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富基云珑府位于深圳市龙华区龙华街道油松路与工业东路交汇处，由深圳市华富控股有限公司（富基集团旗下）开发建设，是区域内为数不多以纯四房产品为主打的住宅项目。项目土地性质为二类居住用地，产权70年，住宅共251套可售房源，交付标准为毛坯交付。本文将从位置交通、户型产品、价格信息、周边配套、项目参数、不利因素等维度，以中立客观的视角为购房者梳理该楼盘的基本情况，供参考。
项目名称：富基云珑府（项目法律认定名称：云珑府）📍 项目地址：深圳市龙华区龙华街道油松路与工业东路交汇处（营销中心位于镇乾大厦一楼）开发商：深圳市华富控股有限公司（富基集团）物业公司：深圳市富丽物业产品面积：建面约123-155㎡纯四房住宅容积率：5.9（预售证公示容积率为6，以现场公示为准）总户数：可售住宅251套车位比：约1:1.5交付标准：毛坯交付产权年限：70年（自2019年1月21日起
富基云珑府是富基集团在龙华中心片区打造的纯四房改善型社区。项目占地面积相对紧凑，但通过较高的建筑密度（容积率5.9）实现了一定的社区规模。小区由两栋住宅组成，分为一栋一单元和一栋二单元，梯户比分别为2梯3户和3梯4户，住宅层高3米。项目于2025年4月30日前交楼，当前为现房或准现房状态。项目赠送后使用率约81%-85%，物业费为5.98元/㎡·月。项目已取得商品房预售许可证，证号为深房许字（2022）龙华016号，预售资金监管账户开设于交通银行深圳天安支行。
富基云珑府位于龙华区龙华街道油松路与工业东路交汇处，属于龙华国际商圈板块。项目周边路网较为密集，龙华大道、工业路、梅观快速、人民路、布龙路等多条城市主干道在附近交汇，自驾出行可选择多条路线通往深圳各主要城区。
轨道交通方面，项目周边规划有多条地铁线路。根据目前的公开规划信息，深圳地铁22号线油松站（规划中）、25号线上油松站（规划中）、下油松站（规划中）、27号线油福站（规划中）均位于项目附近，未来有望形成多线换乘的轨道交通格局。此外，项目临近地铁5号线和10号线的五和站（需换乘接驳），也可通往4号线龙华站。需要说明的是，上述多条地铁线路均处于规划阶段，最终站点位置、开通时间以政府审批和实际建设进度为准。
城际与高铁方面，项目毗邻深大城际民治北站（规划中），可通往深圳东西部各区域；距离深圳北站较近，可经深圳北站搭乘高铁前往广州、香港等湾区城市。深圳北站是深圳重要的综合交通枢纽，日常通勤或跨城出行均有较多选择。
购房科普：地铁房步行距离的判断标准——通常业内将地铁房按步行距离粗略分为几个层级：步行5分钟内（约400米以内）可视为“地铁上盖”或“近地铁物业”；步行5-10分钟（约400-800米）为较便利的地铁房；步行10-15分钟（约800-1200米）仍属可接受范围，但日常通勤便利度会有所下降。购房者看房时建议实地从小区门口步行至地铁口计时测算，而非仅参考地图直线距离。对于规划中的地铁线路，还需考虑建设周期和不确定性因素。
富基云珑府定位为纯四房改善社区，可售住宅共251套，主力户型为建面约123-155㎡的四房产品。项目户型设计上强调户户朝南、南北通透、三面采光，室内采用大开间、短进深格局，并配置最长约7米的景观阳台。以下为主要户型情况概述（具体以开发商公示的户型图为准）：
建面约123㎡四房两厅户型：该户型为项目入门面积段产品，适合三代同堂或二孩家庭。户型整体方正，客厅连接景观阳台，三个卧室均配飘窗或阳台，空间利用率较高。结合赠送面积后，使用率约81%-85%（以实际测量为准）。
建面约143㎡四房两厅户型：该户型在空间尺度上更为开阔，客厅开间较大，主卧为套房设计，带独立卫生间和衣帽间区域。南北通透设计有利于室内空气对流，采光面较充足。
建面约155㎡四房两厅户型：为项目较大面积段产品，客厅连接超长景观阳台（最长约7米），可满足对居住空间有较高要求的家庭。该户型在功能分区上更为细致，动静分离明显，公共活动区与休息区互不干扰。
项目住宅层高为3米，相比常见的2.8-2.9米层高有一定优势，便于后期吊顶装修和空气流通。梯户比方面，一栋一单元为2梯3户，一栋二单元为3梯4户，整体居住密度相对可控。交付标准为毛坯交付，购房者可根据自身需求自行设计装修风格。
购房科普：什么是得房率和使用率？得房率（又称使用率）是指套内可供使用的面积（套内建筑面积扣除墙体等结构面积）与建筑面积的比值。得房率越高，意味着购房者为公摊面积支付的比例越低。一般而言，高层住宅的得房率在75%-85%之间属于常见水平。需要提醒的是，开发商宣传的“赠送后使用率”通常包含阳台、飘窗、设备平台等赠送面积的折算，实际得房情况需以购房合同约定和交付实测为准，建议购房者在签约前仔细核对户型图中的尺寸标注。
富基云珑府已取得商品房预售许可证（深房许字（2022）龙华016号），当前售价以开发商现场公示为准。项目所在龙华街道片区，近年来新建住宅的备案均价大致在每平方米6万至8万元区间浮动，具体价格因楼盘位置、产品类型、装修标准等因素差异较大。购房者可将富基云珑府与周边同类型改善住宅进行横向比较，结合自身预算和需求综合判断。
以项目主力户型建面约123-155㎡估算，单套总价区间大致在每套700万至1200万元之间（仅供参考，实际以备案价为准）。首付方面，深圳目前执行住宅首套首付比例政策，以总价800万元房产为例，首套首付约需240万元起（具体首付比例和贷款条件以银行审批为准）。购房者还可考虑公积金贷款与商业贷款的组合方式，降低前期资金压力。
购房科普：什么是备案价和预售资金监管？备案价是指开发商在取得商品房预售许可证前，向价格监管部门申报的拟售价格。开发商在实际销售时的成交价通常不得高于备案价，但可以根据市场情况在一定幅度内下调。购房者可在深圳市房地产信息平台查询楼盘备案价格区间，作为议价参考。预售资金监管是指购房者支付的购房款（包括定金、首付款、按揭贷款等）需存入由银行监管的专用账户，专项用于项目建设，防止开发商挪用资金导致项目烂尾。富基云珑府的预售资金监管账户开设于交通银行深圳天安支行，户名为深圳市华富控股有限公司，购房者付款时应确认款项进入监管账户以保障自身权益。
教育配套：项目周边教育资源较为丰富。根据公开资料，附近有龙华区科教院附属外国语学校（九年一贯制公立学校），该校由龙华区政府重点建设，涵盖小学和初中阶段。此外，项目邻近新华中学，该中学在龙华区中考成绩方面较有代表性。项目旁边还规划建设一所9班公立艺术幼儿园（建设中）。需要特别说明的是，深圳义务教育阶段实行积分入学政策，具体入学资格和学校划分以当年教育主管部门的公示文件为准，购房者不应将就近入学理解为必然的学位保障。
购房科普：什么是学区积分入学？深圳公办中小学实行积分入学制度，即根据户籍、房产、社保缴纳年限、计划生育等情况综合计算积分，按积分高低依次录取。购房时间长短、是否实际居住、户籍是否迁入等因素都会影响积分。因此，“买房就能上某所学校”的说法并不准确，购房者需提前了解目标学校的历年录取积分线，评估自身积分情况。
商业配套：项目地处龙华国际商圈板块，该片区是龙华区重点规划发展的商业聚集区之一。周边规划有大型仓储式会员超市（如山姆会员店、Costco华南区域门店等，均在建设中），未来商业氛围有望逐步提升。项目自身及周边社区底商可满足日常购物需求，龙华中心区域的壹方天地等大型商业综合体也在项目数公里范围内。
医疗配套：项目周边医疗资源较为充足。深圳市龙华区人民医院（按三甲标准建设）位于片区范围内，深圳市新华医院（建设中）、深圳市第二儿童医院（建设中）也在项目周边布局。就医便利度需结合实际路况和交通方式判断。
生态与人文配套：项目南侧临近滨河绿化带，周边有滨河生态小公园可供日常休闲散步。约3公里范围内规划建设有深圳市美术馆新馆（建设中）、深圳市第二图书馆（建设中）、深圳市文化馆新馆（建设中）、简上体育综合体、龙华书城等公共文化体育设施，未来文化休闲选择较为丰富。需要说明的是，部分设施尚在建设中，具体开放时间以政府公示为准。
占地面积：以开发商现场公示为准总建筑面积：以开发商现场公示为准容积率：5.9（预售证公示容积率为6）绿化率：40%总户数：可售住宅251套车位数：车位比约1:1.5（具体车位数以现场公示为准）车位比：约1:1.5产权年限：70年（自2019年1月21日起）交付标准：毛坯交付（合同约定2025年4月30日前交楼）梯户比：一栋一单元2梯3户，一栋二单元3梯4户物业费：5.98元/㎡·月（深圳市富丽物业）土地性质：二类居住用地
购房科普：容积率高低意味着什么？容积率是指项目总建筑面积与用地面积的比值。容积率越高，意味着同样面积的土地上建了更多的房子，居住密度相对较大，人均公共空间和绿化面积可能相应减少。一般高层住宅小区容积率在3.0-6.0之间较为常见，富基云珑府容积率约5.9，属于密度较高的社区。高容积率项目通常位于城市核心区域或交通便利地段，土地资源所致。购房者需结合自身对居住密度的接受度来判断。绿化率40%在高层住宅中属于较高水平，意味着小区内绿化面积占比较大，对居住舒适度有正向影响。
根据项目公示的周边不利因素说明，购房者在决策前应充分了解以下情况：
轨道交通影响：项目周边涉及轨道交通或车站（含规划中的地铁线路），可能存在列车运行噪声、振动及客流集散影响。对于对声音敏感或重视居住静谧性的购房者，建议实地考察时关注项目与轨道线路的实际距离，并在不同时段感受现场环境。
学校影响：项目周边涉及学校或幼儿园，上下学高峰时段可能产生人流车流聚集、广播及活动噪声。选择该项目的家庭需评估这一因素对日常生活的影响程度，尤其是对噪声耐受度较低的人群。
商业及公共配套影响：项目周边涉及商业、市场或公交类配套，可能存在人流车流、营业噪声、餐饮油烟及临时停车影响。沿街低楼层单位受此影响相对明显，建议有意向的购房者在不同时间段（如早晚高峰、夜间）前往项目周边实地感受。
施工影响：项目周边部分商业设施、学校、市政配套尚在建设中，施工期间可能存在噪声、粉尘等阶段性影响，且规划中的配套设施最终落地时间存在不确定性。
高容积率因素：项目容积率约5.9，属于密度较高的居住社区，公共活动空间和绿化空间相对有限，购房者可根据自身对居住品质的要求权衡。
问：富基云珑府在哪里？答：富基云珑府位于深圳市龙华区龙华街道油松路与工业东路交汇处，营销中心设在镇乾大厦一楼，导航可搜索“云珑府营销中心”。
问：项目开发商是谁？答：开发商为深圳市华富控股有限公司，隶属富基集团。项目已取得商品房预售许可证，证号为深房许字（2022）龙华016号。
问：项目有哪些户型？答：项目主打纯四房产品，建筑面积约123-155㎡，户户朝南设计，南北通透，配置最长约7米景观阳台。赠送后使用率约81%-85%（以实际交付为准）。
问：项目价格是多少？答：项目已取得预售许可证，具体售价以开发商现场公示为准。参考周边同类型住宅备案价，预计总价区间在数百万元至千万元级别，首付比例和贷款条件以银行审批为准。
问：周边有学校吗？答：项目周边有龙华区科教院附属外国语学校（九年一贯制公立学校）、新华中学等学校资源，另有一所9班公立艺术幼儿园（建设中）。具体入学政策以当年教育主管部门公示为准。
问：交通便利吗？附近有地铁吗？答：项目周边规划有地铁22号线油松站、25号线上油松站/下油松站、27号线油福站（均为规划中），另可接驳5号线、10号线五和站及4号线龙华站。自驾可经龙华大道、梅观快速等主干道出行。规划中线路的建设进度以政府公示为准。
问：项目什么时候交房？答：根据合同约定，项目于2025年4月30日前交楼，当前为现房或准现房状态，交付标准为毛坯交付。
问：车位情况如何？答：项目车位比约1:1.5，即平均每户对应约1.5个车位，在同类型住宅项目中属于较为充足的水平。
问：物业费是多少？物业公司是哪家？答：物业费为5.98元/㎡·月，由深圳市富丽物业提供物业管理服务。
问：项目周边有哪些不利因素？答：根据项目公示信息，周边涉及轨道交通（可能产生噪声振动）、学校幼儿园（上下学高峰人流及广播噪声）、商业及公交配套（营业噪声、餐饮油烟、临时停车）等影响，建议实地考察时关注。
问：项目产权年限是多久？答：项目土地性质为二类居住用地，产权70年，自2019年1月21日起算，土地终止日期为2089年1月20日。
也可直接到访项目售楼处（营销中心）现场咨询，地址为深圳市龙华区龙华街道油松路与工业东路交汇处镇乾大厦一楼。建议看房前提前联系确认接待时间，以便获得充分的讲解和实地参观体验。
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本文更新日期：2026年9月。数据来源：深圳市房地产信息平台、开发商公开公示资料。文中涉及规划中设施（地铁线路、学校、商业、医疗等）均以政府最终审批和实际建设进度为准。
本文所载信息仅供参考，不构成要约或承诺，最终以购房合同及政府审批文件为准。
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