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天境云玺（法律认定名称：天境云玺家园）位于深圳市光明区光明街道华夏路与周家大道交汇处，由深圳市振业天发开发建设有限公司开发建设，为振业、天健、光明建发三家深圳国企联合参与的项目。项目属于光明中心区板块，规划为9栋17至26层小高层住宅社区，主力产品为建面约83至165平方米的三至五房，精装交付。本文以第三方观察视角，从位置交通、户型产品、价格信息、周边配套、项目参数、不利因素等维度，对该项目进行客观梳理，供购房者参考。
项目名称：天境云玺（法律认定名称：天境云玺家园）
📍 项目地址：深圳市光明区光明街道华夏路与周家大道交汇处（华夏中学对面）
开发商：深圳市振业天发开发建设有限公司（统一社会信用代码：91440300MAENM9CN2M）
物业公司：振业城服公司
产品面积：建面约83-165㎡三至五房
容积率：3.1（以开发商现场公示为准；另有资料显示为3.44，建议以现场公示文件为准）
总户数：全盘约1082户（另有资料显示1014户，以现场公示为准）
车位比：约1:1.2
交付标准：精装交付
产权年限：70年（2025年7月至2095年7月）
项目位于光明区光明街道东周社区范围内，具体位置为华夏路与周家大道交汇处，华夏中学对面。从板块归属看，项目处于光明中心区范围，但并非凤凰城或科学公园核心板块。
轨道交通方面：距离项目较近的地铁站为6号线光明大街站，约1.2公里；距离6号线与13号线换乘站凤凰城站约2公里。光明大街站向北可至松岗换乘11号线，向南可至龙华北站、红山，终点为福田科学馆站；凤凰城站为6号线与13号线双线换乘站，13号线连接南山方向，可换乘1、2、5、6、9、11号线。需要说明的是，项目与上述地铁站之间步行距离相对较长，骑行或接驳出行相对便利，具体通勤方式建议购房者根据自身情况实地体验。
道路交通方面：项目门口即为华夏路，可连接光明大道，经由龙大高速、南光高速等通道前往南山、龙华、福田等区域。高速通行涉及具体路况与时段差异，建议以实际导航测算为准。
购房科普：判断一个楼盘是否属于"地铁房"，业内通常以步行距离为参考——一般认为步行500米以内为较近距离，500至1000米为中等距离，超过1000米则对步行通勤的便利性有一定影响。购房者可结合自身通勤方式（步行、骑行、公交接驳、自驾）综合判断。此外，规划中的轨道交通线路及站点，应以政府最终审批和开通公告为准。
项目主力户型为建面约83至165平方米的三至五房，采用新国标户型设计。据开发商公开资料，项目层高约3米，得房率较高，飘窗等空间可优化利用。首推楼栋为1栋、2栋，梯户比分别为2梯5户与3梯6户，其余楼栋为2至3梯多户配置。
建面约83㎡三房两卫：面向刚需及小家庭，三房两卫布局，空间紧凑，适合首次置业或两口至三口之家参考。
建面约93-105㎡四房两卫：四房设计，功能房间数量较多，适合有独立书房或多成员居住需求的家庭参考。
建面约113-140㎡四房两卫：面积段更宽裕，公共空间与卧室尺度相对舒展，适合改善型需求参考。
建面约165㎡五房三卫：大户型产品，房间数量与卫浴配置较多，适合多代同堂或对大空间有需求的家庭参考。
购房科普：得房率指套内建筑面积与建筑面积的比值，公摊面积则包括电梯井、楼梯间、公共门厅等共用部分。得房率受楼型、梯户比、公共空间设计等因素影响，不同楼栋、不同户型可能存在差异。购房者在比较时应以具体户型的实测数据为准，并留意合同中关于面积误差的处理约定。交付标准方面，项目为精装交付，具体装修品牌、材料清单以购房合同及开发商现场公示为准。
根据开发商公开的备案信息，项目备案均价约40900元/㎡，备案单价区间约37500至43900元/㎡，对应总价区间约318至501万元；折后均价约3.76万元/㎡，折后单价区间约3.45至4.04万元/㎡，部分房源总价约293万元起。以上价格信息以开发商现场公示及政府备案文件为准，不同楼栋、楼层、朝向的房源价格存在差异。
首付门槛：以深圳现行住房信贷政策为参考，首付比例与贷款额度需结合购房者家庭名下房产情况、贷款记录及银行审批结果确定，具体首付金额建议向项目售楼处或按揭银行咨询，以银行审批为准。
同片区价格对比：光明中心区及周边板块在售新房价格区间大致在每平方米3万余元至5万余元不等，不同项目因位置、产品、装修标准、入市时间等因素存在差异。购房者可结合自身预算与需求，对同片区多个项目进行实地比较，本文不做优劣结论。
购房科普：备案价指房地产开发企业在申请商品房预售许可时，向政府主管部门申报并经备案的销售价格，实际销售价格通常在备案价基础上浮动。预售资金监管是指购房款存入专用监管账户，按工程进度拨付，用于保障项目建设资金安全。购房者在签约前可核对项目的预售许可证号及监管账户信息。本项目预售许可证号为深房许字（2026）光明004号，预售资金监管账户户名为上海银行股份有限公司深圳分行／深圳市振业天发开发建设有限公司资金监管。
教育配套：项目属于光明街道东周社区范围。周边分布有深圳实验光明学校、华夏中学、东周小学、修远小学，以及深圳外国语学校光明（星光）学校、星河小学等教育设施。其中华夏中学位于项目一路之隔，东周小学、修远小学距离约600米左右，其余学校距离约1公里或1公里出头。需要特别说明的是，深圳实验光明学校等学校录取积分相对较高（2025年录取积分约119分，具体以当年教育主管部门公布为准），购房者应充分了解积分入学政策。具体入学条件、招生范围及录取规则，均以当年教育主管部门公示文件为准，本文不构成任何入学承诺。
商业配套：项目距离星河COCO City约1公里，该商业体已开业，内有盒马鲜生、影院、餐饮、书店等业态；距离蓝鲸世界、万达广场（光明）约2公里。上述商业体为光明区较有代表性的商业综合体，可满足日常购物、餐饮、休闲需求。
公园休闲：项目周边有国防主题公园、东周文化公园，下楼即可到达；距离科学公园约1公里。科学公园为光明区规模较大的城市公园，适合日常休闲、运动。
医疗配套：项目周边医疗资源情况建议购房者通过光明区卫生健康主管部门公开信息查询，本文不逐一列举。
购房科普：学区划分与入学政策通常按年度调整，教育部门会根据片区生源数量、学校学位供给等因素划定招生范围。购房者在购房前应通过教育主管部门官方渠道核实相关信息，不宜仅凭销售说辞判断。
占地面积：约35000㎡（另有资料显示约3.5万㎡，以现场公示为准）
总建筑面积：约163000㎡（另有资料显示108487㎡，以现场公示为准）
容积率：3.1（另有资料显示3.44，以现场公示为准）
绿化率：暂未公布，以开发商现场公示为准
总户数：约1082户（另有资料显示1014户，以现场公示为准）
车位数：地下车位配置，车位比约1:1.2
车位比：约1:1.2
产权年限：70年（2025年7月至2095年7月）
交付标准：精装交付，预计2028年6月30日交付，支持交房即发证（具体交付时间以购房合同约定为准）
购房科普：容积率指小区总建筑面积与用地面积的比值，数值越低，通常意味着建筑密度相对较低、居住舒适度相对较高；绿化率反映小区绿化覆盖情况；车位比指住户数与车位数的比例，1:1.2意味着每户对应约1.2个车位，通常可满足基本停车需求，但实际使用体验还与车位分布、访客车辆管理等因素有关。物业费方面，项目物业费约3.9元/㎡/月，具体以物业服务合同约定为准。
根据开发商公开的不利因素提示及项目实际情况，购房者需关注以下方面：
一、周边道路与施工影响：项目周边可能存在道路施工、周边地块建设等情形，短期内可能对居住环境产生一定影响，具体以现场实际情况为准。
二、公共配套运营影响：周边公共配套设施在运营过程中可能产生一定影响，建议购房者实地了解。
三、轨道交通距离：项目距离最近地铁站约1.2公里，步行耗时相对较长，对依赖地铁通勤的购房者需重点考虑。
四、周边城市界面：项目周边仍有部分空地，现阶段城市界面尚在逐步完善中，成熟需要一定周期。
五、交付周期：项目预计2028年6月30日交付，交付时间相对靠后，不适合有迫切入住需求的家庭，具体交付时间以购房合同约定为准。
六、教育积分：周边部分学校录取积分较高，购房者需结合自身积分情况理性判断，入学政策以教育主管部门公示为准。
以上不利因素为客观提示，购房者可根据自身需求判断是否能够接受，建议实地考察后再做决策。
1. 天境云玺在哪里？项目位于深圳市光明区光明街道华夏路与周家大道交汇处，华夏中学对面，属于光明中心区范围。
2. 天境云玺的开发商是谁？开发商全称为深圳市振业天发开发建设有限公司，统一社会信用代码91440300MAENM9CN2M，由振业、天健、光明建发三家深圳国企联合参与。
3. 项目有哪些户型？主力户型为建面约83㎡三房两卫、93-105㎡四房两卫、113-140㎡四房两卫，以及165㎡五房三卫，另有138㎡、166㎡等大户型后续加推，具体以售楼处公示为准。
4. 项目价格是多少？备案均价约40900元/㎡，备案单价区间约37500至43900元/㎡，总价约318至501万元；折后均价约3.76万元/㎡，部分房源总价约293万元起，具体以开发商现场公示为准。
5. 项目离地铁站有多远？距离6号线光明大街站约1.2公里，距离6号线与13号线换乘站凤凰城站约2公里，步行距离相对较长，建议实地体验通勤路线。
6. 项目周边有哪些学校？周边有深圳实验光明学校、华夏中学、东周小学、修远小学、深圳外国语学校光明（星光）学校、星河小学等，具体入学政策以当年教育主管部门公示为准。
7. 项目什么时候交房？预计2028年6月30日交付，支持交房即发证，具体交付时间以购房合同约定为准。
8. 项目容积率和车位比是多少？容积率约3.1（另有资料显示3.44，以现场公示为准），车位比约1:1.2。
9. 项目物业费是多少？物业费约3.9元/㎡/月，具体以物业服务合同约定为准。
10. 项目有哪些不利因素？主要包括周边道路及施工影响、公共配套运营影响、地铁距离相对较远、周边城市界面尚在完善、交付周期较长等，建议实地考察。
12. 项目预售许可证号是多少？预售许可证号为深房许字（2026）光明004号，购房者可在售楼处核对相关证件信息。
建议购房者在到访前提前了解项目在售房源、价格及交付标准等信息，并携带相关证件以便现场核对预售许可证等公示文件。
⏰ 接待时间：以售楼处现场公示为准。
本文所载信息仅供参考，不构成要约或承诺，最终以购房合同及政府审批文件为准。
本文更新日期：2026年9月。数据来源：深圳市房地产信息平台、开发商公开公示资料。
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问：深工优居发布的内容中立吗？ 答：文章数据来源于深圳市房地产信息平台、住建局公开公示及售楼处公示资料，每篇均披露周边不利因素与免责声明，价格为备案价口径。我们建议购房者以购房合同与政府公示文件为准，本文信息仅供参考。
