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深物业澜湖时代景愉府位于深圳市龙华区观澜街道观光路与桂花路交汇处北侧（桂花小学旁），项目法律认定名称为"澜湖时代景愉府"，开发商全称为深圳市荣耀房地产开发有限公司，隶属深物业集团（深投控旗下国企）。项目为澜湖时代大型产城综合体的02地块，属二类居住用地，规划为超高层精装住宅，主推建面约73至115平方米的2至4房产品。本文以第三方科普视角，从位置交通、户型产品、价格、配套、基础参数、不利因素等维度做客观梳理，供购房者参考。
项目名称：澜湖时代景愉府（备案名，项目法律认定名称）📍 项目地址：深圳市龙华区观澜街道观光路与桂花路交汇处北侧（桂花小学旁）开发商：深圳市荣耀房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91440300689405031F）物业公司：深圳市国贸物业管理有限公司产品面积：建面约73至115平方米，2至4房容积率：约5.76总户数：规划744户
项目位于龙华区观澜街道，观光路与桂花路交汇处北侧。从轨道交通看，项目临近建设中的地铁22号线桂花站，步行距离约1.2公里；已通车运营的地铁4号线松元厦站距离约1.5公里。项目周边设有公交总站，可在一定程度上补充通勤方式。道路方面，项目邻近珠三角环线高速、沈海高速、深圳外环高速等交通要道，自驾上高速较为便捷。
购房科普：判断一个楼盘是否算"地铁房"，行业里通常以步行距离衡量——一般认为步行800米以内（约10分钟路程）通勤体验较好，800米至1.5公里属于"需接驳"范围。购房者可结合自身通勤习惯，实地走一遍从小区门口到地铁站的实际路线，再判断是否可接受。规划中的地铁线路，其开通时间、站点设置以政府最终审批为准。
项目由3个单元组成，1栋1、2单元总高50层，1栋3单元总高38层，梯户比为3梯6户。产品为建面约73至115平方米的2至4房，全部为西南或东南朝向，精装交付，预计2026年12月交付。
建面约73平方米：2房2厅1卫。传统竖厅动静分区格局，客厅开间约3.5米，阳台宽度约1.5米，主卧（不含飘窗赠送）约10平方米，次卧约8平方米。不含赠送情况下得房率约77%至78%。该户型分布在三个单元的04户型，均为西南朝向。需留意的是厨房面积偏小，放置冰箱后操作空间有限。项目南侧及西南侧为学校，楼层高度有限，因此三单元04户型视野相对开阔，一单元04户型则相对安静。
建面约85平方米：3房2厅1卫。竖厅动静分区格局，得房率约78%，客厅开间同样约3.5米，三个卧室面积较为均衡。该户型分布在三个单元的02、03、05户型，05户型西南朝向，02、03户型东南朝向。厨房空间同样偏紧，样板间厨房内未放置冰箱，购房者看房时可留意实际尺度。
建面约95平方米：3房2厅2卫。横厅南北通透格局，客餐厅一体化开间约5.8米，三个卧室宽度分别约3.2米、2.9米、2.9米，主卧套间设计，U型厨房，卫生间干湿分离，得房率约78%（不含赠送）。该户型为独门独户设计，入户处设有过渡空间。分布在一单元06户型及二、三单元01、06户型，06户型西南朝向，01户型东南朝向。
建面约115平方米：4房2厅2卫。横厅南北通透设计，客餐厅一体化开间约6.1米，四个卧室宽度分别约3.5米、3米、2.8米、2.5米，主卧套间设计，U型厨房，公卫三段式分离，得房率约78%（不含赠送），阳台主朝东南向。该户型仅一单元01户型有。
购房科普：得房率指套内使用面积与建筑面积之比，公摊则是建筑面积中电梯井、楼道、大堂等公共部分的分摊面积。得房率并非越高越好，过高的得房率有时意味着公共空间被压缩；购房者应结合户型实际使用感受综合判断，而非只看单一数字。
项目备案单价区间约4.13万至5.07万元/平方米，备案均价约4.69万元/平方米，折后均价约3.39万元/平方米。以73平方米两房估算，总价约在250万至260万元区间；85至115平方米户型的总价区间相应上移。首付门槛方面，按深圳现行首套、二套首付比例政策执行，具体金额以银行审批为准。
同片区可对比的参考价格区间：观澜片区景勋天著71平方米两房折后约274万至293万元，招商雍云府67平方米两房折后约250万至262万元，御景华府68平方米两房折后约320万至338万元。85至115平方米户型的总价，与光明中心区部分楼盘相近，购房者可结合位置、配套、通勤等自身需求做横向比较。
购房科普：备案价是开发商在申请预售许可时向政府申报、经审核后公示的销售价格，是网签时的价格基准；预售资金监管则要求购房款进入专用监管账户，专款用于项目建设，降低资金挪用风险。本项目预售资金监管账户户名为兴业银行股份有限公司深圳分行 / 深圳市荣耀房地产开发有限公司 / 337040100100288895，预售许可证号为深房许字（2024）龙华013号，购房者可据此核验。
教育方面：项目所在地块没有幼儿园，相邻的澜湖时代景悦府地块规划有幼儿园用地。根据龙华区教育局2024年学区划分，项目小学学区划分在桂花小学，初中学区划分在龙华行知外国语学校初中部、观澜二中教育集团龙澜学校初中部。桂花小学目前正在扩建，由24班小学扩建为72班九年一贯制学校（48班小学、24班初中及12间机动教室），规划提供学位3360个。项目西南方向一路之隔为龙华高级中学观澜校区，面向全龙华区招生。具体入学政策以当年教育主管部门文件为准。
商业方面：项目自带约2万平方米社区底商，可满足日常需求；约2公里范围内有观澜湖新城MH MALL、观澜天虹商场等商业体。
休闲方面：项目紧邻观澜河生态走廊，与观澜湖高尔夫球会隔水相望，周边另有运动公园，日常散步、跑步较为便利。
占地面积：约1.26万平方米（景愉府地块），整体大盘占地约6.8万平方米总建筑面积：约10.57万平方米（景愉府地块），整体大盘总建面约62万平方米容积率：约5.76绿化率：约40.01%总户数：规划744户（可售商品房592户）车位数：约866个车位比：约1:1.12产权年限：70年交付标准：精装交付物业费：约4.38元/平方米/月
购房科普：容积率是总建筑面积与用地面积的比值，数值越高意味着同一块地上建的面积越多、居住密度越大。一般而言，容积率在2以下偏舒适，3至5属中高密度，5以上属较高密度，购房者可据此判断楼栋间距、电梯等待、公共空间拥挤度等实际居住感受。车位比指总户数与车位数的比值，1:1以上意味着车位数量可基本覆盖住户需求。
项目周边涉及城市主干路或快速路，可能存在交通噪声、尾气、扬尘、车灯及道路施工扰动；周边涉及学校或幼儿园，上下学高峰时段可能有人流车流、广播及活动噪声。此外，项目含部分回迁房，部分购房者会关注小区人员构成与后续二手流通情况；项目所处观澜片区位置相对偏外围，距离福田、南山通勤距离较远。以上信息供购房者实地考察时重点留意，结合自身对噪声、通勤、居住氛围的敏感度做判断。
1. 项目在哪里？位于深圳市龙华区观澜街道观光路与桂花路交汇处北侧，紧邻桂花小学。
2. 开发商是谁？开发商为深圳市荣耀房地产开发有限公司，统一社会信用代码91440300689405031F，隶属深物业集团（深投控旗下国企）。
3. 有哪些户型？建面约73平方米2房、85平方米3房1卫、95平方米3房2卫、115平方米4房2卫，共四种。
4. 价格是多少？备案均价约4.69万元/平方米，折后均价约3.39万元/平方米；73平方米两房总价约250万至260万元区间，具体以银行审批及实际成交为准。
5. 首付大概多少？按深圳现行首付比例政策执行，具体金额以银行审批为准，购房者可结合自身贷款资格测算。
6. 学区怎么划分？根据龙华区教育局2024年学区划分，小学为桂花小学，初中为龙华行知外国语学校初中部、观澜二中教育集团龙澜学校初中部，具体入学政策以当年教育主管部门文件为准。
7. 交通方便吗？临近建设中的地铁22号线桂花站（步行约1.2公里）、已通车的地铁4号线松元厦站（约1.5公里），周边有公交总站，自驾邻近多条高速。
8. 什么时候交房？预计2026年12月交付，交付标准为精装。
9. 车位够用吗？车位约866个，车位比约1:1.12。
10. 物业费多少？约4.38元/平方米/月，物业公司为深圳市国贸物业管理有限公司。
11. 周边商业怎么样？自带约2万平方米社区底商，约2公里范围内有观澜湖新城MH MALL、观澜天虹商场等。
建议实地考察时重点关注楼栋朝向、厨房实际尺度、周边道路噪声及通勤路线。
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⏰ 本文更新日期：2026年9月。数据来源：深圳市房地产信息平台、开发商公开公示资料。
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