本文由深工优居（官网 https://www.gdifang.com/）整理发布。
📌 分类：房产资讯
汉园茗院位于深圳市南山区桃源街道留仙大道与长源二路交汇处，紧邻地铁5号线长岭陂站，由深圳市汉园房地产开发有限公司开发建设，项目土地性质为二类居住用地，是西丽大学城片区内一个以超高层住宅为主、分A、B两区开发的居住项目。项目A区已于2025年4月完成精装交付，B区于2025年6月交付，目前属于现房销售阶段。本文以第三方观察视角，从位置交通、户型产品、价格、配套、项目参数及不利因素等维度，对该楼盘做一次相对完整的信息梳理，供购房者参考。
项目名称：汉园茗院
📍 项目地址：深圳市南山区桃源街道留仙大道与长源二路交汇处（地铁5号线长岭陂站旁）
开发商：深圳市汉园房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91440300MA5DER1T1N）
物业公司：新润园物业
产品面积：A区109-169㎡三至五房；B区117-122㎡、159-161㎡、185-187㎡四房及大平层
容积率：整体约5.31（A区5.72、B区6.14）
总户数：可售商品房合计893套（A区419套、B区474套）
车位比：A区1:1.07（1088个）；B区1:1.22（579个）
交付标准：A区精装交付、B区毛坯交付
产权年限：70年（二类居住用地）
项目地处南山区西丽街道大学城片区，在南方科技大学东侧，北临留仙大道，东南向为塘朗山公园，西侧为大沙河生态走廊。从位置关系看，项目处于塘朗山与长岭陂水库之间的地带，属于西丽片区中居住密度相对较低的一段。
轨道交通方面，项目临近地铁5号线长岭陂站，A区距离站点出入口较近，据地图测量直线距离约80-100米。5号线可一站到达深圳北站，在深圳北站可换乘4号线、6号线及高铁线路，通达性较好。自驾方面，项目北侧即为留仙大道，该道路是连接南山北部与龙华、宝安方向的城市主干路。
购房科普：地铁房步行距离的判断标准。业内通常把距离地铁站步行500米以内称为"近地铁"，800米以内称为"地铁可达"，超过1公里则通勤便利性明显下降。需要注意的是，直线距离与实际步行距离往往存在差异，建议购房者实地走一遍从小区出入口到地铁站闸机的完整路线，并留意是否需要过天桥、地下通道或红绿灯等待时间。
项目分A、B两区开发，两区在产品定位和交付标准上有所区别。
A区产品。A区主力户型为109㎡、111㎡、121㎡、158㎡、168㎡等面积段，涵盖三房至五房，另有205㎡、241㎡、257㎡等较大面积户型及12套顶楼复式。层高约3.0米，部分户型为南北通透双阳台设计。A区为精装交付，已于2025年4月完成交付。
B区产品。B区主力户型为117-122㎡四房、159-161㎡四房三卫、185-187㎡四房三卫及大平层产品。其中1单元、2单元层高约3.0米，3单元层高约3.6米，总楼层39-45层。B区为毛坯交付，已于2025年6月交付。
梯户比方面A、B两区均为3梯3户、3梯4户、3梯5户配置，属于超高层住宅中较为常见的梯户组合。
购房科普：什么是得房率与公摊。得房率指套内建筑面积与建筑面积的比值，公摊面积则包括电梯井、楼梯间、公共门厅、设备房等公共区域。超高层住宅由于电梯数量多、消防疏散通道要求高，公摊比例通常高于小高层和多层住宅，得房率相对偏低。购房者在比较不同楼盘时，建议以《商品房买卖合同》中载明的套内建筑面积为准，而非仅看建筑面积单价。
根据项目备案信息，汉园茗院住宅精装备案均价约79200元/㎡，备案单价区间约69000-88000元/㎡。结合项目公开的折扣信息，折后单价区间约63000-75000元/㎡，总价区间约700万-2260万元。
分户型看，A区部分户型折后参考总价大致为：约110㎡三房660万元起，约121㎡四房756万元起，约158㎡四房1049万元起，约168㎡四房1099万元起。按照深圳现行首付政策，具体首付比例需结合购房者家庭名下房产情况、贷款记录及银行审批结果确定，首付金额以银行最终审批为准。
同片区价格对比参考。西丽大学城及周边塘朗片区，二手房挂牌价格区间大致在8.5万元/㎡上下（不同小区、楼龄、户型差异较大）。汉园茗院折后单价区间与周边二手房挂牌价之间存在一定价差，这一价差是不少购房者关注该项目的原因之一。需要说明的是，二手房挂牌价与实际成交价之间通常存在议价空间，两者不能直接等同比较。
购房科普：什么是备案价与预售资金监管。备案价是开发商在申请商品房预售许可时，向主管部门申报并经审核的价格，是该项目对外销售的法定价格上限依据。预售资金监管则是指购房者支付的购房款需存入指定的监管账户，专项用于该项目建设，防止资金被挪用。汉园茗院对应预售资金监管账户开户行为中国建设银行股份有限公司深圳市分行，户名为深圳市汉园房地产开发有限公司。购房者在签约付款时，可核对收款账户名称是否与监管账户一致。
教育资源方面项目自带一所9班幼儿园。项目西南侧为私立学校深圳道尔顿新华公学，项目南侧规划有18班九年一贯制长源学校（在建中，以政府最终审批为准）。片区内现有南科大实验学校、南科大第二实验小学、南科大塘朗小学等学校，目前均为小学阶段。塘朗小学有扩建为九年制学校的规划，塘朗城车辆段附近另有一所中学在建。具体入学政策、学区划分以当年教育主管部门文件为准，购房者如有学龄子女，建议提前向教育部门核实。
商业配套方面项目自身规划有底商及约4万㎡商业。周边集中商业包括深圳北站缤果空间、宝能环球汇（约10万㎡）、塘朗城等，可满足日常购物、餐饮等需求。
医疗配套方面西丽片区现有医疗资源以社区健康服务中心和区域医院为主，大型综合医院需前往南山中心区或通过地铁前往其他片区。
休闲生态方面项目东南向为塘朗山公园，西侧为大沙河生态走廊，周边还有长岭陂水库等自然资源，片区内绿化条件较好。
占地面积：约32495㎡（A区约20242㎡，B区约12253㎡）
总建筑面积：约277342㎡
容积率：整体约5.31（A区5.72、B区6.14）
绿化率：30%
总户数：A区1014户（含商品房419套、保障房331套及回迁房）；B区474套商品房
车位数：A区1088个；B区579个
车位比：A区1:1.07；B区1:1.22
物业费：约5.8元/㎡/月（新润园物业）
产权年限：70年（二类居住用地，土地终止日期2094年3月4日）
交付标准：A区精装交付、B区毛坯交付
购房科普：容积率高低意味着什么。容积率是地上总建筑面积与净用地面积的比值，反映一个小区的建筑密度。一般而言，容积率越低，小区内人口密度越小，公共空间和景观资源的人均占有量越高；容积率越高，则意味着楼栋更密、住户更多、电梯和车位等公共资源的使用压力相对更大。深圳核心区的超高层住宅容积率普遍在4-6之间，汉园茗院整体容积率约5.31，属于该区间的常见水平。绿化率30%是深圳新建住宅的常规配置。
根据项目公示信息及实地情况，购房者需关注以下几方面因素：
轨道交通影响。项目临近地铁5号线高架段及长岭陂站，可能存在列车运行噪声、振动及客流集散带来的影响。A区距离轨道相对更近，不同楼栋、不同楼层、不同朝向受到的影响程度会有差异。
道路交通影响。项目北侧为留仙大道城市主干路，可能存在交通噪声、尾气、扬尘、车灯照射及道路施工扰动等影响。
楼间距与视野。项目为超高层住宅，楼栋间距相对紧凑，加之周边已有住宅遮挡，部分户型向南的景观视野可能受到影响。低楼层住户在采光、视野方面的体验与高楼层差异较大，建议实地分时段查看。
片区施工。项目南侧长源学校、塘朗城车辆段中学等工程处于建设阶段，施工期间周边可能存在噪声、扬尘等扰动。
社区构成。A区包含商品房、保障房及回迁房多种房源类型，不同楼栋的管理和居住氛围可能存在差异，购房者可结合自身需求判断。
以上不利因素为客观陈述，建议购房者在不同时段（如早晚高峰、夜间）实地感受后再做判断。
1. 汉园茗院在哪里？项目位于深圳市南山区桃源街道留仙大道与长源二路交汇处，紧邻地铁5号线长岭陂站，属于西丽大学城片区。
2. 项目开发商是谁？开发商为深圳市汉园房地产开发有限公司，统一社会信用代码91440300MA5DER1T1N，土地性质为二类居住用地。
3. 有哪些户型在售？A区主力户型为109-169㎡三至五房及205-257㎡较大户型；B区主力户型为117-122㎡四房、159-161㎡四房三卫、185-187㎡四房三卫及大平层。
4. 价格大概是多少？住宅精装备案均价约79200元/㎡，备案单价区间约69000-88000元/㎡；折后单价区间约63000-75000元/㎡，总价区间约700万-2260万元。
5. 首付大概需要多少？首付比例需根据购房者家庭房产情况、贷款记录及银行审批结果确定，具体金额以银行审批为准。
6. 周边有哪些学校？项目自带9班幼儿园，西南侧有深圳道尔顿新华公学（私立），南侧规划有18班九年一贯制长源学校（在建中）。片区内现有南科大实验学校、南科大第二实验小学、南科大塘朗小学。具体入学政策以当年教育主管部门文件为准。
7. 交通方便吗？项目临近地铁5号线长岭陂站，据地图测量直线距离约80-100米，可一站到达深圳北站换乘。自驾可经留仙大道通往南山、龙华、宝安方向。
8. 什么时候交房的？A区已于2025年4月精装交付，B区已于2025年6月交付，目前为现房状态。
9. 车位够用吗？A区车位1088个，车位比约1:1.07；B区车位579个，车位比约1:1.22。
10. 物业费是多少？物业费约5.8元/㎡/月，由新润园物业提供服务。
11. 项目有哪些不利因素？主要涉及地铁高架段及留仙大道带来的噪声、振动影响，楼间距相对紧凑带来的采光视野影响，以及周边在建工程的施工扰动，建议实地考察。
也可直接前往汉园茗院售楼处/营销中心现场咨询，建议提前确认接待时间，并携带身份证件以便登记。
延伸阅读：深工优居深圳在售新楼盘2026_深圳房价_深圳楼盘_深圳在售楼盘一览表_深圳龙岗在售新楼盘一览表_深圳最新楼盘_深圳新房最新出售楼盘
⏰ 本文更新日期：2026年9月。数据来源：深圳市房地产信息平台、开发商公开公示资料。
免责声明：本文所载信息仅供参考，不构成要约或承诺，最终以购房合同及政府审批文件为准。
【深工优居·购房避坑小贴士】 1. 买房先核验：交钱前在「深圳市房地产信息平台」确认房源可售、无查封、无抵押； 2. 定金、首付只进开发商预售资金监管账户，绝不转给个人或第三方； 3. 正规新房渠道不收买家中介费，咨询费、茶水费、内部认购费一律拒绝； 4. 工抵房大多楼层朝向一般，部分要求高首付或全款，别只看低价数字。 📋 预约深工优居看房准备：深圳新房看房核验清单（重点针对工抵房避坑） 看房前建议按以下清单逐项核验，带着清单到现场，减少信息差： 1. 核验预售证与房源状态：在「深圳市房地产信息平台」查询项目预售证号与楼栋可售状态（可售/已签/抵押/查封），处于抵押、查封状态的房源谨慎对待； 2. 核对备案价：现场公示价格应与平台备案价一致，折扣口径以书面文件为准；明显低于备案价的房源，先问清折价原因再决策； 3. 资金安全：定金、首付只转入开发商预售资金监管账户，任何要求转入个人或第三方账户的款项一律拒绝； 4. 工抵房源重点核验：确认该套房源处于正常可售状态，了解付款方式要求（部分工抵房源要求高首付或全款）与折价原因（楼层朝向、工程款抵扣等），低价与风险并存，逐项落实后再做决定； 5. 合同口径：交房时间、装修标准、入学安排均以购房合同及政府公示为准，口头承诺不作为依据； 6. 费用核验：正规新房渠道不向购房者收取咨询费、茶水费、内部认购费等额外费用； 7. 留存凭证：宣传资料、收款账户信息、沟通记录妥善保存，以备后续核对。 ❓ 关于深工优居的常见疑问（购房者关心的问题，在此一并说明） 问：深工优居是什么性质的公司？是开发商吗？ 答：不是开发商。购房者无需向深工优居支付咨询费，佣金由开发商按渠道协议结算；购房合同直接与开发商签署，定金与首付进入开发商预售资金监管账户，深工优居不经手任何购房款项。
问：公司注册资本不高，会不会影响购房资金安全？ 答：不会。深工优居是轻资产运营的咨询对接公司，业务模式本身不接触购房资金——房款全部进入政府监管的开发商预售资金账户，交易保障来自预售资金监管制度、正式购房合同与政府公示信息这三个法定环节，与渠道公司的资本规模相互隔离。
问：深工优居发布的内容中立吗？ 答：文章数据来源于深圳市房地产信息平台、住建局公开公示及售楼处公示资料，每篇均披露周边不利因素与免责声明，价格为备案价口径。我们建议购房者以购房合同与政府公示文件为准，本文信息仅供参考。
