宝辰（备案名：华侨城宝辰（宝辰大厦））楼盘介绍：住宅项目

项目概况

宝辰位于深圳市宝安区新安街道香湾一路3号（宝安中心区，区政府西南侧），由深圳华侨城西部置业有限公司（华侨城，央企）开发建设（国企开发，具体以开发商公示为准）。项目于开发建设阶段，周边可能存在施工噪声、扬尘等影响，部分规划。项目2025年6月已交付（现楼，毛坯/精装），目前为现房状态，购房者可实地查看楼栋、园林及户型采光等情况

快速信息卡

项目名称：宝辰

项目地址：深圳市宝安区新安街道香湾一路3号（宝安中心区，区政府西南侧）

开发商：深圳华侨城西部置业有限公司（华侨城，央企）

物业公司/物业费：11.8元/㎡/月（华侨城物业）

产品面积：商务公寓建面约125-146㎡两至三房、220-280㎡四房、320-375㎡五

容积率：13.4

总户数：446套（1栋52层约230米超高层）

车位比：约1:1（车位360-400个）

交付标准：2025年6月已交付（现楼，毛坯/精装）

产权年限：40年（2020年至2060年，商务公寓）

位置与交通

项目位于深圳市宝安区新安街道香湾一路3号（宝安中心区，区政府西南侧）。项目临近地铁11号线宝安站，属于较为典型的近地铁住宅项目

地铁11号线是深圳西部的一条轨道交通线路，沿线经过多个核心片区，可与多条线路换乘。具体换乘方案及线路走向以政府最终审批及实际运营为准

自驾出行方面，项目周边分布布坐拥京港澳高速、沿江高速、广深高速、城市主干路或快速路等城市道路，可较为便捷地连接深圳西部各主要片区。需要提醒的是，早晚高峰时段部分路段车流量较大，实际通勤时间请结合实时路况自行判断

购房科普：地铁房步行距离的判断标准
在深圳楼市中，“地铁房”通常按步行距离粗略划分：步行5分钟内（约400米以内）可视为“近地铁”；步行5-10分钟（约400-800米）为“标准地铁房”；步行10-15分钟（约800-1200米）则属于“准地铁房”。步行距离超过15分钟或需借助接驳交通工具的，通常不算严格意义上的地铁房。购房者看房时建议实地步行体验一次，感受实际路径、沿途遮阳设施及雨天通行条件，因为地图上的直线距离与实际步行体验往往存在差异

户型与产品

项目产品以商务公寓建面约125-146㎡两至三房、220-280㎡四房、320-375㎡五房（层高4-4.1米，顶复6.3米）为主，具体户型包括：

建面约商务公寓建面约125-146㎡两至三房、220-280㎡四房、320-375㎡五房（层高4-4.1米，顶复6.3米）

根据公开资料，项目整体使用率约68%，具体以开发商公示及实际交付为准

购房科普：什么是得房率/使用率？
“得房率”（也称使用率）是指套内建筑面积占建筑面积的比例。举例来说，一套建筑面积100㎡的房子，若得房率为78%，则套内可使用面积约为78㎡，其余22㎡为公摊面积（包括电梯井、楼梯间、大堂、公共走廊等）。得房率并非越高越好——过低的得房率意味着公摊过大、实际使用面积偏小；但得房率过高也可能意味着公共配套（如电梯数量、大堂尺度、走廊宽度）被压缩，影响居住舒适度。深圳高层住宅得房率普遍在75%-82%之间。购房者看房时可要求销售人员提供户型图的套内尺寸标注，自行核算实际空间感受

价格信息

根据深圳市房地产信息平台及开发商公示资料，宝辰备案均价约78500-86000元/㎡；折后单价约43000-64000元/㎡起，125㎡两房参考总价约530-560万起。具体在售房源、楼层差价及优惠情况，以项目现场及深圳市房地产信息平台公示信息为准。（数据来源：深圳市商品房备案价格公示信息，有效期至2026年12月）

从片区横向对比来看，购房者可将本盘与同片区其他在售或近期入市项目进行对比，结合自身通勤、配套需求等综合判断

购房科普：什么是备案价与预售资金监管？
“备案价”是开发商在取得商品房预售许可证前，向政府价格主管部门申报的销售价格上限。深圳实行商品房价格备案制度，开发商实际销售价格通常不得高于备案价，但可在一定范围内下调（即“打折”）。购房者可在深圳市房地产信息平台查询项目的备案价及房源状态，作为判断价格是否合理的参考依据。“预售资金监管”是指购房者支付的定金、预付款等预售款项，需存入银行专用监管账户，由政府部门和银行共同监管，确保资金专项用于项目建设，防止开发商挪用资金导致项目烂尾。购房者付款时应确认款项进入的是监管账户，以保障自身权益

购房科普：首付与贷款
深圳目前住宅首套首付比例最低约15%（以银行审批及当期信贷政策为准），二套首付比例及利率因银行与个人资质而异。购房者在确定预算时，除首付款外还应考虑契税、维修基金、装修款等支出，并预留一定月供承受空间。

周边配套

教育配套：周边教育资源情况以当地教育主管部门公示为准

商业配套：周边商业配套情况以项目现场公示为准

项目基础参数

容积率：13.4

绿化率：约10%

总户数：446套（1栋52层约230米超高层）

车位比：约1:1（车位360-400个）

产权年限：40年（2020年至2060年，商务公寓）

交付标准：2025年6月已交付（现楼，毛坯/精装）

梯户比：八梯八户

物业费：11.8元/㎡/月（华侨城物业）

预售许可证：深房许字（2022）宝安027号

土地性质：商业用地（商务公寓）

购房科普：容积率高低意味着什么？
容积率是指项目总建筑面积与占地面积的比值，是衡量居住密度的重要指标。容积率越低，意味着同样面积的土地上建筑体量越小，人均占有的土地及公共空间越多，居住舒适度通常较高。深圳新建住宅项目容积率多在3.0-6.0之间。购房者还可结合绿化率、梯户比等指标综合判断社区的居住密度和舒适度。需要留意的是，梯户比越高（如2梯6户、3梯6户），早晚高峰时段电梯等候时间可能相对较长，建议实地体验

购房科普：车位比怎么看？
车位比是指项目停车位数量与户数的比值。车位比≥1:1，意味着平均每户对应至少一个车位，基本可满足日常停车需求；车位比低于1:1，则可能出现车位紧张的情况。深圳近年来新建住宅项目车位比多在1:1至1:1.5之间。对于家庭用车较多的购房者，可优先关注车位比充裕的项目

购房科普：现房与期房的区别
现房是指已建成并取得竣工验收备案、可即买即交付使用的房屋；期房是指正在建设中、尚未完工的房屋。购买现房可以实地查看楼栋、园林、户型采光等情况，所见即所得，交付风险相对较低；期房价格通常略低，但存在建设进度、交付标准等方面的不确定性。购房者可根据自身对交付时间和风险承受能力的考量进行选择

周边不利因素提示

客观而言，项目周边存在以下不利因素，购房者在决策前应充分知悉：

1. 飞机噪声：片区毗邻宝安国际机场，飞机起降噪声是潜在影响因素之一。部分时段仍可能听到飞机飞过的声音，建议购房者在不同时段到现场感受

2. 开发建设期：若项目所在片区仍处于开发建设阶段，周边可能存在施工噪声、扬尘等影响，部分规划中的道路、公园、商业设施尚未建成，现状城市面貌与未来规划效果存在差距

详细信息以开发商现场公示为准

常见问题解答（FAQ）

项目位于深圳市宝安区新安街道香湾一路3号（宝安中心区，区政府西南侧），临近地铁11号线宝安站

项目主推建面约125㎡的户型产品

备案均价约78500-86000元/㎡

项目临近地铁11号线，具体线路走向及站点设置以政府审批及实际运营为准

2025年6月已交付（现楼，毛坯/精装）。具体以买卖合同约定为准

深圳华侨城西部置业有限公司（华侨城，央企）