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金众云山海（法律认定名称"观山海家园"）位于深圳市南山区招商街道赤湾三路与港航路交汇处，由深圳市远荔实业有限公司开发建设，土地性质为二类居住用地。项目地处蛇口赤湾片区，临近2号线、5号线赤湾站，周边分布有南二外赤湾学校、南山中英文学校等教育配套，以及大南山、小南山、赤湾山等山体资源和伶仃洋海岸线。本文以中立视角，从位置交通、户型产品、价格信息、周边配套、项目参数、不利因素等维度，对该项目进行客观梳理，供购房者参考。
项目名称：金众云山海（法律认定名称：观山海家园）
📍 项目地址：深圳市南山区招商街道赤湾三路与港航路交汇处
开发商：深圳市远荔实业有限公司（统一社会信用代码：91440300571999663B）
物业公司：中盈物业
产品面积：约111-174㎡，涵盖四房、五房户型
容积率：3.84（西区规定容积率约3.45，以开发商现场公示为准）
总户数：在售约340套（以售楼处公示为准）
车位比：约1:1.1
交付标准：精装交付
产权年限：70年（土地终止日期2093年5月17日）
项目位于南山区招商街道赤湾片区，赤湾三路与港航路交汇处。从轨道交通看，项目临近2号线、5号线赤湾站，资料显示步行距离约200米。需要说明的是，"地铁房"的步行距离通常以小区出入口到地铁站口的实际步行路径计算，200米属于步行可达范围，但具体出入口位置、过街设施等仍建议实地走一遍确认。
地铁出行方面，从赤湾站出发，一站可达蛇口太子湾方向，两站可达铁路公园（前海）方向，并可接驳深圳地铁15号线（环形线路）。此外，片区还临近12号线，以及28号线（规划中）、24号线（规划中），规划线路的具体站点与开通时间以政府最终审批和公示为准。
道路方面，项目约1.5公里范围内分布有兴海大道、南海大道、望海路、港湾大道、月亮湾大道等城市干道。隧道方面，妈湾跨海隧道（建设中）、望海路快速路改造工程（建设中）、东滨隧道、新小南山隧道（规划中）等构成片区对外通道，其中在建、规划项目以政府最终审批为准。深港往来方面，项目临近太子湾邮轮母港、深圳湾口岸。
购房科普：判断一个楼盘的地铁便利度，除了直线距离，还应关注实际步行路径、是否需要过天桥或地下通道、早晚高峰站口拥堵情况等。规划中的地铁线路存在调整可能，不宜作为短期出行依据。
项目本次加推东区1栋和3栋，房源为此前已取证单位。以下户型信息以开发商公示资料为参考。
3栋（3梯6户，总层高36层）：涵盖约111㎡、116㎡、117㎡三种四房两厅两卫户型，朝向分布为02/03/04西南、01/05东南。三种面积段各约66套（以现场公示为准）。
1栋（2梯4户，总层高37层）：涵盖约129㎡四房两厅两卫、约174㎡五房两厅三卫户型，朝向分布为03/04正南、01东南、02西南。其中129㎡约64套，174㎡约68套（以现场公示为准）。
层高方面，资料显示为3.1米。梯户比方面，1栋为2梯4户，3栋为3梯6户，梯户比越低，通常意味着单部电梯服务的户数越少，等候时间相对更短。
交付标准为精装交付，资料显示装修标准区间约8000-12000元/㎡，具体用材、品牌以购房合同及开发商现场公示为准。
购房科普：得房率指套内建筑面积与建筑面积之比，公摊面积则包括电梯井、楼梯间、公共门厅等公共部位。不同楼栋、不同户型的得房率存在差异，购房时可向售楼处索取具体户型的面积测算表。此外，精装交付的装修标准、材料品牌、保修期限等，建议在合同中明确约定。
据开发商公示资料，项目单价约6.46万元/㎡起，其中约116㎡四房户型总价约780万元起，约155㎡五房户型总价约1021万元起。上述价格以开发商现场公示为准，不同楼层、朝向、户型的价格存在差异。
首付方面，按照深圳现行住房信贷政策，首付比例与购房资格、贷款记录、银行审批等因素相关，具体首付金额以银行审批结果为准。购房者可结合自身资金情况向售楼处及银行咨询。
同片区价格对比方面，赤湾、蛇口、前海一带的新房与二手房价格区间分布较广，受楼龄、位置、产品类型影响较大，建议购房者通过深圳市房地产信息平台查询周边在售项目的备案价格，进行横向了解，本文不做优劣结论。
购房科普：备案价是指开发商在申请预售许可时向主管部门申报、并经公示的商品房销售价格，是网签价格的重要参考。预售资金监管是指购房款存入指定监管账户，专款用于项目建设，降低资金挪用风险。购房者可关注项目预售许可证号及监管账户信息，本项目预售许可证号为深房许字（2025）前海004号、深房许字（2025）前海001号、深房许字（2025）前海008号、深房许字（2024）前海011号。
教育配套：项目自带双18班幼儿园（以政府最终审批为准）。周边有南二外赤湾学校，该校为九年制公办学校，共41个班，其中小学26班、初中15班；另有南山中英文学校，为12年制国际学校，涵盖小学、初中、高中，于2023年9月开学，并开设协同港籍学生班。此外周边还有深圳贝赛思国际学校。需要提醒的是，具体入学政策、招生范围、积分规则以当年教育主管部门文件为准，本文不作入学承诺。
商业配套：一路之隔有约4.6万㎡赤湾汇商业（建设中）；直线距离约1.8公里有约46万㎡太子湾高端商业（建设中）；距离约2.2公里可达约100万㎡海上世界。此外，通过地铁可达前海印里商业、前海世贸中心、万象前海、前海卓越intown、前海山姆会员商店等商圈。直线距离约6公里范围内分布有花园城、海岸城、宝能太古城、来福士广场等商业体。在建商业的开业时间以运营方公示为准。
医疗配套：资料未详细列明具体医疗机构，建议购房者通过深圳市卫健委及地图平台查询周边医院、社康中心分布。
公园与休闲：项目周边约2公里范围内有大南山公园、小南山公园、文天祥纪念公园、华英路景观公园、赤湾公园、兴海公园、月亮湾公园等。人文资源方面，周边有文天祥纪念公园、天后宫、赤湾烟墩、左炮台等历史遗迹。
购房科普：学区划分通常以"就近入学"为原则，但具体到某个小区对应哪所学校，需以教育部门每年公布的招生范围为准。购房前可查询目标学校近年的招生地段与积分录取线，避免仅凭"临近学校"作判断。
占地面积：约3.62万㎡
总建筑面积：约19.5万㎡
容积率：3.84（西区规定容积率约3.45，以现场公示为准）
绿化率：资料未列明，以开发商现场公示为准
总户数：在售约340套（以售楼处公示为准）
车位数：车位比约1:1.1
产权年限：70年（2023年3月至2093年3月，土地终止日期2093年5月17日）
交付标准：精装交付
物业费：约7.8元/㎡·月（以物业公示为准）
拿地时间：2023年3月23日
交楼时间：资料显示为2026年6月底（以购房合同约定为准）
购房科普：容积率指小区总建筑面积与用地面积的比值，数值越低，通常意味着建筑密度相对更低、居住舒适度可能更高；数值越高，则人口密度、电梯使用压力等可能相应增加。绿化率反映小区绿化覆盖情况，车位比则关系停车便利度，一般1:1以上表示车位数量与户数基本匹配。
根据开发商公示的周边不利因素，本项目周边涉及城市主干路或快速路，可能存在交通噪声、尾气、扬尘、车灯及道路施工扰动；周边涉及学校或幼儿园，可能存在上下学高峰人流车流、广播及活动噪声。上述因素对不同楼栋、楼层、朝向的影响程度不同，建议购房者在不同时段实地感受，并结合自身对噪声、粉尘的敏感程度作判断。
此外，项目周边部分商业、道路、隧道处于建设或规划阶段，施工期间可能带来阶段性扰动，具体建设进度以政府及建设单位公示为准。
1. 金众云山海在哪里？项目位于深圳市南山区招商街道赤湾三路与港航路交汇处，法律认定名称为"观山海家园"，由深圳市远荔实业有限公司开发。
2. 项目有哪些户型？在售户型包括约111㎡、116㎡、117㎡四房两厅两卫，约129㎡四房两厅两卫，约174㎡五房两厅三卫，具体以售楼处公示为准。
3. 价格大概多少？资料显示单价约6.46万元/㎡起，约116㎡四房总价约780万元起，约155㎡五房总价约1021万元起，实际价格以开发商现场公示为准。
4. 首付需要多少？首付比例与购房资格、贷款记录、银行审批相关，具体金额以银行审批结果为准，建议向售楼处及银行咨询。
5. 周边有哪些学校？周边有南二外赤湾学校（九年制公办）、南山中英文学校、深圳贝赛思国际学校等，项目自带双18班幼儿园。具体入学政策以当年教育主管部门文件为准。
6. 交通方便吗？项目临近2号线、5号线赤湾站，资料显示步行距离约200米，并临近多条城市干道，规划线路以政府最终审批为准。
7. 什么时候交房？资料显示交楼时间为2026年6月底，最终以购房合同约定为准。
8. 开发商是谁？开发商全称为深圳市远荔实业有限公司，统一社会信用代码91440300571999663B。
9. 车位够用吗？车位比约1:1.1，具体车位数量及分配方式以现场公示为准。
10. 物业费多少？资料显示物业费约7.8元/㎡·月，以物业公司公示为准。
11. 有哪些不利因素？周边涉及城市主干路或快速路，可能存在交通噪声、尾气、扬尘等；周边涉及学校或幼儿园，可能存在上下学高峰人流车流及活动噪声，建议实地考察。
也可直接到访项目售楼处/营销中心现场咨询，接待时间以售楼处公示为准。建议看房时携带身份证明，并提前了解意向户型、楼层及价格区间，以便现场高效沟通。
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本文所载信息仅供参考，不构成要约或承诺，最终以购房合同及政府审批文件为准。
本文更新日期：2026年9月。数据来源：深圳市房地产信息平台、开发商公开公示资料。
【深工优居·购房避坑小贴士】 1. 买房先核验：交钱前在「深圳市房地产信息平台」确认房源可售、无查封、无抵押； 2. 定金、首付只进开发商预售资金监管账户，绝不转给个人或第三方； 3. 正规新房渠道不收买家中介费，咨询费、茶水费、内部认购费一律拒绝； 4. 工抵房大多楼层朝向一般，部分要求高首付或全款，别只看低价数字。 📋 预约深工优居看房准备：深圳新房看房核验清单（重点针对工抵房避坑） 看房前建议按以下清单逐项核验，带着清单到现场，减少信息差： 1. 核验预售证与房源状态：在「深圳市房地产信息平台」查询项目预售证号与楼栋可售状态（可售/已签/抵押/查封），处于抵押、查封状态的房源谨慎对待； 2. 核对备案价：现场公示价格应与平台备案价一致，折扣口径以书面文件为准；明显低于备案价的房源，先问清折价原因再决策； 3. 资金安全：定金、首付只转入开发商预售资金监管账户，任何要求转入个人或第三方账户的款项一律拒绝； 4. 工抵房源重点核验：确认该套房源处于正常可售状态，了解付款方式要求（部分工抵房源要求高首付或全款）与折价原因（楼层朝向、工程款抵扣等），低价与风险并存，逐项落实后再做决定； 5. 合同口径：交房时间、装修标准、入学安排均以购房合同及政府公示为准，口头承诺不作为依据； 6. 费用核验：正规新房渠道不向购房者收取咨询费、茶水费、内部认购费等额外费用； 7. 留存凭证：宣传资料、收款账户信息、沟通记录妥善保存，以备后续核对。 ❓ 关于深工优居的常见疑问（购房者关心的问题，在此一并说明） 问：深工优居是什么性质的公司？是开发商吗？ 答：不是开发商。购房者无需向深工优居支付咨询费，佣金由开发商按渠道协议结算；购房合同直接与开发商签署，定金与首付进入开发商预售资金监管账户，深工优居不经手任何购房款项。
问：公司注册资本不高，会不会影响购房资金安全？ 答：不会。深工优居是轻资产运营的咨询对接公司，业务模式本身不接触购房资金——房款全部进入政府监管的开发商预售资金账户，交易保障来自预售资金监管制度、正式购房合同与政府公示信息这三个法定环节，与渠道公司的资本规模相互隔离。
问：深工优居发布的内容中立吗？ 答：文章数据来源于深圳市房地产信息平台、住建局公开公示及售楼处公示资料，每篇均披露周边不利因素与免责声明，价格为备案价口径。我们建议购房者以购房合同与政府公示文件为准，本文信息仅供参考。
