深中旁、全能新盘即将登场！龙华核心区还藏了这个大彩蛋？（深工优居整理）

这座城市每隔几年，就会“长”出一个新中心——不是那种零星盖几栋楼的变化，而是整个街区从厂房、空地变成商业体、学校、住宅、公园的完整迭代。

▲2012-2024年龙华中心区的变迁

从“0”到“1”

龙华中心区10余年变迁

梳理龙华中心区过去10余年焕新，大量旧改沿着人民路和工业路铺开，高耸的现代建筑群持续生长，并带来商业、学校和交通的全面升级。

龙华超级商圈的崛起速度令人瞩目——以壹方天地为核心，约60万㎡的商业体量，汇聚超1000家品牌，龙华官方披露：年客流量达5600万人次。据赢商网监测，今年以来，壹方天地的人气连续3个月位居深圳第一名。

教育也丝毫不含糊。据不完全统计，涵盖从幼儿园到高中，近10年龙华中心区已落地超过10所学校，包括龙华第二实验学校、龙华创新实验学校小学部、初中部、龙华区第二实验学校教育集团华美校区、华育小学、深圳市艺术高中民治分校等，当中最受关注的是深中龙华学校。

作为深圳“四大”之一的深圳中学，一直是家长的“梦中情校”，尽管官方未披露具体升学数据，但据部分教育自媒体统计，今年深圳中考，深中初中部公办普高率92%四大率25%十大率30%约18%的学生直接考入深中本部；今年高考，广东物理类最高分就出自深中，全省物理类前10名屏蔽生，深中占5人，据坊间不完全统计，今年深中已有77名学生被清北录取。

而深中龙华，由龙华区教育局委托深圳中学全面管理，从课程体系到教学方法，从教师培训到管理标准，都与本部一脉相承，属于深中的“嫡系”学校，据了解，师资团队中博士硕士研究生占比73%包括来自清华、北师大、复旦、央美等知名高校的优秀人才。

虽然深中龙华于2024年才进行首届招生，但已经在竞赛中崭露头角，在2025-2026年度美国数学竞赛（简称AMC）中，深中龙华八年级有两位学生，在AMC8中跻身全球前1%卓越奖，另有两位八年级同学，在高中级别的AMC10中晋级AIME荣获全球优秀奖。因此，其明年首届中考成绩，也让家长们充满期待。

轨道交通的建设速度同样惊人。除了已建成的4号线外，龙华中心区内，地铁222527号线及深大城际等多条线路同步推进，已成为深圳五期地铁建设规模最大的片区之一。

从商圈到教育、地铁建设，龙华中心区的配套，已经不是“规划中”的蓝图，而是“已兑现”的现实。

当一个板块的确定性已经不需要赌，市场对它的期待就会从“能不能买”升级为“有没有一个与之匹配的好房子”。

新信号出现

中交进场，“全能选手”来了

作为龙华中心区首家进入的央企开发商，中交的参与本身就具有信号意义央企的战略判断力和谨慎程度远高于一般房企，而中交选择在这个时间点落子龙华中心区，本身就是对片区价值的一次确认。

一路之隔，是深圳中学龙华学校。

根据今年龙华区招生范围，深中龙华学校采取单校划片区和多校联动学区的招生政策。而中交国润华府属于兼具优先级和确定性的单校划片范围内。（相关入学政策和积分情况，以当年教育局和学校规定为准）

周边环绕，是3条地铁线交织的轨交网络。

222527号线同步在建，其中22/25号线换乘站油松站25/27号线换乘站油福站就在项目旁边，预计2028年建成通车，据百度地图测距，直线距离均约200米。从这里出发，通达福田、南山、宝安，地铁出行十分便利。

步行可达，是约60万㎡的壹方天地。

这是龙华超级商圈的核心——壹方天地分为五大主题商业区，涵盖购物、餐饮、娱乐、运动全业态。对于周边居住者来说，周末聚餐、遛娃、看电影，不需要跨区奔波。

不是某一个单项特别突出，而是所有维度都在平均线以上，没有明显的短板。

在龙华中心区的“圆心”

中交会打造一个怎样的产品？

项目总占地面积约3.73万㎡，总建筑面积约42万㎡，分南北两个地块开发，由6栋住宅、1栋保障房及1栋写字楼组成，并配建1所12班制幼儿园。

约8.02的综合容积率、最高47层的建筑高度——这个数据放在当下的龙华中心区，需要放在一个更真实的尺度里来看。

龙华中心区经过近十年的快速建设，已经是一个高度成熟的建成区。周边建筑密度高、路网密集、配套集中。在这样的地段落地一个容积率3.1限高80-100米的项目，居住者面对的不是开阔视野，而是被周边高层包围的压抑感。

另一方面“8.02”这个数字看着非常高，实际上是地块中写字楼拉高了容积率，如果单算住宅，其真实容积率大概是6.0。

▲项目效果图

真正值得关注的是，中交如何在这样的客观条件下做出好产品。

据了解，中交国润华府首推北地块建面约83-99-101-121㎡3-4房，覆盖从刚需上车到改善置换的多元需求。

建面约83㎡三房两卫，是讲求一步到位的门槛户型新规之前这个面积段想要做到两个卫生间几乎不可能，项目显然考虑到了居住者的真实需求，为他们提供更好的居住体验。

经典竖厅户型，但能实现三面采光，三开间南向，全屋6个飘窗，实现更好的通风采光之余，也提升空间使用率。

公区LDKB一体化墙设计预留出玄关柜和冰箱位。主卧套房和其中一个次卧拥有270°视野。

建面约99㎡三房两卫，跟约83㎡户型格局相似但尺度感更强。更重要的是，这是一个可成长的户型，客厅开间约5.5米，居住者就可以根据家庭需要隔出一个独立的空间，可以是孩子的琴房、男主人的电竞房或者女主人的画室。

建面约101㎡4房2卫，南北通透户型4开间朝南，十分通透。

比起竖厅户型的动静分区，这种户型格局更讲究家庭成员之间的交融。主卧套房尺度阔绰，三面采光，同样拥有270°景观视野。

建面约121㎡4房，是5开间朝南的南北通透户型，改善家庭的进阶之选。

全屋10个飘窗，各有各好用之处：例如玄关飘窗可以打造大容量收纳柜，餐厅处的飘窗也可以放上餐边柜，采光收纳两不误。

型厨房更适合改善户型，操作台面更大，洗切炒的动线也很合理。餐客厅尺度，装得下亲朋好友的小聚而不显局促。

而这些增加的投入，最终都将转化为抬板之上可被真实感知的社区空间：体量约2.5万㎡的社区园林。

园林规划有六大主题，约3000㎡架空层泛会所，覆盖从儿童到老人的全龄段需求，规划了自然探索、运动建设和休闲社交功能的活动空间。项目通过风雨连廊把南北地块连接在一起，意味着无论下雨还是暑天，住户只要进入小区，就不怕日晒雨淋。

一重礼｜整点大抽奖

三重礼｜专属打卡礼

四重礼｜手作体验

五重礼｜精致茶歇礼

据了解，样板间也将在9月亮相到时候你可以实地去感受它的产品尺度，想象未来在这里居住的真实生活会是怎么样的。