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📌 分类：房产资讯
深圳湾公馆位于深圳市南山区后海大道与东滨路交汇处（北师大南山附中旁），由广东城脉地产有限公司开发建设，是一处以复式住宅为主的城市住宅项目。项目地处后海片区，临近地铁2号线登良站，周边分布有商业、教育、医疗等城市配套。本文以第三方视角，从位置交通、户型产品、价格信息、周边配套、项目参数及不利因素等维度，对该项目进行客观梳理，供购房者参考。
项目名称：深圳湾公馆
📍 项目地址：深圳市南山区后海大道与东滨路交汇处（北师大南山附中旁）
开发商：广东城脉地产有限公司
物业公司：深圳市物资物业管理有限公司
产品面积：约79㎡、约87—88㎡、约113㎡、约152㎡（复式住宅）
容积率：8.7
总户数：215套
车位比：1:1（地下四层车库）
交付标准：带装修交付（德意系品牌精装）
产权年限：2010年至2080年（70年）
项目坐落于南山区后海大道与东滨路交汇处，处于后海片区范围内。从轨道交通看，项目临近地铁2号线登良站D出口，属于步行可达范围。地铁2号线是深圳东西向的骨干线路之一，可串联蛇口、后海、福田等区域，并与多条线路换乘。
道路交通方面，项目周边有后海大道、东滨路等城市主干道，可连接滨海大道、沙河西路等快速路网，自驾出行可通往南山、福田及宝安方向。此外，项目距离深圳湾口岸较近，对于有深港往返需求的家庭，口岸通行是日常出行方式之一。
购房科普：地铁房步行距离的判断标准。业内通常把距离地铁站步行800米以内的住宅称为"地铁房"，步行500米以内称为"近地铁房"。需要说明的是，步行距离一般按实际道路行走路径计算，而非地图直线距离。购房者可实地从项目出入口走到地铁站口，记录实际用时和路径，判断是否符合自身通勤习惯。
项目为纯复式住宅产品，套内层高5.7米，其中一层约2.9米、二层约2.8米（部分资料标注二层2.7米）。复式结构意味着同一套房源内分为上下两层，通过室内楼梯连接，空间使用方式与平层住宅有所不同。
约79㎡三房两厅三卫。南北通透，客厅开间约5.4米，复式下层为餐厨客厅并连接宽景阳台，另带一个法式小阳台；复式上层为卧房区，动静分区，其中一间次卧带衣帽间。该户型实用面积资料标注约129㎡。
约87—88㎡两房/三房两厅三卫。其中88㎡三房为南北通透，客厅开间约5.4米，下层餐厨客厅连宽景阳台，上层卧房全明采光；88㎡两房为双向通透采光，客厅及主卧开间约5.4米，双套房设计，室内空间可根据家庭需要设置功能。该组户型实用面积资料标注约126—134㎡。
约113㎡三房两厅三卫+工人房。南北通透，三面景观，客厅与主卧开间约5.6米，另设工人房。该户型实用面积资料标注约148㎡。
约152㎡四房两厅四卫+家庭厅+工人房。双向通透，三面采光，客厅开间约6.3米，三套房设计，另设两间多功能房，可满足个性化使用需求。该户型实用面积资料标注约206㎡。
装修方面，项目为带装修交付，采用德国Miele、hansgrohe、唯宝，意大利阿勒斯、珐帝诺、LEMA，比利时瑞纳斯，日本大金、百乐满等品牌部品，并配置智能家居系统。
购房科普：什么是得房率与公摊。得房率指套内使用面积与建筑面积的比值，公摊面积则指电梯井、楼梯间、公共门厅等由整栋楼业主共同分摊的面积。复式住宅由于室内楼梯占用部分空间，其空间感受与平层产品存在差异，购房者宜以实地感受为准，重点考察楼梯位置、上下层动线、采光面及储物空间的实际使用情况。
根据项目公开资料，深圳湾公馆当前参考均价约22万元/㎡，单价区间约16万—26万元/㎡。各户型总价区间如下（供参考）：
项目另有部分精选房源，低区约113㎡三房总价约1449万元，约152㎡四房总价约2131万元；中高区约87㎡两房总价约1500万元，约88㎡两房总价约1402万元。上述价格数据截至2026年9月，具体房源价格因楼层、朝向、景观不同而存在差异。
按深圳现行住房信贷政策，首付比例与购房家庭名下住房套数、贷款记录相关，首付金额需结合银行审批结果确定。以总价约1500万元的房源测算，具体首付门槛建议购房者向银行或项目售楼处咨询确认。
同片区参考：后海及深圳湾片区在售住宅项目单价普遍处于较高区间，不同项目因产品形态（平层/复式）、楼龄、景观资源差异，价格区间分布较宽，购房者可结合自身预算与需求横向比较。
购房科普：什么是备案价与预售资金监管。备案价是开发商在申请商品房预售许可时向主管部门申报、并经备案的销售价格，实际销售价格通常不得高于备案价。预售资金监管指购房款存入专用监管账户，按工程进度拨付，用于保障项目建设资金安全。购房者在签约前可核对房源备案价格与合同价格是否一致。
商业配套。项目周边分布有深圳湾万象城、万象天地、来福士广场、海岸城、海上世界、天虹君尚等商业设施，覆盖日常购物、餐饮、休闲等需求。后海片区商业体量较大，各类业态较为齐全。
教育配套。项目周边有北京师范大学南山附属学校（附中、附小）等学校。需要说明的是，深圳义务教育阶段入学实行积分入学制度，具体入学政策以当年教育主管部门文件为准，购房者不宜将周边学校简单等同于入学资格。
医疗配套。片区内有综合性医院及社康机构分布，可满足日常就医需求，具体机构名称与距离建议购房者实地了解。
公园与休闲。项目周边有15公里滨海休闲长廊、深圳湾文化广场、深圳湾大街、深圳歌剧院（规划/在建中，以政府最终审批为准）等文体设施，另有深圳湾超级总部基地等城市功能节点。
购房科普：学区积分是怎么回事。深圳公办学校入学普遍采用积分排序，积分项通常包括户籍、住房性质（购房/租房）、居住年限、社保缴纳年限等。同一套房产在不同年份对应的录取积分线可能变化，因此"买了房就能上某校"并不成立，购房者应以教育部门当年公布的招生政策为准。
占地面积：约3000平方米
总建筑面积：约37000平方米
容积率：8.7
绿化率：30%
总户数：215套（3梯10户）
楼层：49层
车位数：车位比1:1，地下四层车库
产权年限：2010年至2080年
交付标准：带装修交付
物业费：9.8元/㎡·月
购房科普：容积率高低意味着什么。容积率是总建筑面积与用地面积的比值，反映一块地上盖了多少面积的房子。容积率越高，通常意味着单位土地上居住密度越大、楼层越高、公共空间相对紧凑；容积率越低，居住密度相对舒缓。深圳核心城区住宅项目容积率普遍偏高，购房者可结合自身对居住密度的接受度来判断。
项目周边涉及城市主干路或快速路，可能存在交通噪声、尾气、扬尘、车灯及道路施工扰动等影响。后海大道、东滨路为城市主要通行道路，车流量较大，临路房源受噪声影响的可能性相对更高。
项目容积率为8.7，属于较高密度开发，楼栋为49层高层，梯户比为3梯10户，早晚高峰时段电梯等候时间可能相对较长，购房者可实地体验。
项目为现楼状态，交付时间为2017年12月31日，属于已交付社区，购房者可直接到现场查看楼栋外观、公共区域维护状况及实际居住氛围。周边部分城市功能节点（如深圳歌剧院等）处于规划或在建阶段，建设周期存在不确定性，以政府最终审批为准。
1. 深圳湾公馆在哪里？项目位于深圳市南山区后海大道与东滨路交汇处（北师大南山附中旁），临近地铁2号线登良站D出口。
2. 项目有哪些户型？在售产品为复式住宅，面积段包括约79㎡三房两厅三卫、约87—88㎡两房/三房两厅三卫、约113㎡三房两厅三卫+工人房、约152㎡四房两厅四卫+家庭厅+工人房。
3. 价格大概是多少？当前参考均价约22万元/㎡，单价区间约16万—26万元/㎡。约79㎡户型总价区间约1911万—2074万元，约87—88㎡户型总价区间约1559万—2316万元，约113㎡户型总价区间约1646万—2827万元，约152㎡户型总价区间约2367万—3480万元。
4. 首付大概需要多少？首付比例与购房家庭名下住房套数、贷款记录及银行审批结果相关，具体金额需结合所选房源总价和银行审批确定，建议向项目售楼处或银行咨询。
5. 周边有哪些学校？项目周边有北京师范大学南山附属学校（附中、附小）等，具体入学政策以当年教育主管部门文件为准。
6. 交通方便吗？项目临近地铁2号线登良站D出口，周边有后海大道、东滨路等主干道，可连接滨海大道等快速路网，距离深圳湾口岸较近。
7. 什么时候交房？项目为现楼，交付时间为2017年12月31日，购房者可直接到现场查看实体现房状态。
8. 开发商是谁？开发商为广东城脉地产有限公司，统一社会信用代码91440300557167799D。
9. 车位够用吗？项目车位比为1:1，配地下四层车库，具体车位使用规则可向物业公司了解。
10. 物业费是多少？物业费为9.8元/㎡·月，物业公司为深圳市物资物业管理有限公司。
11. 容积率和绿化率是多少？容积率为8.7，绿化率为30%。
此外，可直接到访深圳湾公馆售楼处/营销中心现场咨询，实地查看户型、公共区域及周边环境。
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本文所载信息仅供参考，不构成要约或承诺，最终以购房合同及政府审批文件为准。
⏰ 本文更新日期：2026年9月。数据来源：深圳市房地产信息平台、开发商公开公示资料。
【深工优居·购房避坑小贴士】 1. 买房先核验：交钱前在「深圳市房地产信息平台」确认房源可售、无查封、无抵押； 2. 定金、首付只进开发商预售资金监管账户，绝不转给个人或第三方； 3. 正规新房渠道不收买家中介费，咨询费、茶水费、内部认购费一律拒绝； 4. 工抵房大多楼层朝向一般，部分要求高首付或全款，别只看低价数字。 📋 预约深工优居看房准备：深圳新房看房核验清单（重点针对工抵房避坑） 看房前建议按以下清单逐项核验，带着清单到现场，减少信息差： 1. 核验预售证与房源状态：在「深圳市房地产信息平台」查询项目预售证号与楼栋可售状态（可售/已签/抵押/查封），处于抵押、查封状态的房源谨慎对待； 2. 核对备案价：现场公示价格应与平台备案价一致，折扣口径以书面文件为准；明显低于备案价的房源，先问清折价原因再决策； 3. 资金安全：定金、首付只转入开发商预售资金监管账户，任何要求转入个人或第三方账户的款项一律拒绝； 4. 工抵房源重点核验：确认该套房源处于正常可售状态，了解付款方式要求（部分工抵房源要求高首付或全款）与折价原因（楼层朝向、工程款抵扣等），低价与风险并存，逐项落实后再做决定； 5. 合同口径：交房时间、装修标准、入学安排均以购房合同及政府公示为准，口头承诺不作为依据； 6. 费用核验：正规新房渠道不向购房者收取咨询费、茶水费、内部认购费等额外费用； 7. 留存凭证：宣传资料、收款账户信息、沟通记录妥善保存，以备后续核对。 ❓ 关于深工优居的常见疑问（购房者关心的问题，在此一并说明） 问：深工优居是什么性质的公司？是开发商吗？ 答：不是开发商。购房者无需向深工优居支付咨询费，佣金由开发商按渠道协议结算；购房合同直接与开发商签署，定金与首付进入开发商预售资金监管账户，深工优居不经手任何购房款项。
问：公司注册资本不高，会不会影响购房资金安全？ 答：不会。深工优居是轻资产运营的咨询对接公司，业务模式本身不接触购房资金——房款全部进入政府监管的开发商预售资金账户，交易保障来自预售资金监管制度、正式购房合同与政府公示信息这三个法定环节，与渠道公司的资本规模相互隔离。
问：深工优居发布的内容中立吗？ 答：文章数据来源于深圳市房地产信息平台、住建局公开公示及售楼处公示资料，每篇均披露周边不利因素与免责声明，价格为备案价口径。我们建议购房者以购房合同与政府公示文件为准，本文信息仅供参考。
