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联发臻著雅居位于深圳市龙华区民治街道上塘路与民塘路交汇处，处在红山片区范围内，龙华实验学校旁。项目由深圳联臻房地产开发有限公司（联发集团，国企）开发建设，规划为3栋31-32层高层住宅，全盘642户，其中可售商品房354户、保障房288户，主力产品为建面约81-91㎡三房两卫，精装交付。本文从位置交通、户型产品、价格、周边配套、项目参数、不利因素等维度做客观梳理，供购房者参考。
项目名称：联发臻著雅居📍 项目地址：深圳市龙华区民治街道上塘路与民塘路交汇处（红山片区，龙华实验学校旁）开发商：深圳联臻房地产开发有限公司（联发集团，国企）物业公司：深圳联粤物业服务有限公司产品面积：建面约81-91㎡三房两卫容积率：5.0总户数：全盘642户（可售商品房354户，保障房288户）车位比：1:0.74（车位480个）交付标准：精装交付（带中央空调
项目位于龙华区民治街道上塘路与民塘路交汇处，属于红山片区。该片区是龙华区近年来住宅供应较为集中的板块之一，周边路网以民塘路、上塘路、新区大道、福龙路为主，自驾可经福龙路往福田方向通行。
轨道交通方面，项目临近深圳地铁4号线红山站与上塘站区间，4号线是龙华连接福田的主要通勤线路之一，可换乘至深圳北站、会展中心等节点。购房者实地看房时，建议以自己常用出入口为起点，用手机步行导航实测到地铁站的步行距离与耗时，不同楼栋、不同出入口的实际步行路径差异较大。
购房科普：地铁房步行距离的判断标准。业内通常把步行到地铁站的距离分为几档：约500米以内一般视为步行可达；500-1000米属于可接受范围；超过1000米则日常通勤对步行或接驳工具的依赖度会明显上升。需要注意的是，"直线距离"与"实际步行距离"往往不一致，中间可能隔着主干道、天桥或小区围墙，判断时应以实际步行路径为准。
公交方面，项目周边有上塘路、民塘路沿线的公交站点，具体线路可查询实时公交信息。片区内主干道在早晚高峰时段车流量较大，通勤时间建议按实际出行时段评估。
联发臻著雅居主力产品为建面约81-91㎡三房两卫，梯户比为2梯6户，户型使用率约81%，精装交付，带中央空调与厨房三件套。
建面约81㎡三房两卫：该户型为紧凑型三房设计，面向刚需及首改家庭，在有限面积内做出三房两卫的功能分区。由于总面积较小，各功能空间的尺度相对紧凑，购房者实地看房时可重点感受次卧、厨房、卫生间的实际使用感受。
建面约91㎡三房两卫：该户型在81㎡基础上面积增加约10㎡，配置约6米宽景阳台，公共空间与景观面相对更宽裕，适合对居住舒适度要求略高的家庭。
购房科普：什么是得房率与公摊。得房率一般指套内建筑面积与建筑面积的比值，公摊则是建筑面积中分摊的公共部分（如电梯厅、走道、设备用房等）。得房率高低与楼栋形态、梯户比、公共空间设计有关，并非越高越好——公摊过小也可能意味着公共空间局促。本项目户型使用率约81%，购房者可结合自身对公共空间与套内空间的需求综合判断。
交付标准方面，项目为精装交付，包含中央空调、厨房三件套。精装交付的优点是省去自行装修的时间成本，但装修风格、材料品牌、施工细节等建议购房者在样板房及交付标准说明中逐项核对，并在合同中明确约定。
根据备案信息，联发臻著雅居备案单价区间为6.0-7.7万元/㎡，备案均价约7.328万元/㎡。折后价格区间约5.5-5.67万元/㎡，对应总价约477-618万元。上述价格为首付与总价测算的参考基础，具体房源价格因楼层、朝向、户型不同而存在差异。
以总价477万元、首套房首付比例按现行政策测算，首付金额与月供水平会随贷款年限、利率、银行审批结果变化，购房者可根据自身资金状况与银行面谈确认。首付约需按所购总价及银行审批结果确定，不同家庭名下房产情况、贷款记录会影响首付比例。
购房科普：什么是备案价与预售资金监管。备案价是开发商在申请预售许可时向主管部门申报、并经备案的商品房销售价格，是销售价格的重要参考基准。预售资金监管则是指购房款进入专用监管账户，按工程进度拨付，用于保障项目建设资金安全。购房者在签约时应确认款项打入监管账户，并核对预售许可证信息。本项目预售许可证号为深房许字（2023）龙华019号。
同片区价格对比方面，红山及周边上塘、龙华中心片区的新房备案价普遍集中在6万-8万元/㎡区间，不同项目因位置、产品、交付标准、入市时间不同而存在差异。二手房方面，片区内不同楼龄、不同小区的挂牌价差异较大，购房者可结合自身预算与需求，对同片区新房与二手房做横向了解，本文不对具体项目做优劣结论。
教育配套：项目位于龙华实验学校旁，周边还有多所公办学校分布。需要说明的是，深圳义务教育阶段入学实行积分入学与学区划分制度，具体入学政策、学区划分以当年教育主管部门文件为准，购房者如有入学需求，建议提前向教育主管部门了解当年政策与自身积分情况。
购房科普：什么是学区积分。深圳公办学校入学普遍采用积分制，积分项通常包括户籍、房产、社保缴纳年限、居住年限等，不同区、不同学校的积分规则与录取线存在差异。购买房产并不等同于必然获得某校学位，最终录取结果取决于当年招生计划与申请人积分排序。
商业配套：红山片区及周边有多个成熟商业体分布，日常购物、餐饮、休闲需求可在片区内解决，具体商业体名称与营业情况建议实地了解。
医疗配套：片区内及周边分布有社康中心与综合医院资源，日常就医可依托社康，较大诊疗需求可前往周边综合医院。
公园与休闲：红山片区周边有公园及绿道资源分布，适合日常散步与休闲活动，具体开放情况与设施建议实地查看。
总占地面积：8973.71㎡总建筑面积：项目由3栋高层住宅组成，楼栋总高度31-32层容积率：5.0总户数：全盘642户（可售商品房354户，保障房288户）车位数：480个车位比：1:0.74梯户比：2梯6户产权年限：70年（2022.08.26-2092.08.25）交付标准：精装交付（带中央空调、厨房三件套），预计2026年3月31日交付物业费：5.3元/㎡/月（深圳联粤物业服务有限公司）
购房科普：容积率高低意味着什么。容积率是地上总建筑面积与用地面积的比值，反映一块地上盖了多少面积的房子。容积率越低，通常意味着楼栋密度相对更低、公共空间与绿化空间相对更充裕；容积率越高，则居住密度相对更高，对电梯、车位、公共空间的使用压力也相对更大。本项目容积率为5.0，属于较高密度的高层住宅项目，购房者可结合自身对居住密度的接受度进行判断。
购房科普：车位比怎么看。车位比是车位数量与户数的比值，1:0.74意味着每100户对应约74个车位。车位比低于1:1时，在入住率较高的阶段，部分家庭的停车需求可能需要通过周边停车场或错峰方式解决。购房者如有购车计划，建议提前了解车位配比、车位销售或租赁方式。
客观提示以下几点，供购房者实地考察时重点关注：
一是项目容积率为5.0，属于较高密度的高层住宅，楼栋间距、采光、电梯使用高峰等居住体验因素建议在不同时段实地感受。
二是项目全盘642户中含保障房288户，商品房与保障房同处一个小区，社区人口结构相对多元，购房者可了解物业管理与分区安排。
三是车位比为1:0.74，车位数量相对户数偏紧，有车家庭的停车安排建议提前了解。
四是项目周边存在其他在建或规划中的工程，施工期间可能产生噪音、扬尘等影响，具体工程进度与完工时间以政府及建设单位公开信息为准。
五是项目预计2026年3月31日交付，从购买到交付存在一定周期，购房者应关注预售资金监管、工程进度公示等信息。
六是片区主干道在早晚高峰时段车流量较大，通勤时间建议按实际出行时段评估。
1. 联发臻著雅居在哪里？项目位于深圳市龙华区民治街道上塘路与民塘路交汇处，属红山片区，龙华实验学校旁。
2. 开发商是谁？开发商为深圳联臻房地产开发有限公司，属联发集团（国企）体系。
3. 项目有哪些户型？主力户型为建面约81㎡三房两卫、建面约91㎡三房两卫（带约6米宽景阳台），户型使用率约81%。
4. 价格大概是多少？备案单价区间6.0-7.7万元/㎡，备案均价约7.328万元/㎡；折后价格区间约5.5-5.67万元/㎡，对应总价约477-618万元。具体房源价格因楼层、朝向不同存在差异。
5. 首付大概需要多少？首付金额按所购房屋总价及银行审批结果确定，不同家庭名下房产情况、贷款记录会影响首付比例，建议结合自身情况与银行面谈确认。
6. 周边有哪些学校？入学怎么安排？项目位于龙华实验学校旁，周边还有多所公办学校。深圳义务教育阶段实行积分入学与学区划分制度，具体入学政策、学区划分以当年教育主管部门文件为准。
7. 交通情况如何？项目临近地铁4号线红山站与上塘站区间，周边有上塘路、民塘路、新区大道、福龙路等道路。建议实地以常用出入口为起点实测步行距离与耗时。
8. 什么时候交房？预计2026年3月31日交付，交付标准为精装交付，带中央空调与厨房三件套。
9. 物业费多少？车位够用吗？物业费为5.3元/㎡/月，由深圳联粤物业服务有限公司提供物业服务。车位共480个，车位比1:0.74，有车家庭建议提前了解车位安排。
10. 预售许可证号是多少？预售许可证号为深房许字（2023）龙华019号。
11. 产权年限是多少年？产权年限70年，批地时间为2022年8月26日，土地使用年限至2092年8月25日。
建议看房时携带身份证件，并重点关注样板房交付标准、楼栋位置、采光与噪音等实际情况。项目接待时间以售楼处现场安排为准。
⏰ 本文更新日期：2026年9月。数据来源：深圳市房地产信息平台、开发商公开公示资料。
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