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丹华公馆位于深圳市南山区西丽留仙洞片区打石一路西南侧，由深圳市桑泰房地产开发有限公司开发建设，是一个以58至101平方米中小户型为主的现房社区。项目地处留仙洞总部基地辐射范围，临近深中南山创新学校，同时因土地性质为三类居住用地而受到购房者关注。本文从位置交通、户型产品、价格信息、周边配套、基础参数及不利因素等维度，对该项目做客观梳理，供购房者参考判断。
项目名称：丹华公馆
📍 项目地址：深圳市南山区西丽留仙洞片区打石一路西南侧
开发商：深圳市桑泰房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91440300758638083U）
物业公司：深圳市厚德物业服务有限公司
产品面积：建面约58至101平方米
容积率：5.2
总户数：3019套
车位比：1:0.66（地下车位2000个）
交付标准：毛坯/精装可选，现房交付
产权年限：70年
丹华公馆位于南山区西丽留仙洞片区，打石一路西南侧，属于留仙洞总部基地的居住配套辐射区域。项目周边轨道交通资源较为集中，具体如下：
此外，资料显示项目附近规划有地铁15号线站点，距离约200米，该线路处于建设阶段，具体开通时间及站点设置以政府最终审批为准。
快速路方面，项目可通过留仙大道、沙河西路等主干道连接南山中心区与福田方向，自驾出行具备一定便利性。
购房科普：地铁房步行距离的判断标准。业内通常把距离地铁站步行800米以内称为"近地铁"，800米至1.2公里称为"地铁辐射范围"，超过1.5公里则地铁通勤优势明显减弱。需要说明的是，步行距离指的是实际可通行路径长度，而非地图直线距离，购房者实地考察时建议按日常步行路线实测一次。
丹华公馆共8栋超高层住宅，采用"围合式+点式"混合布局，整体呈南低北高走势。产品分为58平方米复式与101平方米平层两类。
建面约58平方米复式户型。该户型层高约3.9米，可分隔为上下两层使用，部分户型可改造为2至4房格局。开放式厨房与客餐厅一体化设计，明卫，部分户型带生活阳台。需客观指出的是，复式二层受整体层高限制，二层净高相对有限，更适合儿童居住或作为书房、储物空间使用，成年人长期居住的舒适度需购房者实地体验后判断。
建面约101平方米平层三房两厅两卫。该户型为动静分区和竖厅设计，主卧套房配置独立卫浴与衣帽间，客厅与餐厅连通，厅出阳台，次卧可灵活改造为儿童房、老人房或书房。101平方米户型层高约2.95米。
梯户比方面：58平方米楼栋为4梯12户，101平方米楼栋为4梯7户。
购房科普：什么是得房率与公摊。得房率指套内使用面积与建筑面积的比值，公摊则是走廊、电梯井、设备间等公共区域分摊到每户的面积。一般来说，超高层住宅因电梯数量多、消防通道要求高，公摊比例会高于小高层。资料显示，该项目58平方米复式户型使用率约120%至130%（复式结构带来额外使用空间），101平方米平层户型使用率约82%。购房者在比较不同楼盘时，建议以套内实际可使用面积作为横向对比口径，而非仅看建筑面积。
项目预售许可证号为深房许字（2022）南山013号，预售资金监管账户为兴业银行股份有限公司深圳分行 / 深圳市桑泰房地产开发有限公司 / 337020100102021234。
购房科普：什么是备案价与预售资金监管。备案价是开发商在申请预售许可时向主管部门申报、经审核后公示的房源价格，实际销售价格通常不得高于备案价。预售资金监管则是指购房款存入专用监管账户，按工程进度分批拨付给开发商，用于保障项目建设资金安全。购房者在签约前，可核对所购房屋的备案价格与合同价格是否一致。
同片区价格对比方面，周边可比项目包括：万科云城（商务公寓性质）参考价格区间约3.7万至5.3万元/平方米，产品面积50至135平方米，属商务公寓，交易税费与积分政策与住宅存在差异；中兴人才公寓为50至90平方米1至3房，仅在中兴内部员工之间流转；玖裕茗院30至99平方米1至3房，目前由企业整体打包，暂未在公开市场流通。
教育配套。项目紧邻深中南山创新学校（距离约200米），该校近年升学表现受到片区家庭关注。项目周边另有文理实验科创学校（距离约3.3公里）。需要说明的是，深圳公办学校入学实行积分制，具体入学政策以当年教育主管部门文件为准，购房者不宜将周边学校简单等同于入学资格。
购房科普：深圳学区积分的基本逻辑。深圳义务教育阶段公办学校普遍采用积分入学，积分项通常包括户籍、房产、社保缴纳年限、居住时长等，其中"住宅类房产"与"商务公寓"在积分分值上往往存在差异。同一小区不同年份的录取积分线会随报名人数波动，因此往年录取情况只能作为参考，不能作为未来入学的依据。
商业配套。云城万科里距离约800米；深圳大悦城购物中心距离约3.4公里；益田假日里距离约3.1公里。
医疗配套。南方科技大学医院距离约2.2公里。
生态休闲。西丽生态公园距离约300米；南头古城距离约3.6公里。小区内部配有约2.5万平方米园林及约920平方米泳池。
产业区位。项目所处的留仙洞总部基地汇集大疆、乐普医疗、天珑移动等企业，职住通勤需求相对集中。
占地面积：约40346.08平方米
总建筑面积：约319013.64平方米
计容建筑面积：约208000平方米
容积率：5.2
绿化率：30%
总户数：3019套（纯商品房，无回迁、无保障房）
车位数：地下车位2000个
车位比：1:0.66
产权年限：70年
物业费：5.9元/平方米/月
交付标准：毛坯/精装可选，现房交付
购房科普：容积率高低意味着什么。容积率是地上总建筑面积与用地面积的比值，数值越高，意味着同一块地上容纳的建筑面积越多、居住密度越大。一般而言，容积率低于2.0属于低密度社区，2.0至4.0为中等密度，超过4.0则居住密度偏高，对电梯、车位、公共空间的使用压力相对更大。丹华公馆容积率5.2，属于较高密度社区，这也是其梯户比和车位配比设计的背景因素之一。
根据项目公示信息，周边不利因素主要包括：项目周边涉及轨道交通或车站，可能存在列车运行噪声、振动及客流集散影响；周边涉及学校或幼儿园，可能存在上下学高峰时段的人流车流、广播及活动噪声。
此外，从项目自身条件看，以下几点购房者可重点关注：其一，项目土地性质为三类居住用地，与常规二类居住用地在规划定位上存在差异，购房者可通过查阅国有土地使用证及规划许可文件了解具体约定；其二，容积率5.2、总户数3019套，社区人口密度较高；其三，车位比1:0.66，按户数与车位数计算，车位供应相对紧张，有车家庭的停车需求需提前评估；其四，58平方米楼栋梯户比为4梯12户，早晚高峰电梯等待时间可能较长。
以上信息供购房者参考，建议结合自身居住需求实地考察后判断。
1. 丹华公馆在哪里？项目位于深圳市南山区西丽留仙洞片区打石一路西南侧，临近地铁13号线石鼓站（约800米）与5号线留仙洞站（约1.2公里）。
2. 丹华公馆有哪些户型？在售产品为建面约58平方米复式和建面约101平方米平层三房两厅两卫两类。58平方米复式层高约3.9米，101平方米平层层高约2.95米。
3. 丹华公馆价格大概多少？具体在售房源价格可通过售楼处了解实时信息，同片区商务公寓类产品参考价格区间约3.7万至5.3万元/平方米，住宅与公寓在税费、积分政策上存在差异，不宜直接类比。
4. 丹华公馆周边有哪些学校？项目紧邻深中南山创新学校（约200米），周边另有文理实验科创学校（约3.3公里）。具体入学政策以当年教育主管部门文件为准。
5. 丹华公馆交通方便吗？项目临近地铁13号线石鼓站（约800米）和5号线留仙洞站（约1.2公里），附近规划有15号线站点（约200米，在建中，以政府最终审批为准），并临近规划中的西丽高铁站。
6. 丹华公馆交房了吗？项目为现房交付，2025年已分批交付，具体楼栋交付时间可向售楼处核实。
7. 丹华公馆的开发商是谁？开发商为深圳市桑泰房地产开发有限公司，统一社会信用代码91440300758638083U。
8. 丹华公馆车位够用吗？项目地下车位2000个，总户数3019套，车位比1:0.66，车位供应相对紧张，有车家庭建议提前评估停车需求。
9. 丹华公馆物业费多少？物业费为5.9元/平方米/月，物业公司为深圳市厚德物业服务有限公司。
10. 丹华公馆是什么土地性质？项目土地性质为三类居住用地，产权年限70年，购房者可查阅国有土地使用证编号粤（2018）深圳市不动产权第0074680号了解具体约定。
11. 丹华公馆有哪些不利因素？主要包括轨道交通噪声振动影响、学校上下学高峰人流车流影响，以及社区密度较高、车位比偏低、58平方米楼栋梯户比较高等方面。
建议实地考察时重点核实房源备案价格、交付标准、学位积分政策及周边实际环境。
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⏰ 本文更新日期：2026年9月。数据来源：深圳市房地产信息平台、开发商公开公示资料。
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