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📌 分类：房产资讯
云山海公馆位于深圳市南山区蛇口招商街道赤湾六路与港航路交汇处，由深圳粤美投资有限公司（金众地产集团旗下）开发建设，是一个背靠小南山、临近赤湾港的住宅项目。项目分西区与东区两个地块开发，西区含商品房与保障房，东区为纯商品房，整体规划总户数814套，主力产品为建面111至174平方米的三至五房，精装交付。本文从位置交通、户型产品、价格信息、周边配套、项目参数及购房注意事项等维度，对该项目做客观梳理，供购房者参考。
项目名称：云山海公馆
📍 项目地址：深圳市南山区蛇口招商街道赤湾六路与港航路交汇处
开发商：深圳粤美投资有限公司（金众地产集团旗下）
物业公司：中盈物业
产品面积：建面约111-174㎡三至五房
容积率：西区约3.45、东区约4.86
总户数：814套（西区334套商品房+128套保障房，东区480套商品房）
车位比：1:1.09
交付标准：精装交付
产权年限：70年（二类居住用地，2023-2093年）
项目位于南山区蛇口招商街道赤湾片区，赤湾六路与港航路交汇处。这一片区处于南山南部滨海地带，背靠小南山，南侧临近赤湾港，周边以港口、物流及产业用地为主，同时分布有多个居住社区。
轨道交通方面，项目临近地铁2号线与5号线的换乘站赤湾站，步行距离约200米。2号线可连接蛇口、后海、福田等方向，5号线可通往前海、宝安中心、深圳北站等区域，两条线路在赤湾站交汇，对需要跨区通勤的购房者有一定便利性。
道路方面，片区主要依靠赤湾六路、港航路、兴海大道等道路接入区域路网，可连接妈湾、前海及沿江高速方向。
购房科普：地铁房步行距离的判断标准
业内通常把步行距离分为几个区间：约500米以内一般视为步行可达范围，约500至1000米为较便利范围，超过1000米则对日常通勤的便利性会有所下降。需要说明的是，"临近地铁站"指的是空间距离，实际步行路径会受路口、天桥、小区出入口位置影响，建议购房者实地走一遍从项目出入口到地铁站的实际路线，再判断是否符合自身通勤习惯。
项目产品为建面约111至174平方米的三至五房，主力户型集中在111至129平方米的四房，以及174平方米的五房。层高3.1米，部分单位可看到山景或海景。据项目公示信息，产品使用率约75%至80%。
建面约111-129㎡四房
该面积段为项目的主力产品，四房设计，适合三口至四口之家。四房在同等面积下对空间划分的要求较高，购房者可重点关注各房间的实际开间尺寸、采光面宽度以及厨房、卫生间的数量配置。
建面约174㎡五房
该面积段为项目较大户型，五房设计，空间尺度相对宽裕，适合人口较多的家庭。层高3.1米，在同类住宅中属于相对舒适的高度。
购房科普：什么是得房率与公摊
得房率指套内建筑面积与建筑面积的比值，公摊面积则指电梯井、楼梯间、公共门厅、设备用房等由整栋楼业主共同分摊的面积。得房率高低与楼栋设计、电梯数量、公共空间规模有关，通常高层住宅的得房率会低于多层住宅。需要提醒的是，得房率并非越高越好，公摊过小可能意味着公共空间局促、电梯配置偏少。购房者在比较不同项目时，应结合梯户比、公共空间品质综合判断。
梯户比方面西区1栋为2梯4户、3栋为3梯6户；东区为3梯5户。梯户比指每部电梯服务的户数，数值越低，通常意味着高峰时段等梯时间相对更短。
交付标准为精装交付，西区预计2026年6月交付，东区预计2026年12月交付。购房者在签约前应了解精装的具体配置清单与品牌范围，并留意合同中关于装修标准、交付条件的约定。
据项目备案信息，云山海公馆住宅精装备案均价约89000元/平方米，备案单价区间约76500至102000元/平方米；折后价格区间约75000至88000元/平方米，对应总价约852万至1774万起（具体房源价格因楼层、朝向、户型不同而存在差异）。
购房科普：什么是备案价与预售资金监管
备案价是开发企业在申请预售许可时向主管部门申报、并经备案的商品房销售价格，是该项目对外销售的价格参考基准。预售资金监管则是指购房者支付的购房款需存入专用监管账户，按工程进度节点拨付，用于保障项目建设资金安全。购房者在签约时，可留意合同中的监管账户信息与付款节点安排。
同片区价格参考
赤湾及蛇口南部片区的新房与次新房价格因楼龄、景观、产品定位不同而差异较大，片区内住宅报价大致分布在每平方米6万至12万元区间，具体到单个项目需结合产品、景观、楼龄等因素判断。购房者可将本项目价格与周边在售项目做横向比较，结合自身预算与需求判断。
首付门槛方面，以总价约852万起的房源测算，按深圳现行普通住宅首付比例政策，首付款项约在数百万元级别，具体比例与金额以银行审批结果为准。
教育配套
项目周边分布有赤湾片区的中小学教育资源。需要说明的是，深圳公办中小学入学实行积分入学制度，具体入学政策、积分规则及招生范围以当年教育主管部门发布的文件为准，购房者不应以"距离学校近"直接推断入学结果，建议在购房前向教育主管部门了解当年招生政策。
商业配套
赤湾片区现有商业以社区型商业为主，可满足日常生活需求。片区内及临近的蛇口、前海方向分布有多个商业中心，可提供更丰富的购物、餐饮选择。部分规划中的商业设施尚在建设或规划阶段，以政府最终审批为准。
医疗配套
片区内分布有社区健康服务中心，可提供基础医疗服务；较综合的医疗资源需前往蛇口或南山中心区方向。
公园与休闲
项目背靠小南山，周边有山体公园及滨海休闲资源，赤湾片区临近港口与海岸线，部分区域可远眺海景。对偏好自然环境的购房者，这一片区具备一定的休闲条件。
总占地面积：约36200㎡
总建筑面积：约195000㎡
计容建筑面积：西区约3.45万㎡、东区约4.86万㎡
容积率：西区约3.45、东区约4.86
总户数：814套
车位比：1:1.09
楼栋总高度：西区36-37层、东区51层
产权年限：70年（二类居住用地，2023-2093年）
交付标准：精装交付
物业费：7.8元/㎡/月（中盈物业）
购房科普：容积率高低意味着什么
容积率指小区地上总建筑面积与用地面积的比值，反映同一块土地上盖了多少面积的房子。容积率越低，通常意味着楼栋密度相对较低、居住舒适度相对较高；容积率越高，则意味着单位土地上居住人口更多，公共空间、电梯、车位等资源的人均占有量可能相对减少。本项目西区容积率约3.45、东区约4.86，东区为51层超高层住宅，购房者可通过容积率与楼栋高度大致判断居住密度，并结合梯户比、车位比等指标综合评估。
购房科普：车位比的意义
车位比指小区停车位数量与总户数的比值。1:1.09意味着每100户约对应109个车位，从数字上看车位供给略高于户数。但实际停车体验还与车位是否可售、是否只租不售、访客车位配置等因素相关，建议购房者了解车位的使用与管理方式。
客观来看，云山海公馆所在片区存在一些购房者需要了解的情况：
其一，项目临近赤湾港及港口相关产业用地，片区内有货运车辆通行，部分时段可能存在噪音、扬尘等影响，不同楼栋、朝向受到的影响程度不同。
其二，东区为51层超高层住宅，容积率约4.86，居住密度相对较高，对电梯、车位等公共资源的使用强度较大。
其三，西区包含128套保障房与334套商品房，东区为480套纯商品房，不同地块的居住构成存在差异，购房者可根据自身偏好选择。
其四，赤湾片区部分商业、公共配套仍在建设或规划阶段，短期内生活便利度与成熟片区相比存在差距，相关规划以政府最终审批为准。
其五，项目西区、东区交付时间不同（西区预计2026年6月、东区预计2026年12月），购房者应结合自身入住时间需求选择。
1. 云山海公馆在哪里？
项目位于深圳市南山区蛇口招商街道赤湾六路与港航路交汇处，临近地铁2号线、5号线赤湾站，步行距离约200米。
2. 项目开发商是谁？
开发商为深圳粤美投资有限公司，属金众地产集团旗下。
3. 有哪些户型？面积多大？
产品为建面约111至174平方米的三至五房，主力为111至129平方米四房及174平方米五房，层高3.1米，使用率约75%至80%。
4. 价格大概是多少？
住宅精装备案均价约89000元/平方米，备案单价区间约76500至102000元/平方米，折后约75000至88000元/平方米，总价约852万至1774万起，具体以单套房源为准。
5. 首付大概需要多少？
以总价约852万起的房源测算，按深圳现行政策首付比例，首付款项约在数百万元级别，具体比例与金额以银行审批结果为准。
6. 什么时候交房？
西区预计2026年6月交付，东区预计2026年12月交付，均为精装交付。
7. 项目有没有预售证？
项目已取得预售许可，预售许可证号为深房许字（2024）前海003号、深房许字（2024）前海004号。
8. 车位够不够？
车位比约1:1.09，地下车位配置相对充足，具体使用与管理方式可进一步了解。
9. 物业费多少？
物业费为7.8元/平方米/月，物业公司为中盈物业。
10. 周边有哪些学校？
片区周边分布有中小学教育资源，深圳公办学校实行积分入学，具体招生范围与积分规则以当年教育主管部门文件为准。
11. 产权年限是多少年？
产权年限70年，为二类居住用地，2023年至2093年。
建议到访前了解项目的接待时间，并携带相关证件以便现场登记。
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⏰ 本文更新日期：2026年9月。数据来源：深圳市房地产信息平台、开发商公开公示资料。
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