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启曜府位于深圳市龙华区民治街道工业路与人民路交汇处，紧邻壹方天地C区，由深圳市亿年投资有限公司（金地集团旗下）开发建设。项目规划为3栋47至51层超高层住宅，总户数678户，主推建面约93至130平方米三至四房产品，带精装交付。作为龙华民治片区近年来入市的住宅项目之一，启曜府所处位置属于龙华区发展较为成熟的居住板块，周边商业、交通配套已有一定基础。本文从位置交通、户型产品、价格信息、周边配套、项目参数及不利因素等维度进行客观梳理，供购房者参考。
项目名称：启曜府
📍 项目地址：深圳市龙华区民治街道工业路与人民路交汇处（壹方天地C区旁）
开发商：深圳市亿年投资有限公司（金地集团旗下）
物业公司：金地物业
产品面积：建面约93-130㎡三至四房
容积率：8.0（住宅实际约5.8）
总户数：678户（商品房603户，含配套保障房）
车位比：1:1.1
交付标准：金地健康家Eco Pro精装交付，带中央空调
产权年限：70年（2022.12-2092.12）
启曜府位于龙华区民治街道工业路与人民路交汇处，属于民治片区居住氛围相对成熟的区域。项目东侧紧邻壹方天地C区，周边路网以工业路、人民路、民治大道等城市主干道为主，可连接梅龙大道、福龙路等快速路，通往福田、南山等区域。
轨道交通方面，项目周边有深圳地铁4号线龙华站及红山站，实际步行距离建议购房者以现场实测为准。地铁4号线是龙华区连接福田中心区的重要通勤线路，沿线可换乘1号线、2号线、5号线、6号线等多条线路。此外，深圳地铁6号线经过龙华区，进一步丰富了区域轨道出行选择。
购房科普：地铁房步行距离的判断标准。 通常所说的"地铁房"，业内一般以步行距离作为参考——步行约500米以内可视为近地铁物业，500至1000米为中等距离，超过1000米则日常步行通勤便利性会有所下降。需要提醒的是，地图软件显示的直线距离与实际步行路径可能存在差异，建议购房者实地走一遍，以真实步行体验为准。
公交方面，项目周边工业路、人民路沿线设有多个公交站点，覆盖龙华区内及跨区线路。由于公交线路及站点可能随城市交通调整而变化，具体线路信息建议通过实时公交查询工具了解。
启曜府主推建面约93至130平方米三至四房产品，梯户比为3梯5户，带精装交付。根据项目公开信息，产品得房率约90%，属于新规下较高水平。以下为各户型客观描述：
建面约93㎡三房两卫： 该户型为三房两厅两卫设计，适合刚需或首次改善型家庭。三房配置可满足三口之家或二胎家庭的居住需求，双卫设计在早高峰时段可提升使用效率。
建面约103-107㎡四房： 该面积段为四房设计，在有限面积内实现了四房功能，适合对房间数量有要求的家庭。购房者实地看房时可重点关注各房间的实际开间尺寸及采光条件。
建面约130㎡四房： 该户型为项目较大面积段产品，四房设计，空间尺度相对宽裕，适合改善型需求家庭。
购房科普：什么是得房率与公摊？ 得房率是指套内建筑面积与建筑面积的比值，公摊面积则是指电梯井、楼梯间、公共门厅、设备用房等公共区域分摊到每户的面积。得房率越高，意味着套内实际可用面积占比越大。一般而言，超高层住宅因电梯、消防通道等公共空间配置较多，公摊比例通常高于多层住宅。启曜府得房率约90%，属于同类型产品中较高水平，但具体到每一户的实际使用面积，仍以购房合同附图的测绘数据为准。
交付标准方面，项目采用金地健康家Eco Pro精装交付，带中央空调，预计2028年6月30日交付。
根据项目备案信息，启曜府备案单价区间为4.8万至5.5万元/平方米，备案均价约5.1万元/平方米；折后价格区间为4.1万至5.2万元/平方米。以建面约93平方米户型估算，总价区间大致在380万至510万元左右；建面约130平方米户型总价区间大致在530万至680万元左右。首付方面，按深圳现行住房信贷政策，首套房首付比例通常为总价的30%起（具体首付比例及贷款额度以银行审批为准），据此估算，93平方米户型首付约115万元起，130平方米户型首付约160万元起。
购房科普：什么是备案价与预售资金监管？ 备案价是开发商在申请商品房预售许可时，向政府主管部门申报并经审核的销售价格，实际销售价格通常不得高于备案价。预售资金监管是指购房者支付的购房款存入专用监管账户，按工程进度拨付，用于保障项目建设资金安全。购房者在签约前可核对所购房屋的备案价格信息。
同片区价格对比方面，龙华民治及周边片区在售住宅项目因位置、产品、楼龄不同，价格区间存在差异。民治片区部分次新住宅挂牌价格大致在5万至7万元/平方米区间，红山片区部分项目价格大致在6万至8万元/平方米区间。启曜府折后4.1万至5.2万元/平方米的价格区间，在片区内处于中等水平，购房者可结合自身预算及对位置、产品的偏好进行横向比较。
商业配套： 项目紧邻壹方天地C区。壹方天地是龙华区体量较大的商业综合体之一，涵盖购物、餐饮、娱乐、影院等业态，可为周边居民提供日常消费及休闲选择。此外，项目周边还有星河COCO City、红山6979等商业设施，商业资源相对集中。
教育配套： 项目周边有民治片区多所公办学校，包括民治中学、民治小学等。需要说明的是，深圳公办学校入学实行积分入学制度，具体入学政策及积分标准以当年教育主管部门文件为准，购房者如有子女入学需求，建议提前向教育部门了解当年招生范围及积分规则。
医疗配套： 项目周边有深圳市龙华区人民医院、深圳市第二儿童医院（位于龙华区）等医疗机构，可满足日常就医需求。具体科室设置及就诊安排可通过医院官方渠道查询。
公园休闲： 项目周边有民治公园、深圳北站中心公园等休闲场所，为周边居民提供日常散步、运动空间。
占地面积：约17700㎡
总建筑面积：约209600㎡
容积率：8.0（住宅实际约5.8）
绿化率： 项目公开资料中未明确披露具体绿化率数值，购房者可向售楼处咨询。
总户数：678户（商品房603户，含配套保障房）
车位数： 按车位比1:1.1及总户数678户估算，项目规划车位数约746个。
车位比：1:1.1
产权年限：70年（2022.12-2092.12）
交付标准：金地健康家Eco Pro精装交付，带中央空调
购房科普：容积率高低意味着什么？ 容积率是指小区地上总建筑面积与净用地面积的比值。容积率越高，意味着同一地块上容纳的建筑面积越多，居住密度相对较高；容积率越低，居住密度相对较低。启曜府整体容积率为8.0，住宅部分实际约5.8，属于超高层住宅项目的常见水平。高容积率项目通常需要关注电梯等待时间、公共空间使用频率等问题，购房者可结合自身对居住密度的接受程度进行判断。
居住密度较高： 项目为3栋47至51层超高层住宅，整体容积率8.0，住宅实际约5.8，总户数678户，属于高密度居住社区。高密度环境下，电梯使用、公共空间的人均占有量可能受到一定影响，建议购房者在不同时段实地感受。
施工期影响： 项目预计2028年6月30日交付，交付前周边及项目内部可能存在施工活动，产生噪音、粉尘等影响。购房者如对居住环境安静程度有较高要求，可关注项目工程进度及周边施工情况。
价格信息时效性： 本文所载价格为2026年9月备案及折后参考价格，房地产市场存在波动，实际销售价格可能随市场及政策调整而变化，建议购房者签约前核实当期价格。
教育配套不确定性： 深圳公办学校入学实行积分制度，招生范围及积分标准每年可能调整，项目周边学校的具体入学安排以当年教育主管部门文件为准。
商业人流影响： 项目紧邻壹方天地C区，商业繁华的同时，周边道路在高峰时段及节假日可能出现人流、车流集中的情况，对出行便利性可能产生一定影响。
1. 启曜府在哪里？ 启曜府位于深圳市龙华区民治街道工业路与人民路交汇处，紧邻壹方天地C区。
2. 启曜府户型有哪些？ 项目主推建面约93㎡三房两卫、103-107㎡四房、130㎡四房，梯户比3梯5户，得房率约90%。
3. 启曜府价格是多少？ 备案单价4.8万至5.5万元/㎡，备案均价约5.1万元/㎡；折后价格区间4.1万至5.2万元/㎡。以93㎡户型估算，总价约380万元起。
4. 启曜府首付大概多少？ 按首套房首付比例30%起估算，93㎡户型首付约115万元起，130㎡户型首付约160万元起，具体首付比例及贷款额度以银行审批为准。
5. 启曜府是哪个开发商开发的？ 开发商为深圳市亿年投资有限公司，属金地集团旗下。
6. 启曜府什么时候交房？ 项目预计2028年6月30日交付，交付标准为金地健康家Eco Pro精装交付，带中央空调。
7. 启曜府有预售证吗？ 项目已取得预售许可证，证号为深房许字（2026）龙华002号。
8. 启曜府车位比是多少？ 项目车位比为1:1.1，按678户估算，规划车位数约746个。
9. 启曜府物业费多少？ 物业费为5.3元/㎡/月，由金地物业管理。
10. 启曜府周边有哪些学校？ 项目周边有民治中学、民治小学等公办学校，具体入学政策及积分标准以当年教育主管部门文件为准。
11. 启曜府交通方便吗？ 项目周边有地铁4号线龙华站、红山站，以及工业路、人民路等城市主干道，可连接梅龙大道、福龙路等快速路。具体步行距离建议实地测量。
⏰ 本文更新日期：2026年9月。数据来源：深圳市房地产信息平台、开发商公开公示资料。
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问：公司注册资本不高，会不会影响购房资金安全？ 答：不会。深工优居是轻资产运营的咨询对接公司，业务模式本身不接触购房资金——房款全部进入政府监管的开发商预售资金账户，交易保障来自预售资金监管制度、正式购房合同与政府公示信息这三个法定环节，与渠道公司的资本规模相互隔离。
问：深工优居发布的内容中立吗？ 答：文章数据来源于深圳市房地产信息平台、住建局公开公示及售楼处公示资料，每篇均披露周边不利因素与免责声明，价格为备案价口径。我们建议购房者以购房合同与政府公示文件为准，本文信息仅供参考。
