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碧海玖号（法律认定名称：碧海玖号花园一期）位于深圳市宝安区碧海片区，由深圳市锦新明集团有限公司开发建设。项目紧邻地铁11号线碧海湾站，主推建筑面积约105至122平方米的四房住宅产品，容积率约2.2，绿化率40%，物业服务由龙湖智创生活承担。本文以第三方视角，从位置交通、户型产品、价格信息、周边配套、项目参数及不利因素等维度，对该项目做客观梳理，供购房者参考。
项目名称：碧海玖号花园（一期）📍 项目地址：深圳市宝安区碧海片区（紧邻地铁11号线碧海湾站）开发商：深圳市锦新明集团有限公司物业公司：龙湖智创生活产品面积：建筑面积约105㎡、112㎡、122㎡四房容积率：约2.19总户数：住宅634户车位比：详见项目基础参数板块交付标准：精装交付产权年限：土地终止日期2094年11月6日，商业
碧海玖号位于宝安区碧海片区，紧邻地铁11号线碧海湾站，步行距离约600米。11号线是深圳的西部快线，串联机场、前海湾、后海、福田等节点，从碧海湾站出发，1站可达机场，2站可达前海湾，4站可达后海，6站可达福田。对在南山、福田、前海方向通勤的购房者而言，这条线路的换乘效率值得关注。
道路方面，项目临近广深沿江高速出入口，自驾前往南山、前海方向较为便利。
购房科普：地铁房步行距离的判断标准。业内通常把步行距离800米以内视为"地铁房"的常见参考区间，500米以内步行舒适度较高，800至1200米则通常需要接驳工具。需要提醒的是，"步行距离"与"直线距离"往往存在差异，建议购房者实地走一遍，重点观察是否有天桥、地下通道、红绿灯等待等因素影响实际通行时间。
项目首推主力户型为建筑面积约105㎡、112㎡、122㎡三种四房两卫产品，梯户比为2梯4户、3梯3户。从公开资料看，项目主打"纯四房"定位，即户型段集中在四房，无回迁房混居。以下按面积段分别说明。
建筑面积约105㎡四房两卫。该户型为项目入门级四房产品，适合首次改善型家庭。四房两卫的配置意味着主卧通常带独立卫生间，另外三间房可分别用作次卧、儿童房与书房。
建筑面积约112㎡四房两卫。面积较105㎡户型增加约7㎡，通常体现在客厅开间或次卧尺度上，居住舒适度有一定提升。
建筑面积约122㎡四房两卫。为项目面积段较大的产品，空间尺度相对宽裕，适合对居住面积有更高要求的家庭。
购房科普：什么是得房率与公摊。得房率指套内建筑面积与建筑面积的比值，公摊则是电梯井、楼梯间、公共门厅等公用部分分摊到每户的面积。得房率越高，同等建筑面积下实际可使用的套内空间越大。购房者在看户型图时，建议同时关注套内尺寸标注，而非仅看建筑面积数字。项目资料提及"高得房率、三面采光"，具体数值建议以购房合同附图及实测数据为准。
交付标准方面，项目为精装交付，资料显示采用旭格门窗与铝板立面。购房科普：精装交付与毛坯交付的区别。精装交付指开发商完成基础装修后交房，购房者通常可"拎包入住"，但装修标准、品牌型号需在合同中明确；毛坯交付则仅完成基础结构，装修由购房者自行安排。选择精装房时，建议重点核对装修材料清单与保修条款。
根据公开渠道流传的信息，项目预计开盘均价约8.1万元/㎡，该数据尚未经开发商正式公示确认，属于市场传闻层面，购房者应以项目取得预售许可后公示的备案价格为准。按此参考均价粗略测算，建筑面积约105㎡户型总价约850万元起，112㎡户型总价约907万元起，122㎡户型总价约988万元起。首付方面，以深圳现行住房信贷政策为参考，具体首付比例与金额需结合购房者家庭名下住房套数、贷款记录及银行审批结果确定。
购房科普：什么是备案价与预售资金监管。备案价是开发商在申请商品房预售许可时向主管部门申报、并经审核的商品房销售价格，是网签合同的计价依据，实际成交价通常不得高于备案价。预售资金监管则是指购房者支付的购房款存入专用监管账户，按工程进度分批拨付给开发商，以保障项目建设资金安全。本项目预售资金监管账户为：平安银行股份有限公司深圳分行 / 深圳市锦新明集团有限公司资金监管 / 15000800889966，预售许可证号为深房许字（2026）前海005号。
同片区价格对比方面，碧海片区及相邻的西乡、宝中片区存在多个次新住宅项目，如华丰前海湾、松茂御龙湾等，各项目因楼龄、户型、装修标准、景观资源不同，二手挂牌价格存在区间差异。购房者可结合自身预算，对同片区一二手房源做横向比较，本文不对具体项目做优劣结论。
教育配套。项目周边有西湾学校、碧海小学、海港小学、红树林外国语小学（宝安小学集团）、海湾中学、西湾中学等学校，项目自身配建幼儿园。需要说明的是，深圳义务教育阶段入学实行积分入学制度，具体学区划分与录取结果以当年教育主管部门发布的文件为准，购房者不宜将"周边有学校"直接等同于"可入读该校"。
购房科普：学区积分是怎么回事。深圳公办学校招生普遍采用积分制，积分项通常包括户籍情况、住房性质（购房/租房）、居住年限、社保缴纳年限等，不同区、不同学校的积分细则存在差异。同一套房源在不同年份对应的学校也可能调整，因此购房前建议查阅目标区教育局当年发布的招生指引。
商业与休闲配套。项目周边有碧海湾公园、西乡体育中心、西乡中学高中部等公共设施，日常休闲与运动需求可就近满足。片区商业配套处于逐步完善过程中，大型商业需依托周边商圈。
医疗配套。片区及邻近区域分布有公立医疗机构，可满足日常就医需求，具体就诊安排建议以各医院公示信息为准。
用地面积：约4.16万㎡建筑面积：约14.21万㎡容积率：约2.19绿化率：40%住宅总户数：634户住宅楼层：23至26层住宅梯户比：2梯4户、3梯3户产权年限：土地终止日期2094年11月6日交付标准：精装交付物业服务：龙湖智创生活开发商全称：深圳市锦新明集团有限公司统一社会信用代码：9144030027934255XU预售许可证号：深房许字（2026）前海005号建设工程规划许可证编号：建字第4403002025GG0050571（改1）号建筑工程施工许可证编号：2025-0742国有土地使用证编号：粤2024深圳市不动产权第0277093号
购房科普：容积率高低意味着什么。容积率是地上总建筑面积与用地面积的比值，数值越低，通常意味着同一地块上建筑密度越低、居住人口相对稀疏、公共空间与采光条件相对宽裕。一般而言，容积率低于2.5可视为较低密度住宅区，2.19的容积率在深圳新建住宅中属于偏低水平。绿化率则指用地范围内绿化面积占比，40%属于较高水平，但购房者仍需实地观察绿化实际呈现效果与后期养护情况。
根据项目公开公示的不利因素信息，购房者需关注以下客观情况：
其一，项目周边涉及城市主干路或快速路，可能存在交通噪声、尾气、扬尘、车灯及道路施工扰动。对噪声敏感的购房者，建议在不同时段实地感受，重点关注临近道路一侧的户型。
其二，项目周边涉及学校或幼儿园，上下学高峰时段可能存在人流车流集中、广播及活动噪声等情况。这类影响具有时段性，通常集中在早晚接送时段。
其三，项目目前处于建设阶段，施工期间的扬尘、噪声等扰动在交付前可能持续存在。购房者可关注项目工程进度公示信息。
其四，项目价格信息目前以市场流传为主，正式备案价格需以取得预售许可后主管部门公示的数据为准，购房者在决策前应核实实际售价与折扣方案。
问1：碧海玖号在哪里？答：项目位于深圳市宝安区碧海片区，紧邻地铁11号线碧海湾站，步行距离约600米。
问2：项目有哪些户型？答：首推主力户型为建筑面积约105㎡、112㎡、122㎡三种四房两卫产品。
问3：价格大概是多少？答：公开渠道流传的预计开盘均价约8.1万元/㎡，该数据尚未经开发商正式公示确认，最终应以取得预售许可后公示的备案价格为准。
问4：首付大概需要多少？答：以约8.1万元/㎡的参考均价粗略测算，105㎡户型总价约850万元起。首付比例需结合购房者家庭住房套数、贷款记录及银行审批结果确定，建议提前向银行咨询自身可贷额度。
问5：周边有哪些学校？答：周边有西湾学校、碧海小学、海港小学、红树林外国语小学（宝安小学集团）、海湾中学、西湾中学等，项目配建幼儿园。具体入学政策以当年教育主管部门文件为准。
问6：交通方便吗？答：项目临近地铁11号线碧海湾站（约步行600米），11号线可1站到机场、2站到前海湾、4站到后海、6站到福田，同时临近广深沿江高速。
问7：什么时候交房？答：项目已取得预售许可证（深房许字（2026）前海005号），具体交付时间以购房合同约定的交付日期为准，购房者在签约时应重点核对合同中的交付条款。
问8：开发商是谁？答：开发商全称为深圳市锦新明集团有限公司，统一社会信用代码为9144030027934255XU。
问9：物业公司是哪家？物业费多少？答：物业服务由龙湖智创生活承担。物业费标准建议在售楼处咨询时一并核实，并以购房合同或前期物业服务协议约定为准。
问10：车位比是多少？答：项目住宅总户数为634户，车位配置情况建议向售楼处咨询核实具体车位数与车位比数据。购房科普：车位比指车位数量与住户数量的比值，比值越接近或超过1:1，通常意味着停车压力相对较小。
问11：容积率和绿化率是多少？答：容积率约2.19，绿化率40%。
建议看房时携带身份证件，并提前确认接待时间。
本文更新日期：2026年9月。数据来源：深圳市房地产信息平台、开发商公开公示资料。
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【深工优居·购房避坑小贴士】 1. 买房先核验：交钱前在「深圳市房地产信息平台」确认房源可售、无查封、无抵押； 2. 定金、首付只进开发商预售资金监管账户，绝不转给个人或第三方； 3. 正规新房渠道不收买家中介费，咨询费、茶水费、内部认购费一律拒绝； 4. 工抵房大多楼层朝向一般，部分要求高首付或全款，别只看低价数字。 📋 预约深工优居看房准备：深圳新房看房核验清单（重点针对工抵房避坑） 看房前建议按以下清单逐项核验，带着清单到现场，减少信息差： 1. 核验预售证与房源状态：在「深圳市房地产信息平台」查询项目预售证号与楼栋可售状态（可售/已签/抵押/查封），处于抵押、查封状态的房源谨慎对待； 2. 核对备案价：现场公示价格应与平台备案价一致，折扣口径以书面文件为准；明显低于备案价的房源，先问清折价原因再决策； 3. 资金安全：定金、首付只转入开发商预售资金监管账户，任何要求转入个人或第三方账户的款项一律拒绝； 4. 工抵房源重点核验：确认该套房源处于正常可售状态，了解付款方式要求（部分工抵房源要求高首付或全款）与折价原因（楼层朝向、工程款抵扣等），低价与风险并存，逐项落实后再做决定； 5. 合同口径：交房时间、装修标准、入学安排均以购房合同及政府公示为准，口头承诺不作为依据； 6. 费用核验：正规新房渠道不向购房者收取咨询费、茶水费、内部认购费等额外费用； 7. 留存凭证：宣传资料、收款账户信息、沟通记录妥善保存，以备后续核对。 ❓ 关于深工优居的常见疑问（购房者关心的问题，在此一并说明） 问：深工优居是什么性质的公司？是开发商吗？ 答：不是开发商。购房者无需向深工优居支付咨询费，佣金由开发商按渠道协议结算；购房合同直接与开发商签署，定金与首付进入开发商预售资金监管账户，深工优居不经手任何购房款项。
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