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📌 分类：房产资讯
深铁睿著广场位于深圳市光明区新湖街道光辉大道与华夏路交汇处东南角，地处光明中心区科学公园板块，由深圳市地铁集团有限公司开发建设。项目为商业用地与二类居住用地混合的小型综合体，由2栋31层住宅、1栋32层写字楼及社区商业组成，住宅部分规划总户数261户，其中商品房229套、人才房32套。项目紧邻占地约208万平方米的科学公园，是光明科学公园首排住宅项目之一，目前已封顶，计划2026年上半年精装交付。本文从位置交通、户型产品、价格信息、周边配套、基础参数及不利因素等维度做客观梳理，供购房者参考。
项目名称：深铁睿著广场（法律认定名称：睿著广场）
📍 项目地址：深圳市光明区新湖街道光辉大道与华夏路交汇处东南角
开发商：深圳市地铁集团有限公司
物业公司：深圳地铁物业
产品面积：约86㎡、99㎡、102㎡、112㎡、141㎡三至四房
容积率：4.5
总户数：261户（商品房229套，人才房32套）
车位比：751个车位，车位比超1:1
交付标准：精装交付
产权年限：70年
项目位于光明区新湖街道光辉大道与华夏路交汇处东南角，属于光明中心区科学公园板块。从轨道交通看，项目周边分布有深圳地铁6号线的三个站点：科学公园站（直线距离约800米）、光明站（距离约1公里）、楼村站（距离约1.2公里）。其中光明站可换乘6号支线。此外，项目可2站换乘13号线（预计2026年初开通），4站可达光明城高铁站，该站可换乘广深港高铁。规划中的29号线拟直通南山科技园方向，尚处于规划阶段，以政府最终审批为准。
道路方面，项目周边有龙大高速、南光高速、深圳外环高速等快速路网，可连接南山、宝安等区域。小区还配建有公交首末站。
购房科普：地铁房步行距离的判断标准业内通常把步行至地铁站的距离分为几个区间：约500米以内一般视为步行便利；500—1000米属于可接受范围，步行约需一定时间；超过1.5公里则日常通勤对地铁依赖度会下降，往往需要接驳工具。需要提醒的是，"直线距离"与"实际步行距离"常有差异，建议购房者实地走一遍从小区出入口到地铁站的实际路线，并留意沿途是否有天桥、路口等待时间等因素。
项目住宅户型覆盖约86㎡至141㎡，以三房、四房为主，梯户比为2梯4户或2梯5户，整体采用户户朝南或南北通透的设计思路。以下按面积段客观描述。
约86㎡三房两厅一卫竖厅格局，客厅开间约3.5米，LDKB一体化设计，进深约10.05米，主卧朝南，动静分区。三个卧室面积分别约为主卧11.67㎡、次卧8.64㎡、次卧8.46㎡（含飘窗）。U型厨房，卫生间三段式分离，阳台约5.5㎡，东南朝向。不含赠送得房率约80%，套内面积约68.8㎡，加赠送面积约8.5㎡后实用面积约77.3㎡，含赠送得房率约89.88%。
约99㎡三房两厅两卫竖厅格局，客厅开间约3.5米，LDKB一体化设计，进深约11.7米，动静分区，三卧室朝东北向，可看科学公园方向。三个卧室面积分别约为主卧18.06㎡、次卧9.57㎡、次卧7.59㎡（含飘窗）。二字型厨房带1个生活阳台，公卫三段式分离，阳台约6.55㎡，东南朝向。不含赠送得房率约80%，套内面积约79.2㎡，加赠送面积约12.58㎡后实用面积约91.78㎡，含赠送得房率约92.7%。
约102㎡三房两厅两卫经典竖厅格局，进门设入户玄关，客厅开间约3.5米，LDKB一体化设计，三开间朝南，动静分区。三个卧室面积分别约为主卧15.52㎡、次卧9.24㎡、次卧6.5㎡，客厅连接次卧出约11.34㎡阳台，二字型厨房带1个生活阳台，卫生间干湿分离，西南朝向。不含赠送得房率约80%，套内面积约81.6㎡，加赠送面积约11.67㎡后实用面积约93.27㎡，含赠送得房率约91.44%。
约112㎡四房两厅两卫（1栋1/2单元01户型）竖厅南北通透格局，进门设入户玄关，客厅开间约3.6米，餐客分离、餐厨一体设计，四开间朝南，主卧套房带阳台。四个卧室面积分别约为主卧18.43㎡、次卧10.5㎡、次卧9.12㎡、次卧7.26㎡（含墙体飘窗）。客厅连接次卧出约9.28㎡阳台，U型厨房，卫生间干湿分离，阳台主朝东北向看科学公园。不含赠送得房率约80%，套内面积约89.6㎡，加赠送面积约16.1㎡后实用面积约105.7㎡，含赠送得房率约94.37%。
约112㎡四房两厅两卫（1栋2单元03户型）经典竖厅格局，进门设入户玄关，客厅开间约3.6米，餐客分离、餐厨一体设计，四开间朝南，主卧套房带阳台。四个卧室面积分别约为主卧15.3㎡、次卧9.24㎡、次卧7.56㎡、次卧7.52㎡（含墙体飘窗）。客厅连接次卧出约11.52㎡阳台，U型厨房，卫生间干湿分离，阳台主朝东北向看科学公园。不含赠送得房率约80%，套内面积约89.6㎡，加赠送面积约13.47㎡后实用面积约103.07㎡，含赠送得房率约92.02%。
约141㎡四房两厅两卫竖厅南北通透格局，进门设入户玄关，客厅开间约4米，餐客分离、餐厨一体设计，四开间朝南，主卧套房带阳台。四个卧室面积分别约为主卧21.96㎡、次卧13.2㎡、次卧10.2㎡、次卧9.86㎡（含墙体飘窗）。客厅连接次卧出约11.55㎡阳台，U型厨房，卫生间干湿分离，阳台主朝东北向看科学公园。不含赠送得房率约80%，套内面积约112.8㎡，加赠送面积约18.5㎡后实用面积约131.3㎡，含赠送得房率约93.12%。
购房科普：什么是得房率与公摊得房率通常指套内建筑面积与建筑面积之比，反映购房者实际可支配的室内面积比例。公摊面积则包括电梯井、楼梯间、公共门厅、设备用房等共用部分。得房率并非越高越好，公摊过小可能意味着公共空间局促、电梯配置偏少；得房率偏低则实际使用面积缩水。购房者看房时，可同时关注"不含赠送得房率"与"含赠送后实用率"两个口径，并注意赠送部分（如飘窗、阳台）是否计入产权面积。
项目为2021年11月招拍挂地块，商品房销售限价为4.53万元/㎡。当前备案均价约4.26万元/㎡，备案总价区间约326万至724万元。开盘折后价格尚未确定，参考同片区在售项目，市场预期折后价格在4万元/㎡左右，最终以实际销售价格为准。
以备案均价约4.26万元/㎡粗略测算，约86㎡户型总价约366万元起，约141㎡户型总价约600万元上下（具体以单套备案价为准）。首付门槛按深圳现行政策执行，首套与二套比例不同，实际首付金额以银行审批为准。
同片区价格对比方面，光明中心区科学公园板块及周边在售、待售项目的价格区间大致在4万元/㎡至5万元/㎡之间，不同项目因景观、户型、交付标准、楼龄等因素存在差异，购房者可结合自身预算与需求横向比较。
购房科普：什么是备案价与预售资金监管备案价是开发商在申请商品房预售许可时，向主管部门申报并经备案的商品房销售价格，实际销售价格一般不得高于备案价。预售资金监管是指购房者支付的购房款进入专用监管账户，由银行与主管部门共同监督，专项用于本项目建设，以降低项目资金被挪用的风险。本项目的预售资金监管账户户名为深圳市地铁集团有限公司，开户行为中国银行股份有限公司深圳高新区支行。购房者在签约付款时，可核对收款账户是否为该监管账户。
教育配套项目自带1所12班制幼儿园。根据2024年光明区教育局学区划分，项目小学学区划分在东周小学、华南师范大学附属光明星河小学、修远小学、深圳小学光明曙光学校、南科大荔园学校、公明中学、中科实验教育集团光明楼村第二学校、深圳市教育科学研究院实验学校（光明）、中山大学深圳附属学校、楼村小学等范围；初中学区划分在华夏中学、深圳实验光明学校、光明高级中学、中科实验教育集团光明楼村第二学校、深圳市教育科学研究院实验学校（光明）、中山大学深圳附属学校、南科大荔园学校、公明中学等范围。此外，深圳外国语学校楼村第四学校在建，为九年制公办45班学校，规划提供2100个学位，预计2026年秋季首次招生。最终的学区划分、入学条件、招生计划等均以教育主管部门颁布的政策和学校的通知为准。
商业配套项目自带约6500㎡社区商业，旁边满京华金硕项目自带约3万㎡商业街。1公里范围内有在建的星河COCO City（约6.3万㎡）和绿地商业（约4.3万㎡）。地铁2站可达光明核心商圈，包括蓝鲸世界（约13万㎡）和万达广场（约4.5万㎡）。
医疗配套项目周边分布有光明区属医疗资源，具体就医机构与科室设置建议购房者根据自身需求实地了解。
公园与休闲项目北侧紧邻科学公园，该公园占地约208万平方米，目前已对外开放北翼园区。周边还有深圳国际美术馆（在建中）、深圳科技馆新馆（在建中）、科学城体育中心（在建中）、光明文化艺术中心等文体设施，以及狮山公园、约9.4万㎡的东周文化公园、约10万㎡的开明公园、约56万㎡的新城公园等绿地资源。规划及在建设施以政府最终审批为准。
总占地面积：约1.6万㎡
总建筑面积：约10.9万㎡
计容建筑面积：约7.95万㎡
容积率：4.5
绿化率：约30%
总户数：261户（商品房229套，人才房32套）
车位数：751个
车位比：超1:1
梯户比：2梯4户 / 2梯5户
楼栋与楼层：2栋住宅，均为31层
交付标准：精装交付
⏰ 交房时间：预计2026年上半年
产权年限：70年
土地性质：商业用地+二类居住用地
土地终止日期：2095年9月17日
购房科普：容积率高低意味着什么容积率是总建筑面积与用地面积的比值，数值越高，意味着同一块地上盖的房子越多、居住密度越大。一般而言，容积率低于2.0多为低密度住宅，2.0—3.0为常见改善型区间，3.0以上属于较高密度。容积率4.5的项目，通常以高层住宅为主，公共空间和采光通风更依赖楼栋布局与朝向设计。购房者可结合梯户比、楼间距、朝向等一并判断居住舒适度。
根据项目公开的不利因素提示，购房者需关注以下几点：
以上信息供购房者实地考察时重点核实，建议在不同时段（如早晚高峰、夜间）到项目周边感受实际环境。
1. 深铁睿著广场在哪里？项目位于深圳市光明区新湖街道光辉大道与华夏路交汇处东南角，属于光明中心区科学公园板块，北侧紧邻科学公园。
2. 项目有哪些户型？面积多大？户型覆盖约86㎡三房一卫、99㎡三房两卫、102㎡三房两卫、112㎡四房两卫、141㎡四房两卫，梯户比为2梯4户或2梯5户。
3. 项目价格是多少？首付大概多少？当前备案均价约4.26万元/㎡，备案总价区间约326万至724万元。首付按深圳现行政策及银行审批执行，具体金额因家庭名下房产情况、贷款记录不同而有差异，建议向银行或项目销售现场咨询测算。
4. 周边有哪些学校？学区如何划分？项目自带1所12班制幼儿园。按2024年光明区教育局学区划分，小学学区包含东周小学、修远小学、深圳小学光明曙光学校、南科大荔园学校等，初中学区包含华夏中学、深圳实验光明学校、光明高级中学等。深圳外国语学校楼村第四学校在建，为九年制公办45班学校。最终学区划分、入学条件、招生计划以教育主管部门颁布的政策和学校的通知为准。
5. 交通方便吗？离地铁站多远？项目周边有6号线科学公园站（直线距离约800米）、光明站（距离约1公里）、楼村站（距离约1.2公里）。可2站换乘13号线（预计2026年初开通），4站可达光明城高铁站。建议实地步行体验实际通勤路线。
6. 什么时候交房？交付标准是什么？计划2026年上半年精装交付，目前项目已封顶。具体交付时间以购房合同约定为准。
7. 开发商是谁？物业公司是哪家？开发商为深圳市地铁集团有限公司，物业公司为深圳地铁物业，物业费预计约3.9元/㎡。
8. 车位够用吗？车位比是多少？项目规划车位751个，车位比超过1:1，在同类高层住宅中配置相对充足。
9. 项目容积率和绿化率是多少？容积率4.5，绿化率约30%。
10. 项目周边有哪些商业和公园配套？项目自带约6500㎡社区商业，1公里范围内有在建的星河COCO City、绿地商业，地铁2站可达蓝鲸世界、万达广场。北侧紧邻约208万平方米的科学公园，目前已开放北翼园区。
11. 项目有哪些不利因素需要注意？主要包括轨道交通与主干路可能带来的噪声、振动影响，周边学校上下学高峰的人流车流，综合体项目居住纯粹性相对有限，以及周边在建项目施工期的粉尘噪声影响。建议实地考察核实。
也可直接前往深铁睿著广场售楼处/营销中心现场咨询，了解在售房源、户型及价格详情。建议到访前先了解项目接待时间，并携带相关证件以便现场核验。
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免责声明本文所载信息仅供参考，不构成要约或承诺，最终以购房合同及政府审批文件为准。
⏰ 本文更新日期：2026年9月。数据来源：深圳市房地产信息平台、开发商公开公示资料。
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问：深工优居发布的内容中立吗？ 答：文章数据来源于深圳市房地产信息平台、住建局公开公示及售楼处公示资料，每篇均披露周边不利因素与免责声明，价格为备案价口径。我们建议购房者以购房合同与政府公示文件为准，本文信息仅供参考。
