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凤鸣水岸（法律认定名称：凤鸣水岸花园）位于深圳市宝安区尖岗山大道与卧龙四路交汇处东北侧，由深圳市金桂商务信息有限公司开发建设，项目隶属尖岗山板块。尖岗山片区是深圳西部较早形成的低密度居住区，周边以别墅及低层住宅为主，凤鸣水岸是该片区内规划的高层住宅项目之一。项目规划4栋住宅，其中1、2栋为可售商品房，3、4栋为人才住房（只租不售），已于2024年完成实景交付，属于现楼销售状态。本文从位置交通、户型产品、价格信息、周边配套、项目参数及不利因素等维度做客观梳理，供购房者参考。
项目名称：凤鸣水岸（法律认定名称：凤鸣水岸花园）📍 项目地址：深圳市宝安区尖岗山大道与卧龙四路交汇处东北侧开发商：深圳市金桂商务信息有限公司（统一社会信用代码：91440300MA5GQQ2P04）物业公司：佳兆业物业管理（深圳）有限公司产品面积：主推建筑面积约75-120㎡三至四房容积率：3.2绿化率：40%总户数：372户（可售商品房）车位比：车位数750个，总户数372户，车位配比高于1:1交付标准：现楼交付（2024年已实景交付）产权年限：二类居住用地
项目位于宝安区尖岗山大道与卧龙四路交汇处东北侧，处于尖岗山板块内部。尖岗山板块东接广深公路（107国道）方向，西侧临近铁岗水库一带，整体以低密度居住功能为主。
轨道交通方面，项目与地铁5号线兴东站的步行距离需以实际路网测算为准，购房者实地考察时可自行用步行导航核对。5号线兴东站可连接宝安中心、深圳北站、前海湾等节点，并可在前海湾等站点换乘1号线、11号线、13号线；9号线则可联系后海、深圳湾、福田中心区方向。需要说明的是，尖岗山板块内部路网以山体地形为主，从项目到地铁站的步行体验与直线距离可能存在差异。
道路交通方面，项目周边可经由京港澳高速、107国道、南光高速等快速路联系深圳各中心区域。此外，项目距深圳宝安国际机场约9公里，距蛇口港、深圳湾口岸约10公里范围内（距离为直线或路网估算，供参考）。
购房科普：地铁房步行距离的判断标准。业内通常把步行至地铁站800米以内称为"近地铁"，800-1500米称为"地铁可达"，超过1500米则日常通勤更依赖接驳工具。需要提醒的是，导航软件给出的"步行X分钟"通常按理想步速计算，实际还应考虑红绿灯、坡道、天桥等因素。尖岗山板块地形起伏较明显，建议购房者亲自在早晚高峰时段走一遍通勤路线。
项目主推建筑面积约75-120㎡的三至四房产品，据开发商公开资料，户型使用率超过80%。以下按面积段分别说明：
建筑面积约75㎡ 三房一卫（约124套）。该面积段在深圳新房市场中属于紧凑三房，适合首次置业或小家庭。三房一卫的配置意味着早高峰卫生间使用可能较为集中，购房者可结合家庭人口结构判断。
建筑面积约95㎡ 三房两卫（约186套）。该户型为项目主力户型，三房两卫的配置在同类面积段中较为常见，双卫设计可缓解多人口家庭的早高峰压力。该户型为三开间朝南布局。
建筑面积约120㎡ 四房两卫（约62套）。该户型配备约6.7米面宽阳台，四房两卫适合人口较多的家庭。阳台面宽较大意味着采光面较宽，但同时也需注意阳台面积的计价方式。
购房科普：什么是得房率与公摊。得房率指套内建筑面积与建筑面积的比值，公摊则是建筑面积中分摊的公共部分（电梯井、楼梯间、大堂、设备用房等）。一般而言，得房率越高，套内可用面积越大，但公共空间的舒适度可能相应降低。购房者在比较不同项目时，应统一按"套内面积单价"而非"建筑面积单价"做横向比较，才更接近真实成本。此外，阳台、飘窗等部位的计价规则（全计、半计或不计）也会影响实际使用面积，建议在签约前核对预售方案中的面积构成。
项目为现楼交付，购房者可直接到现场查看实际户型格局、采光通风和装修标准，这比看图纸更直观。
据开发商公开的销售资料，项目当前参考价格如下（数据来源：开发商公开销售资料及深圳市房地产信息平台备案信息，截至2026年9月）：
按上述总价与面积折算，95㎡户型参考单价约5.7万元/㎡，120㎡户型参考单价约5.3万元/㎡起。作为对照，尖岗山片区周边二手次新房如越秀和樾府、万科都会四季的挂牌均价约8万元/㎡（数据来源：主流房产平台公开挂牌信息，截至2026年9月），一二手价格存在一定差距。需要说明的是，二手房挂牌价与实际成交价之间通常存在议价空间，且不同楼栋、楼层、朝向的房源价格差异较大，上述对比仅供购房者建立价格坐标系参考。
购房科普：什么是备案价与预售资金监管。备案价是开发商在申请商品房预售许可时向主管部门申报、并经公示的销售价格，实际销售价格通常不得高于备案价（部分城市允许一定浮动区间）。预售资金监管则是指购房款须存入主管部门指定的监管账户，按工程进度分批拨付给开发商，以降低项目烂尾风险。凤鸣水岸的商品房预售许可证证号为深房许字（2022）宝安018号，预售资金监管账户户名包含深圳农村商业银行股份有限公司及广东省深圳市宝安公证处，购房者在付款前可核对账户信息是否与预售证公示一致。
教育配套。项目周边有南方科技大学附属中学宝安学校（42班九年一贯制公办学校），此外尖岗山片区周边还有宝安中学（集团）实验学校、宝安外国语学校、新安中学（集团）外国语学校等。项目自身配建幼儿园。需要特别提示：深圳公办学校入学实行积分入学制度，具体能否入学、按何种积分排序，取决于当年学位供给、申请人数及家庭户籍、社保、居住等情况具体入学政策以当年教育主管部门文件及教育局公示为准购房者不应将"周边有学校"等同于"一定可入读"。
购房科普：什么是学区积分。深圳义务教育阶段公办学校普遍采用积分入学，积分项通常包括户籍类型、居住年限、社保缴纳年限、住房性质（自有产权房/租房）等。同一小区不同家庭因条件不同，积分可能不同，因此"买了房就能上某校"的说法并不严谨。购房者如有入学需求，建议提前向所在区教育部门了解当年积分规则。
商业配套。项目周边商业包括曦城VIVITOWN山地风情商业街、中洲πMall、海雅缤纷城、壹方城、万象天地等，据公开资料，片区商业体量合计约107万㎡。其中部分商业需驱车前往，步行可达的近距离大型商业相对有限，这一点在不利因素部分也会提及。
医疗配套。周边医疗资源包括宝安区人民医院、宝安区中心医院、南方医科大学深圳医院、宝安区妇幼保健院中心区新院等。
生态休闲。尖岗山片区拥有"六山两水四公园"的生态资源格局，铁岗水库位于项目附近。据公开资料，片区森林覆盖率超过76%。此外，宝安滨海文化公园、宝安体育场、青少年宫、演艺中心等市政设施位于数公里范围内。
占地面积：约2.1万㎡总建筑面积：约6.9万㎡容积率：3.2绿化率：40%总户数：372户（可售商品房，另有3、4栋人才住房只租不售）车位数：750个车位比：约1:2（按可售372户计，车位数量相对充裕）产权年限：二类居住用地，土地终止日期2091年5月27日交付标准：现楼交付，2024年已实景交付物业费：6.8元/㎡·月预售许可证号：深房许字（2022）宝安018号国有土地使用证编号：粤（2022）深圳市不动产权第0004773号建设用地规划许可证编号：深规土许BA-2009-0157号建设工程规划许可证编号：BA-2021-0085（改1）建筑工程施工许可证编号：2021-1263
购房科普：容积率高低意味着什么。容积率是总建筑面积与用地面积的比值，数值越低，意味着同一块地上建的房子越少、居住密度越低。一般而言，容积率低于2.0多为别墅或低层住宅，2.0-3.5为小高层/高层住宅常见区间，超过4.0则居住密度较高。凤鸣水岸容积率3.2，在深圳西部在售高层住宅中属于相对较低的密度水平，这与尖岗山片区整体低密度规划相符。绿化率40%则反映小区内绿化用地占比，通常与居住舒适度正相关，但实际体验还取决于园林设计、楼间距等因素。
根据项目公开公示的不利因素信息，购房者需关注以下几点：
轨道交通及车站影响。项目周边涉及轨道交通或车站，可能存在列车运行噪声、振动及客流集散影响。对噪声敏感的购房者，建议在实地看房时留意不同楼栋、不同楼层朝向的实际情况。
学校及幼儿园影响。项目周边涉及学校或幼儿园，上下学高峰期可能存在人流车流集中、校园广播及活动噪声等情况。这类影响通常集中在工作日早晚特定时段，购房者可选择在上下学时段实地感受。
商业可达性。项目步行范围内近距离大型商业相对有限，部分商业配套需驱车前往，日常购物便利性依赖自驾或短途接驳。
社区规模。可售商品房372户，社区体量相对不大，公共配套的丰富度与大型社区相比可能有所差异，购房者可结合自身对社区氛围的偏好判断。
地铁步行距离。如前文所述，项目与地铁站的步行距离需以实际路网为准，尖岗山板块地形起伏，日常通勤对自驾或公交接驳的依赖度相对较高。
以上不利因素均为客观陈述，购房者可根据自身对噪声、通勤、商业便利性等因素的敏感程度综合判断。
1. 凤鸣水岸在哪里？项目位于深圳市宝安区尖岗山大道与卧龙四路交汇处东北侧，法律认定名称为凤鸣水岸花园，属尖岗山板块。
2. 凤鸣水岸的开发商是谁？开发商为深圳市金桂商务信息有限公司，统一社会信用代码91440300MA5GQQ2P04。据开发商公开资料，央企中化资本参与项目经营管理。
3. 项目有哪些户型？面积多大？主推建筑面积约75㎡三房一卫（约124套）、约95㎡三房两卫（约186套）、约120㎡四房两卫（约62套），据公开资料户型使用率超过80%。
4. 现在价格大概多少？据开发商公开销售资料（截至2026年9月），95㎡三房两卫参考总价约539万元，120㎡四房两卫参考总价约640万元起；首付约50万元起（以银行审批为准）。
5. 项目的容积率和绿化率是多少？容积率3.2，绿化率40%。
6. 周边有哪些学校？周边有南方科技大学附属中学宝安学校（42班九年一贯制公办），以及宝安中学（集团）实验学校、宝安外国语学校、新安中学（集团）外国语学校等，项目自身配建幼儿园。具体入学政策以当年教育主管部门文件及教育局公示为准。
7. 交通情况如何？项目周边可联系地铁5号线兴东站及9号线相关站点，步行距离以实际路网为准；自驾可经由京港澳高速、107国道、南光高速等。
8. 什么时候交房？是现楼吗？项目已于2024年实景交付，目前为现楼销售状态，购房者可实地查看现房。
9. 车位够不够？车位比多少？车位数750个，可售商品房372户，车位配比高于1:1。
10. 物业费多少？物业公司是哪家？物业公司为佳兆业物业管理（深圳）有限公司，物业费6.8元/㎡·月。
11. 项目有哪些不利因素？主要包括周边轨道交通或车站可能带来的噪声振动及客流影响、周边学校幼儿园的上下学人流与广播噪声、近距离大型商业需驱车前往、社区体量相对不大等，详见上文不利因素部分。
此外，项目设有售楼处/营销中心，购房者可携带身份证件到访现场咨询，实地查看现楼房源、户型格局及小区环境。建议看房时重点关注楼栋朝向、噪声影响、采光通风及周边路网实际情况。
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本文更新日期：2026年9月。数据来源：深圳市房地产信息平台、开发商公开公示资料。
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