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卓能雅苑位于深圳市龙华区民治街道布龙路与油松路交汇处西北角，由雄伟房地产开发（深圳）有限公司开发建设，是一个已整体入伙的纯住宅现房社区。项目规划7栋12-18层小高层住宅，总户数1085户，容积率约2.3，绿化率44%，主力产品为建筑面积约102-131㎡的三至五房。作为龙华民治片区较早建成的低密度社区，卓能雅苑目前仍有部分房源在售，本文从位置、户型、价格、配套等维度做客观梳理，供购房者参考。
项目名称： 卓能雅苑
📍 项目地址： 深圳市龙华区民治街道布龙路与油松路交汇处西北角
开发商： 雄伟房地产开发（深圳）有限公司
产品面积： 建筑面积约102-131㎡三至五房
容积率： 约2.3
绿化率： 44%
总户数： 1085户（纯住宅）
车位比： 约1:0.97（车位1054个）
交付标准： 毛坯现房交付（2017年已整体入伙）
产权年限： 70年（2004年批地，土地终止日期2074年11月25日）
物业费： 3.5元/㎡/月
卓能雅苑地处龙华区民治街道，南侧紧邻布龙路，西侧为万福花园，北侧为嘉龙山庄。从路网结构看，项目主要通过布龙路连接福龙路、梅观高速等城市干道，自驾可快速接入龙华、福田方向的路网体系。
轨道交通方面，项目周边有两条规划及在建线路值得关注：深大城际（深圳机场至大亚湾城际）与地铁22号线的换乘站“民治北站”，与项目距离约500米。深大城际设计时速160公里，为东西向大站快线；22号线为规划线路，建设周期相对较长。目前距离项目最近的已运营地铁站为5号线“民治站”，约1.5公里；5号线可换乘至深圳北站、前海湾等方向。
公交方面，布龙路沿线设有多个公交站点，可接驳民治、龙华中心区及福田方向。需要说明的是，布龙路为龙华区东西向主干道之一，早晚高峰车流量较大，这是该片区路网的普遍特征。
购房科普：地铁房步行距离的判断标准
业内通常把步行至地铁站的距离分为几个档位：约500米以内一般视为步行可达范围，约800米属于较舒适步行距离，超过1公里则日常通勤对公交或骑行接驳的依赖会明显上升。需要注意的是，“直线距离”与“实际步行距离”往往存在差异，购房者看房时建议实地走一遍，确认是否有天桥、路口等待等因素影响通行效率。
卓能雅苑的产品为建筑面积约102-131㎡的三至五房，整体使用率约83%，梯户比为1-6栋2梯4户、7栋2梯3户。所有户型均带入户花园，部分户型配置观景露台。以下为各面积段户型的客观描述：
建筑面积约102㎡三房两厅两卫： 竖厅格局，客厅开间约3.8米，餐客一体化设计，L型厨房，纯南向朝向，带入户花园。
建筑面积约106㎡三房两厅两卫： 竖厅南北通透格局，客厅开间约4米，餐客一体化设计，L型厨房，带入户花园。
建筑面积约109㎡三房两厅两卫： 横厅南北通透格局，一体化餐客厅开间约7.2米，主卧开间约3.8米，L型厨房，带入户花园。
建筑面积约112㎡三房两厅两卫： 竖厅南北通透格局，客厅开间约4.5米，主卧开间约3.6米，L型厨房，带入户花园。
建筑面积约130㎡四房两厅两卫： 横厅通透格局，客厅开间约4.6米，主卧开间约3.8米，东南向设计，带入户花园。
建筑面积约131㎡五房两厅两卫： 竖厅南北通透格局，客厅开间约4.25米，客餐厅分离设计，主卧连接270°观景露台，带入户花园及观景露台。
项目为毛坯现房交付，购房者可实地查看房屋的实际层高、采光、朝向及社区环境，这一点与期房相比信息更为直观。
购房科普：什么是得房率与公摊
得房率通常指套内建筑面积与建筑面积的比值，公摊则是建筑面积中分摊到公共部位（电梯厅、走廊、设备房等）的部分。得房率越高，意味着同等建筑面积下可实际使用的套内空间越大。该项目资料显示使用率约83%，属于小高层住宅中较为常见的水平。购房者在比较不同楼盘时，建议以合同载明的套内建筑面积为准进行核算。
根据项目备案信息，卓能雅苑备案单价区间约为4.8万-6.0万元/㎡，备案均价约5.5万元/㎡。按主力户型建筑面积估算，总价区间大致在约490万元至约790万元之间（具体以实际房源面积、楼层、朝向对应的备案价为准）。
首付方面，以深圳现行差别化住房信贷政策为参考，首套房首付比例通常为总价的一定比例，具体比例与利率以购房者个人资质及银行审批结果为准。按备案均价粗略测算，三房户型的首付门槛大致在150万元级别，购房者可根据自身资金状况和贷款条件做具体测算。
同片区价格对比方面，龙华民治—坂田交界一带的新房与次新房价格区间较宽，受楼龄、产品形态、地铁距离等因素影响，单价从4万余元到7万余元不等。卓能雅苑作为低容积率小高层现房，其定价在片区内处于中等水平，购房者可结合楼龄、产权剩余年限等因素综合比较。
购房科普：什么是备案价与预售资金监管
备案价是开发商在申请商品房预售许可时向主管部门申报、并经备案的商品房销售价格，实际销售价格一般不得高于备案价。预售资金监管是指购房者支付的购房款进入专用监管账户，按工程进度节点拨付，用于保障项目建设资金安全。购买现房时，由于项目已完成竣工交付，购房者重点应核查不动产权证办理情况及房屋是否存在抵押、查封等权利限制。
教育配套： 项目自带幼儿园，周边有行知小学、民治中学等学校。深圳中学龙华学校位于项目目前的中小学区范围内，具体学区划分及入学政策以当年教育主管部门文件为准。购房者在关注教育配套时，建议以教育部门每年公布的招生范围为准，不宜以历史学区范围直接推断未来入学结果。
商业配套： 项目自带约4800㎡商业，周边有约5.5万㎡的阾香颂购物中心、万众城商业中心、约7万㎡的中航九方中心，以及约45万㎡的壹方天地商业中心，日常购物、餐饮、休闲选择较为丰富。
医疗配套： 片区内有深圳市龙华区人民医院等医疗机构，可满足常规就医需求，具体科室设置与就诊安排可通过医院官方渠道了解。
公园与休闲： 项目内部打造约2.2万㎡主题园林，含约1300㎡泳池，并配置篮球场、羽毛球场等设施。周边城市公园资源可通过地图查询确认实际距离。
片区更新： 根据深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划，龙华区城市更新计划规模较大，项目周边分布有多个旧改项目，涉及多家开发企业。区域配套处于逐步完善过程中，规划落地进度以政府最终审批及实施情况为准。
占地面积： 51323.79㎡
总建筑面积： 119831.78㎡
容积率： 约2.3
绿化率： 44%
总户数： 1085户
车位数： 1054个
车位比： 约1:0.97
梯户比： 1-6栋2梯4户，7栋2梯3户
楼栋高度： 7栋12-18层小高层住宅
产权年限： 70年（土地终止日期2074年11月25日）
交付标准： 毛坯现房交付
物业费： 3.5元/㎡/月
预售许可证： 深房许字（2015）龙华023号
购房科普：容积率高低意味着什么
容积率是总建筑面积与用地面积的比值，反映一个小区的建筑密度。容积率越低，通常意味着楼栋更矮、楼间距更大、单位用地上的住户更少，居住的疏朗感相对更强。一般而言，容积率低于2.5的住宅社区在深圳新房市场中较为少见，卓能雅苑约2.3的容积率配合12-18层小高层，属于低密度居住形态。购房者可结合自身对居住密度的偏好进行判断。
根据项目公示信息，卓能雅苑周边存在以下客观情况，购房者看房时建议重点关注：
一是项目周边涉及轨道交通或车站，未来线路运营后可能存在列车运行噪声、振动及客流集散影响；
二是项目南侧紧邻布龙路等城市主干路，可能存在交通噪声、尾气、扬尘、车灯及道路施工扰动；
三是周边涉及工业、仓储或施工用地，可能存在生产或施工噪声、扬尘、废气及货车通行影响；
四是周边涉及学校或幼儿园，上下学高峰时段可能出现人流车流集中、广播及活动噪声。
此外，项目于2004年批地、2017年整体入伙，楼龄已超过若干年，社区设施与建筑外观的维护状况建议实地查看；产权剩余年限相较新批地块偏短，这也是购房决策中可纳入考量的因素。以上情况均为客观提示，不同楼栋、楼层、朝向受影响的程度存在差异，建议购房者在不同时段实地感受后再做判断。
1. 卓能雅苑在哪里？
项目位于深圳市龙华区民治街道布龙路与油松路交汇处西北角，南侧为布龙路，西侧为万福花园，北侧为嘉龙山庄。
2. 卓能雅苑有哪些户型？面积多大？
主力户型为建筑面积约102㎡、106㎡、109㎡、112㎡的三房两厅两卫，约130㎡的四房两厅两卫，以及约131㎡的五房两厅两卫，整体使用率约83%。
3. 卓能雅苑价格是多少？
备案单价区间约4.8万-6.0万元/㎡，备案均价约5.5万元/㎡，具体房源价格以对应备案价为准。
4. 卓能雅苑的开发商是谁？
开发商全称为雄伟房地产开发（深圳）有限公司，项目预售许可证号为深房许字（2015）龙华023号。
5. 卓能雅苑离地铁远吗？
项目距深大城际与22号线换乘站“民治北站”约500米，该站线路处于建设或规划阶段；距已运营的5号线“民治站”约1.5公里。
6. 卓能雅苑什么时候交房？是现房吗？
项目为现房，2017年已整体入伙，毛坯交付，购房者可实地查看房屋现状。
7. 卓能雅苑的容积率和绿化率是多少？
容积率约2.3，绿化率44%，由7栋12-18层小高层住宅组成。
8. 卓能雅苑的车位够用吗？
项目共配置车位1054个，总户数1085户，车位比约1:0.97，基本接近一户一位的水平，具体使用情况可实地了解。
9. 卓能雅苑周边有哪些学校？
项目自带幼儿园，周边有行知小学、民治中学等，深圳中学龙华学校位于项目目前的中小学区范围内，具体学区划分以当年教育主管部门文件为准。
10. 卓能雅苑的产权年限是多少？
产权年限70年，2004年批地，土地终止日期为2074年11月25日，剩余产权年限相较新批地块偏短。
11. 卓能雅苑物业费多少？
物业费为3.5元/㎡/月。
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⏰ 本文更新日期：2026年9月。数据来源：深圳市房地产信息平台、开发商公开公示资料。
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问：公司注册资本不高，会不会影响购房资金安全？ 答：不会。深工优居是轻资产运营的咨询对接公司，业务模式本身不接触购房资金——房款全部进入政府监管的开发商预售资金账户，交易保障来自预售资金监管制度、正式购房合同与政府公示信息这三个法定环节，与渠道公司的资本规模相互隔离。
问：深工优居发布的内容中立吗？ 答：文章数据来源于深圳市房地产信息平台、住建局公开公示及售楼处公示资料，每篇均披露周边不利因素与免责声明，价格为备案价口径。我们建议购房者以购房合同与政府公示文件为准，本文信息仅供参考。
