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远洋城城启家园位于深圳市龙岗区平湖街道，是远洋城这一约100万平方米综合大城的首期住宅组团之一。项目开发商为天基房地产开发（深圳）有限公司，项目法律认定名称为远洋新干线远洋广场，商品房预售许可证证号为深房许字（2021）龙岗019号。从产品定位看，城启家园主推建面约79至108平方米的三至四房，带装修交付，面向在平湖及周边片区工作、对通勤与教育配套有一定要求的刚需及改善型购房群体。以下从位置交通、户型产品、价格、周边配套、项目参数及不利因素等维度做客观梳理，供购房者参考。
项目名称：远洋城城启家园（法律认定名称：远洋新干线远洋广场）📍 项目地址：深圳市龙岗区平湖街道金融ICT产城片区开发商：天基房地产开发（深圳）有限公司（统一社会信用代码：91440300094180494N）产品面积：建面约79平方米、89平方米、108平方米三至四房容积率：项目公开资料未单独披露城启家园组团容积率数值总户数：城启家园一期4栋共1032套，其中可售商品房657套车位比：约1:0.89（车位923个）交付标准：带装修交付产权年限：土地性质为商业用地、二类居住用地
城启家园位于龙岗区平湖街道，属于平湖金融ICT产城片区的组成部分。片区在深圳城市总体规划中被列为城市功能中心之一，近年来围绕ICT产业、跨境电商等方向推进产业导入，区域内已聚集一定数量的高新技术企业，产业人口的持续导入是片区配套建设的重要背景。
轨道交通方面，项目距地铁10号线平湖站约1.5公里，距禾花站约1.9公里；此外，17号线、18号线在相关规划中被提及，属于规划中线路，具体建设时序以政府最终审批为准。道路交通方面，项目约1.2公里范围内可连接清平高速，周边分布有城市主干路及快速路系统，自驾出行条件相对便利。
购房科普：地铁房步行距离的判断标准。业内通常把距地铁站步行800米以内称为"近地铁"，800米至1.5公里称为"地铁可达"，超过1.5公里则更多依赖接驳工具。按此标准，城启家园到平湖站、禾花站均属于"地铁可达"区间，日常通勤若以地铁为主，需要结合公交接驳或骑行等方式综合评估。购房者可在早晚高峰实地走一遍通勤路线，判断实际耗时。
城启家园本批次推售户型以建面约79至108平方米的三至四房为主，梯户比为3梯6户，交付标准为带装修。以下为各户型的基本情况：
约79平方米三房两厅两卫。经典竖厅格局，LDKB一体化设计（即客厅、餐厅、厨房、阳台一体化布局），S墙设计预留冰箱卡槽位，动静分区，三开间朝南，主卧与一个次卧采用270°飘窗设计，U型厨房，公卫三段式分离，朝向为东南或西南。
约89平方米三房两厅两卫（横厅）。横厅南北通透格局，客餐厅开间约5.8米，LDKB一体化，3.5开间朝南，主卧双飘窗南北通设计，L型厨房，卫生间干湿分离，阳台主朝西南或东南向。
约89平方米三房两厅两卫（竖厅）。经典竖厅格局，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，动静分区，三开间朝南，主卧与一个次卧270°飘窗设计，U型厨房，公卫三段式分离，客厅连接卧室出约5.45米长大阳台，东南朝向。
约108平方米四房两厅两卫。横厅南北通透格局，进门独立玄关，客餐厅开间约6.1米，LDKB一体化，五开间朝南，主卧双飘窗通透设计，全屋10个凸窗，L型厨房，卫生间干湿分离，阳台主朝西南或东南向。
购房科普：什么是得房率与公摊。得房率指套内使用面积与建筑面积之比，公摊则是电梯井、楼梯间、公共门厅等公共部位分摊到每户的面积。得房率越高，同等建筑面积下实际可使用的空间越大。需要注意的是，飘窗、凸窗等部分是否计入面积，各地计算规则存在差异，购房者应结合合同附图与实测数据核对。城启家园采用新规住宅设计，79平方米做到三房两卫，空间利用较为充分，具体得房率数值建议以购房合同附图及实测报告为准进行核对。
根据项目公开的备案及销售信息，城启家园当前参考单价约3.2万元/平方米，各户型总价区间大致如下：
约79平方米三房两卫：总价约230万至270万元约89平方米三房两卫：总价约260万至310万元约108平方米四房两卫：总价约320万至370万元
按深圳现行差别化住房信贷政策，首付比例因购房家庭名下住房套数、贷款记录等情况而不同，首付门槛需结合个人资质与银行审批结果确定。以总价约250万元的三房为例，若按首套、首付比例30%估算，首付款约75万元起（以银行审批为准）。
同片区价格对比方面，平湖街道及周边在售新盘的参考单价多集中在3万元至4万元/平方米区间，不同项目因产品定位、交付标准、距地铁远近等因素存在差异，购房者可结合自身预算横向比较。
购房科普：什么是备案价与预售资金监管。备案价是开发商在申请商品房预售许可时向主管部门申报、并经备案的销售价格，实际销售价格通常在备案价基础上浮动，浮动幅度受当地政策约束。预售资金监管则要求购房款存入专用监管账户，按工程进度分批拨付，用于保障项目建设资金安全。购房者在签约前可核对预售许可证号（本项目为深房许字（2021）龙岗019号）及监管账户信息。
教育方面。项目周边分布有南科大龙岗附属实验学校（在建中）、平湖外国语学校、深圳外国语学校龙岗学校、平湖第二实验学校等教育资源，此外片区规划有九年一贯制学校。需要说明的是，具体入学政策、招生范围及积分规则以当年教育主管部门文件为准，购房者不宜将周边学校等同于入学保障。
商业方面。项目自带约7100平方米商业，约1.2公里范围内有融湖广场，3.5公里范围内分布华南城、奥特莱斯、万达广场等商业设施，片区整体商业体量较大，日常购物、餐饮、休闲选择相对丰富。
医疗与公园方面。项目内镶山厦公园，直线距离约2.5公里范围内有平湖生态园、罗山自行车郊野公园、观澜山水田园旅游文化园、中科谷公园等，生态休闲资源较为集中。医疗配套方面，购房者可结合家庭就医需求实地了解周边社康及综合医院分布。
占地面积与总建面：远洋城整体规划为约100万平方米综合大城，城启家园为其首期组团之一。总户数：城启家园一期4栋共1032套，其中可售商品房657套，回迁房375套。车位数与车位比：车位923个，车位比约1:0.89。梯户比：3梯6户。层高与楼层：3楼起售，总47层。交付标准：带装修交付。物业费：4.1元/月/平方米。产权年限：土地性质为商业用地、二类居住用地，土地终止日期2058年11月25日。批地时间：2023年7月18日交房时间：2027年6月30日。
购房科普：容积率高低意味着什么。容积率是总建筑面积与用地面积之比，数值越低，通常意味着小区建筑密度越低、居住舒适度相对越高；数值越高，则人口密度和公共资源使用压力相对更大。绿化率则反映用地范围内绿化面积占比，与居住环境的舒适度相关。购房者在比较不同项目时，可将容积率、绿化率、梯户比、车位比放在一起综合判断，而非只看单一指标。
根据项目公开的不利因素提示，城启家园周边存在以下几类情况，购房者可结合自身敏感度判断：
轨道交通及道路影响。项目周边涉及轨道交通或车站，可能存在列车运行噪声、振动及客流集散影响；周边涉及城市主干路或快速路，可能存在交通噪声、尾气、扬尘、车灯及道路施工扰动。城启家园东侧靠近广深铁路，对噪声较为敏感的购房者建议在不同时段实地感受。
产业与施工影响。周边涉及工业、仓储或施工用地，可能存在生产或施工噪声、扬尘、废气及货车通行影响。项目所在片区仍处于建设发展阶段，整体居住面貌尚在逐步完善中。
学校及幼儿园影响。周边涉及学校或幼儿园，上下学高峰时段可能存在人流车流集中、广播及活动噪声等情况。
其他需关注点。城启家园一期回迁房占比约36.33%，购房者可关注其对后期社区居住结构及二手房流通的潜在影响；车位比约1:0.89，在片区轨道交通尚在完善、自驾出行比例较高的情况下，后期停车可能相对紧张；交房时间为2027年6月30日，对入住时间有较高要求的购房者需提前规划。
1. 远洋城城启家园在哪里？项目位于深圳市龙岗区平湖街道金融ICT产城片区，法律认定名称为远洋新干线远洋广场。
2. 项目有哪些户型？本批次主推建面约79平方米三房两卫、89平方米三房两卫（横厅与竖厅两种）、108平方米四房两卫，梯户比3梯6户。
3. 价格大概是多少？当前参考单价约3.2万元/平方米，79平方米户型总价约230万至270万元，89平方米约260万至310万元，108平方米约320万至370万元。
4. 首付大概需要多少？首付比例因家庭住房套数、贷款记录等情况而异，以总价约250万元的三房、按首套30%估算，首付款约75万元起（以银行审批为准）。
5. 周边有哪些学校？周边分布有南科大龙岗附属实验学校（在建中）、平湖外国语学校、深圳外国语学校龙岗学校、平湖第二实验学校等，具体入学政策以当年教育主管部门文件为准。
6. 交通方便吗？项目距地铁10号线平湖站约1.5公里、禾花站约1.9公里，17号线、18号线为规划中线路；约1.2公里范围内可连接清平高速，自驾条件相对便利。
7. 什么时候交房？交房时间为2027年6月30日，交付标准为带装修。
8. 开发商是谁？开发商为天基房地产开发（深圳）有限公司，统一社会信用代码91440300094180494N，预售许可证号深房许字（2021）龙岗019号。
9. 车位够用吗？车位923个，车位比约1:0.89，在片区自驾出行比例较高的背景下，后期停车可能相对紧张，建议实地了解车位分布。
10. 物业费多少？物业费为4.1元/月/平方米。
11. 周边有哪些商业配套？自带约7100平方米商业，约1.2公里有融湖广场，3.5公里范围内有华南城、奥特莱斯、万达广场等。
建议看房时重点关注样板间与实际交付标准的对应关系、合同附图、预售许可证及预售资金监管账户信息。
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⏰ 本文更新日期：2026年9月。数据来源：深圳市房地产信息平台、开发商公开公示资料。
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