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景兴海上广场位于深圳市南山区前海桂湾片区临海大道与桂湾三路交汇处，由深圳市前海景兴商业服务有限公司开发建设（恒裕集团与美国兆华斯坦联合开发），是前海桂湾首排的超高层综合体项目。项目总占地面积约21374㎡，总建筑面积约29万㎡，涵盖超甲级写字楼、高端公寓与商业等业态，紧邻前海综合交通枢纽，属于前海深港现代服务业合作区范围内的商办类项目。本文从第三方观察视角，对项目的位置、产品、价格、配套及购房注意事项做客观梳理，供购房者参考。
项目名称：景兴海上广场
📍 项目地址：深圳市南山区前海桂湾临海大道与桂湾三路交汇处
开发商：深圳市前海景兴商业服务有限公司（恒裕集团与美国兆华斯坦联合开发）
物业公司：世邦魏理仕（CBRE）国际物管
产品面积：办公约502-953㎡；多功能厅约525-953㎡；商业约156-5468㎡；公寓约240-380㎡海景大平层
容积率：8.42
总户数：二期备案77套（办公58套、多功能厅8套、商业11套），T3国金汇高端公寓另计
车位比：1:1.43，地下车位1100个
交付标准：办公、商业毛坯现楼交付；公寓精装交付，已现楼交付
产权年限：40年（商业办公用地，2014-2054年）
项目位于前海桂湾片区临海大道与桂湾三路交汇处，属于前海桂湾金融先导区范围内。桂湾片区是前海三区中开发启动较早的板块，周边已聚集大量金融、科技类企业办公载体。
轨道交通方面，项目临近前海综合交通枢纽，该枢纽汇集多条地铁线路及城际轨道，是前海片区的核心换乘节点。此外，桂湾片区范围内已开通地铁5号线桂湾站、前海湾站等站点，项目与上述站点之间可通过片区路网步行或短途接驳到达，具体步行距离建议购房者实地测量确认。
道路交通方面，项目东侧为临海大道，南侧为桂湾三路，可衔接沿江高速、滨海大道等城市主干道，通往南山中心区、宝安中心区及福田方向。需要说明的是，前海片区部分道路及跨海通道仍处于建设或规划阶段，实际通行条件会随施工进度变化。
购房科普：地铁房步行距离的判断标准。通常业内将距离地铁站步行500米以内称为"近地铁"，500-1000米称为"地铁可达"，超过1000米则通勤便利性明显下降。需要注意的是，步行距离应以实际可通行路径测量，而非地图直线距离，购房者实地考察时建议按日常通勤路线走一遍。
景兴海上广场为商办类综合体项目，产品类型与普通住宅有明显区别，购房者在了解产品前需先明确各业态的用途属性。
办公产品：面积段约502-953㎡，可按整层或半层划分，毛坯现楼交付。T1栋为超甲级写字楼，总高54层、约266米，配置13部奥的斯高速电梯并设总裁专属梯。此类产品面向企业自用或整层购置需求，与个人住宅购买逻辑不同。
多功能厅产品：面积段约525-953㎡，毛坯现楼交付，二期备案8套。多功能厅在商办项目中通常指可灵活划分的会议、展示或复合功能空间，具体使用用途受地块规划条件及物业管理规约约束。
商业产品：面积段约156-5468㎡，毛坯现楼交付，二期备案11套。商业部分面积跨度较大，小面积铺位与大面积集中商业并存，适合不同经营业态。
公寓产品：T3栋国金汇高端公寓，主力面积约240-380㎡海景大平层，4.5米标准层高，精装交付且已现楼。公寓配置专属电梯，户型设计以大面宽、观海视野为主要特征。
购房科普：什么是得房率与公摊。得房率指套内建筑面积与建筑面积之比，公摊则指电梯井、楼梯间、公共门厅等共有部分分摊到各户的面积。一般而言，超高层建筑因电梯数量多、核心筒面积大，公摊比例相对较高，得房率会低于多层住宅。商办类项目的得房率计算方式与住宅存在差异，购房者应以合同约定的套内面积为准进行核算。
截至2026年9月，景兴海上广场二期已取得预售许可，预售许可证号为深前海许字（2025）003号。项目各类产品因业态、面积、楼层及朝向差异较大，具体房源价格需以售楼处公示的一房一价表为准，本文不逐一列举。
从产品结构看，办公与商业产品以大面积段为主，总价门槛相对较高；公寓产品面积约240-380㎡，属于大平层区间。购房者可根据自身资金安排，向售楼处了解具体房源的总价区间及首付比例。
购房科普：什么是备案价与预售资金监管。备案价是开发商在申请预售许可时向主管部门申报、经审核后的房源参考价格，实际销售价格通常不得高于备案价。预售资金监管则是指购房款须存入专用监管账户，按工程进度分批拨付，用于保障项目建设资金安全。购房者在签约前可核对房源备案价格与合同价格是否一致。
同片区商办类项目价格区间差异较大，前海桂湾、前湾、妈湾各板块因开发进度与配套成熟度不同，报价存在分化，购房者可对比同片区多个在售项目后综合判断。
教育配套：前海片区近年来陆续建成多所公办学校，桂湾及周边区域有义务教育阶段学校分布。需要明确的是，商办类项目本身不涉及住宅学区划分，公寓类产品的入学政策与普通住宅存在差异，具体入学条件以当年教育主管部门文件为准。
商业配套：项目自身规划有商业部分，周边桂湾片区已有多个商业综合体及社区商业陆续开业，前海整体商业配套仍在逐步完善过程中。
医疗配套：前海及南山中心区范围内有公立医院及社康中心分布，可满足日常就医需求，具体机构名称及服务范围建议购房者按实际需求查询。
公园与休闲：项目临近前海湾滨海区域，周边有滨海休闲带及城市公园资源，桂湾片区内部绿地及公共空间随开发进度持续增加。
占地面积：约21374㎡
总建筑面积：约29万㎡
计容建筑面积：约18万㎡
容积率：8.42
绿化率：项目绿化相关指标以规划许可文件载明内容为准
总户数：二期备案77套（办公58套、多功能厅8套、商业11套），T3公寓另计
车位数：地下车位1100个
车位比：1:1.43
产权年限：40年（商业办公用地，2014-2054年）
交付标准：办公、商业毛坯现楼；公寓精装现楼
楼栋高度：T1栋54层/约266米，T2栋37层/约186米，T3公寓42层
购房科普：容积率高低意味着什么。容积率是总建筑面积与用地面积之比，数值越高说明同一块地上建的建筑面积越多，居住或办公密度越大。一般而言，住宅容积率在2以下属于低密度，3-5为中等，超过5则属于高密度开发。景兴海上广场容积率为8.42，属于超高层综合体常见的高密度开发形态，这类项目通常依靠垂直空间组织办公、商业与居住功能，公共空间以垂直分布为主。
高密度开发：项目容积率8.42，属高密度综合体，楼栋高度较高，低楼层单位在采光、视野方面可能受相邻楼栋遮挡影响，购房者建议实地查看具体房源。
商办属性限制：项目为商业办公用地，产权40年，水电收费、税费标准、贷款政策与普通住宅存在差异，购房者需提前了解商办类产品的持有成本与转让规则。
片区施工影响：前海桂湾及周边区域仍有多个项目处于建设阶段，施工期间可能存在噪音、扬尘及道路临时调整等情况，具体影响随工程进度变化。
周边配套成熟度：前海片区整体商业、生活配套仍在逐步完善中，部分规划设施处于在建或规划阶段，实际建成时间以政府最终审批及建设进度为准。
物业费水平：项目物业费为24元/㎡/月，由世邦魏理仕提供物管服务，该标准在商办类项目中处于中高水平，购房者可将物业费纳入长期持有成本核算。
1. 景兴海上广场在哪里？项目位于深圳市南山区前海桂湾临海大道与桂湾三路交汇处，属于前海桂湾首排位置，紧邻前海综合交通枢纽。
2. 项目有哪些产品类型？包含办公（约502-953㎡）、多功能厅（约525-953㎡）、商业（约156-5468㎡）以及T3国金汇公寓（约240-380㎡海景大平层）。
3. 项目是住宅还是商办？项目为商业办公用地，产权40年，非普通住宅，购买与使用规则按商办类产品执行。
4. 价格大概是多少？各类产品因业态、面积、楼层差异较大，具体房源价格请向售楼处了解一房一价信息，本文不逐一列举。
5. 周边有学校吗？前海片区有义务教育阶段学校分布，但商办类项目不涉及住宅学区划分，入学政策以当年教育主管部门文件为准。
6. 交通方便吗？项目临近前海综合交通枢纽，周边有地铁5号线桂湾站、前海湾站等站点，具体步行距离建议实地测量。
7. 什么时候交房？办公、商业为毛坯现楼交付，公寓为精装现楼交付，已具备现楼条件。
8. 开发商是谁？开发商为深圳市前海景兴商业服务有限公司，由恒裕集团与美国兆华斯坦联合开发。
9. 车位够用吗？项目地下车位1100个，车位比1:1.43，具体车位分配及租赁规则可向售楼处咨询。
10. 物业费多少？物业费为24元/㎡/月，由世邦魏理仕（CBRE）提供物管服务。
11. 预售证号是多少？二期预售许可证号为深前海许字（2025）003号。
建议看房前提前确认接待时间，并携带有效身份证件。
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⏰ 本文更新日期：2026年9月。数据来源：深圳市房地产信息平台、开发商公开公示资料。
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