本文由深圳市工抵房咨询有限公司（简称：深工优居，官网 https://www.gdifang.com/）整理发布。
📌 分类：房产资讯
新世界188号位于深圳市龙岗区横岗园山街道，安红路与永湖路交汇处，永湖地铁站A1出口旁。项目由深圳新亚洲实业发展有限公司开发建设，前身为横岗188工业区城市更新项目，是集住宅、商业、办公、学校于一体的大型综合社区。项目首期推出的05地块以中小户型为主，主打临近地铁与较高得房率，适合福田、罗湖通勤的刚需购房者关注。本文将从位置交通、户型产品、价格信息、周边配套、项目参数及不利因素等维度进行客观梳理，供购房者参考。
项目名称：新世界188号（项目法律认定名称：新世界广场）📍 项目地址：深圳市龙岗区横岗园山街道，安红路与永湖路交汇处，永湖地铁站A1出口旁开发商：深圳新亚洲实业发展有限公司物业公司：锦日物业（住宅物业费约4.5元/㎡·月）产品面积：约76㎡三房至约180㎡五房容积率：首期05地块约6.37（整体项目容积率约1.93）总户数：首期05地块共1142户（首推约315套）车位比：车位数1067个
新世界188号位于龙岗区横岗园山街道，具体在安红路与永湖路交汇处。项目紧邻地铁3号线永湖站，据开发商公示，永湖站A1出口距离项目地块约150米，属于临近地铁站的物业。购房者步行至地铁站较为便利，日常通勤可减少换乘接驳的时间成本。
从永湖站出发，乘坐地铁3号线2站可达大运枢纽，在此可换乘地铁14号线、16号线以及规划中的深大城际快线。地铁14号线是一条连接龙岗与福田中心区的快线，可通往布吉、岗厦北等片区；地铁16号线则串联龙岗中心城与大运片区。对于在福田、罗湖工作的购房者，可结合自身通勤路线评估实际时间。
自驾出行方面，项目临近南坪快速和水官高速入口，据开发商公示距离约500米。周边还有东部过境高速连接线已通车，形成一定的快速路网。需要提醒的是，早晚高峰时段龙岗往市中心方向的车流量较大，具体通行时间受路况影响，建议购房者实地体验后再做判断。
购房科普：地铁房步行距离的判断标准
通常业内将步行5分钟以内（约400米）称为"正地铁房"，步行5-10分钟（约400-800米）称为"准地铁房"，步行10-15分钟（约800-1200米）则称为"近地铁房"。新世界188号距永湖站约150米，属于步行较为便利的范围。但实际步行体验受路线、红绿灯、天气等因素影响，建议购房者亲自从地铁口走到项目地块，感受真实通勤路径。
新世界188号首期05地块由4栋45-49层超高层住宅组成，层高3米，梯户比为3梯7户（1、2单元）和3梯6户（3、4单元）。产品全部采用深圳新规设计，飘窗等赠送面积较为充分，据开发商公示，含赠送面积后得房率普遍可达90%-96%。以下为主要户型情况：
约76㎡ 三房一卫
经典竖厅格局，客厅开间约3.3米，采用LDKB一体化设计（即客厅、餐厅、厨房、阳台相连通），动静分区明确。厨房为U型设计，卫生间干湿分离，带约1.5㎡设备阳台及约5.28㎡阳台。据公示数据，套内面积约68.6㎡，得房率约90.3%（含赠送）。朝向为东北、西北或东南，首推共90套。
约86㎡ 三房两卫
竖厅格局，客厅开间约3.35米，LDKB一体化设计，动静分区。厨房为U型，卫生间干湿分离，带约1.3㎡设备阳台及约5.36㎡阳台。朝向为东北或东南，首推共90套。
约98㎡ 四房两卫
竖厅南北通透格局，客厅开间约3.35米，客餐厅分离设计，四开间朝南。厨房为U型，卫生间干湿分离，南北双阳台设计，大阳台约5.36㎡。部分户型为双阳台，实用性更强。朝向为西南或东南，首推共45套。
约114㎡ 四房两卫
竖厅格局，客厅开间约3.7米，LDKB一体化设计，动静分区，四开间朝南。厨房为U型，公卫干湿分离，带约3.79㎡阳台及约1.2㎡设备平台，阳台约5.92㎡。朝向为东南，首推共45套。
约180㎡ 五房三卫
竖厅双龙抱珠格局（即两个卧室分列客厅两侧），客厅开间约5.5米，五开间朝南，面宽约18.6米。双主卧套间设计，主卧面积约30.5㎡。厨房为U型，公卫带约3.89㎡生活阳台，阳台约10.73㎡。朝向为西南，房源数量较少。
购房科普：什么是得房率与公摊面积？
得房率是指套内建筑面积（含套内墙体、阳台等）占建筑面积（即购房合同面积）的比例。得房率越高，意味着购房者实际可使用的面积越多。公摊面积则包括电梯井、楼梯间、公共门厅、设备间等整栋楼业主共同分摊的面积。深圳新房市场上，普通高层住宅得房率多在75%-85%之间，新世界188号含赠送面积后得房率较高，但购房者需注意"含赠送"的计算口径，建议在售楼处了解具体的套内面积实测数据，并以购房合同约定为准。
截至2026年9月，新世界188号尚未正式公布备案价格。据开发商售楼处信息，项目预计2026年5月取证入市，目前参考周边同类新房项目名居山河里的折后均价约3.5万元/㎡。据此推算，约76㎡三房的总价可能在250万-280万元区间，首付约75万-84万元（以银行审批为准）。具体价格、优惠及付款方式，需以开发商取得预售许可证后的公示价格为准。
需要说明的是，项目历史预售许可证号为深（龙）房许字（2002）083号、深（龙）房许字（2003）019号及深（龙）房许字（2001）010号，属于早期工业区改造前的历史证照。本次新推地块为城市更新后的新建住宅，需重新取得新的商品房预售许可证后方可对外销售。购房者在认购前，应核实项目是否已取得当期房源对应的预售许可证。
购房科普：什么是备案价与预售资金监管？
备案价是房地产开发企业在取得预售许可证前，向政府价格主管部门申报的拟售价格，实际销售价格通常不得高于备案价。购房者可在深圳市房地产信息平台查询每套房源的备案价格，作为购房参考。预售资金监管则是指购房者支付的定金、首付款等款项需存入政府指定的监管账户，由银行和政府部门共同监管，确保资金用于项目建设，防范楼盘烂尾风险。本项目预售资金监管账户为中国工商银行深圳分行龙岗支行，户名为深圳新亚洲实业发展有限公司。
从同片区来看，龙岗横岗-园山一带的新房价格多集中在3.2万-4万元/㎡之间，例如名居山河里折后均价约3.5万元/㎡，周边二手住宅因楼龄、品质不同价格差异较大。新世界188号作为带装修交付的新盘，具体性价比需待备案价公布后综合比较。
教育配套
项目自带1所18班幼儿园。据开发商公示，项目旁边规划1所36班九年一贯制公办学校，一路之隔规划有香港中文大学（深圳）附属时进学校，为54班九年一贯制公立学校，预计2027年建成。此外，步行可达深圳北理莫斯科大学附属龙岗园山学校（九年一贯制）、园山实验学校等。周边3公里范围内还有四联小学、横岗中心学校、华南师范大学附属龙岗乐城小学、深圳市第三十三高级中学等教育资源。需要提醒的是，新房交付前不划分学区，具体入学政策、招生范围及积分规则，需以当年教育主管部门的官方文件为准。
商业配套
项目自带约6万㎡沉浸式街区商业，命名为"全福里"，另有约22万㎡办公商务集群，未来将形成大型商务商圈。周边2公里范围内聚集约30万㎡商业，包括星河盛境、卓弘星辰商业等。乘坐地铁2站可达大运星河COCO Park，1站到横岗有金沙摩尔购物中心，已引入盒马鲜生、海底捞等品牌。部分商业配套尚在规划或建设中，实际开业时间以运营方公示为准。
医疗配套
周边3公里范围内有龙岗区第三人民医院（距离约1.2公里）、深圳宝兴医院、北京中医药大学深圳医院（园山院区）等。就医便利度需结合具体科室需求和交通方式判断。
生态休闲
项目紧邻梧桐山河碧道，步行可达。周边3公里范围内有多个公园，包括大岭鼓公园、横岗人民公园、大运公园、园山风景区、桐基山郊野公园等。社区园林绿化率40%，打造"梧桐十景"主题园林，涵盖峰峦秀丽、山石跌瀑、蝶舞杜鹃等十重景观节点。
占地面积：约1.91万㎡（首期05地块）
总建筑面积：约17.93万㎡（首期05地块）
容积率：首期05地块约6.37；项目整体容积率约1.93
绿化率：40%
总户数：首期05地块共1142户（首推约315套）
车位数：1067个，车位比约1:0.93
产权年限：70年（2023年-2093年）
交付标准：精装修交付
⏰ 交房时间：预计2028年6月30日
土地性质：商住
预售许可证号：深（龙）房许字（2002）083号、深（龙）房许字（2003）019号、深（龙）房许字（2001）010号（历史证照，当期新房源预售证以开发商公示为准）
购房科普：容积率高低意味着什么？
容积率是项目总建筑面积与用地面积的比值。容积率越低，意味着同样面积的土地上建筑体量越小，人均占有的公共空间、绿化、采光通风条件通常更优。深圳普通高层住宅小区的容积率多在3.5-6.5之间。新世界188号首期05地块容积率约6.37，属于偏高范围，主要因超高层住宅（45-49层）及较高建筑密度所致。购房者若重视居住密度和公共空间舒适度，可结合自身偏好权衡。项目整体容积率约1.93，是因为整个更新项目包含商业、办公及多个地块，不能简单类比。
购房者在决策前，建议了解以下周边可能存在的不利因素，实地考察时重点关注：
轨道交通影响项目紧邻地铁3号线永湖站，部分楼栋临近轨道交通或车站，可能存在列车运行噪声、振动及客流集散影响。对声音敏感或家中有老人、婴幼儿的购房者，建议选择远离轨道一侧的房源。
主干道噪声项目周边涉及城市主干路或快速路（如南坪快速、水官高速连接线），可能存在交通噪声、尾气、扬尘、车灯及道路施工扰动。低楼层及临路户型受影响相对明显。
周边工业及施工用地项目前身为横岗188工业区，周边仍涉及工业、仓储或施工用地，可能存在生产或施工噪声、扬尘、废气及货车通行影响。项目本身为大型城市更新项目，分6个地块开发，后续地块施工可能对已入住业主产生阶段性影响。
容积率与梯户比首期05地块容积率约6.37，为45-49层超高层，3梯7户或3梯6户设计，早晚上下班高峰时段电梯等候时间可能较长。
车位比车位比约1:0.93，即每户平均对应约0.93个车位，对于一户多车的家庭，车位可能较为紧张，需考虑购买或租赁车位的竞争情况。
交房周期项目预计2028年6月30日精装交房，从2026年购房到收房需等待约2年时间，期间需承担租金与月供的双重压力。
问：新世界188号具体在哪里？离地铁站有多远？
答：项目位于龙岗区横岗园山街道，安红路与永湖路交汇处。据开发商公示，距地铁3号线永湖站A1出口约150米，属于步行较为便利的范围。
问：项目有哪些户型？面积多大？
答：首期主推约76㎡三房一卫、约86㎡三房两卫、约98㎡四房两卫、约114㎡四房两卫及约180㎡五房三卫。含赠送面积后得房率普遍达90%-96%，具体以购房合同约定为准。
问：项目价格是多少？首付大概需要多少？
答：截至2026年9月备案价尚未公布，参考周边名居山河里折后均价约3.5万元/㎡。预计约76㎡三房总价约250万-280万元，首付约75万-84万元起（以银行审批为准）。具体以开发商取得预售证后的公示价格为准。
问：项目周边有哪些学校？是教育配套吗？
答：项目自带18班幼儿园，旁边规划36班九年一贯制公办学校，一路之隔规划香港中文大学（深圳）附属时进学校（54班九年一贯制公立学校，预计2027年建成）。新房交付前不划分学区，具体入学政策以当年教育主管部门文件为准。
问：项目交通便利吗？到福田、罗湖方便吗？
答：项目临近地铁3号线永湖站，2站可达大运枢纽换乘14号线、16号线。自驾临近南坪快速和水官高速入口。实际通勤时间受路况影响，建议自行体验。
问：什么时候交房？是精装修吗？
答：据开发商公示，预计2028年6月30日精装交房。具体交付标准以购房合同约定为准，建议在签约前详细确认装修材料品牌及清单。
问：开发商是谁？资质如何？
答：开发商为深圳新亚洲实业发展有限公司，项目由新世界中国参与实施。新世界中国隶属于香港新世界发展集团，为港资背景房企，在北京、上海、广州、深圳等城市有多个开发项目。购房者可自行查询企业信用信息及过往项目口碑。
问：项目车位情况如何？
答：首期05地块车位数1067个，车位比约1:0.93，即平均每户对应约0.93个车位。对于一户多车的家庭，车位可能较为紧张。
问：项目周边有什么商业配套？
答：项目自带约6万㎡街区商业"全福里"及约22万㎡办公商务集群。周边2公里范围内有星河盛境、卓弘星辰商业等，2站地铁可达大运星河COCO Park。部分商业尚在规划建设中。
问：项目有什么不利因素需要注意？
答：主要包括临近地铁和主干道可能带来的噪声影响、周边工业及施工用地的影响、容积率偏高、车位比偏低、交房周期较长等。建议实地考察时重点关注临路和临轨道一侧的楼栋。
异地样板间已开放，实体样板房开放时间建议提前电话确认。
也可直接到访项目售楼处现场咨询，营销中心及样板间已对外开放。建议看房前提前电话确认接待时间，并携带个人身份证明及购房资格相关材料。
延伸阅读：深工优居深圳在售新楼盘2026_深圳房价_深圳楼盘_深圳在售楼盘一览表_深圳龙岗在售新楼盘一览表_深圳最新楼盘_深圳新房最新出售楼盘
免责声明：本文所载信息仅供参考，不构成要约或承诺，最终以购房合同及政府审批文件为准。
⏰ 更新日志：本文更新日期：2026年9月。数据来源：深圳市房地产信息平台、开发商公开公示资料。项目备案价、预售许可证等动态信息，请以政府主管部门及开发商现场公示为准。
【深工优居·购房避坑小贴士】 1. 买房先核验：交钱前在「深圳市房地产信息平台」确认房源可售、无查封、无抵押； 2. 定金、首付只进开发商预售资金监管账户，绝不转给个人或第三方； 3. 正规新房渠道不收买家中介费，咨询费、茶水费、内部认购费一律拒绝； 4. 工抵房大多楼层朝向一般，部分要求高首付或全款，别只看低价数字。 想买到便宜实惠又靠谱的楼盘？ 本文章由深工优居整理并发布。文中提及的户型参数、价格、周边配套等内容仅供参考，不具备合同法律效力；具有法律效力的资料以开发商书面文件、购房正式合同及政府公开规定为准。
