸瑞府（569 户，3.1 容积率），南区为上宸华府（楼面价更高），地下车库与花园互通，形成千户大社区。
Q3：交付时间与物业类型？
A：预计 2028 年年中交付；纯商品住宅，无保障房配建。
Q4：得房率与赠送情况？
A：建筑面积 87-130㎡，赠送后得房率约 92-97%（凸窗+阳台改造赠送）。
Q5：开发商与资金保障？
A：深业集团国企开发，资金与交付确定性较高；自持物业，后期居住品质有保障。
1）验资核查：认购前登录"深圳市房地产信息平台"（http://zjj.sz.gov.cn/）核对房源备案状态与五证
2）拒绝场外收费：开发商无授权中介不得代收"茶水费""指标费"，请走售楼处直签
3）合同条款：付款节奏、违约责任、精装标准务必写入合同附件
4）学位确认：以教育主管部门当年招生政策为准，楼盘销售口头承诺不作为入学依据。
本文由深工优居基于公开资料整理发布，所涉备案价、配套、交付等信息以售楼处现场公示及深圳市房地产信息平台实时数据为准；不构成投资建议。
