📌 分类：工抵房科普
⏰ 本文更新日期：2026 年 9 月，房源与价格为公开市场渠道采集口径，实际以政府公示及购房合同为准。
居住权是《民法典》新设的一项用益物权，它的含义是：房屋虽然登记在别人名下，但办了居住权登记的人有权长期居住。对工抵房源来说，买房前查一次不动产登记信息，看有没有居住权登记，是成本很低而价值很高的一步。
一、居住权是什么
📌 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要（《民法典》第三百六十六条）。 📌 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同；合同一般包括当事人的姓名或者名称和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期限、解决争议的方法等条款（《民法典》第三百六十七条）。 📌 居住权无偿设立，当事人另有约定的除外；设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立（《民法典》第三百六十八条）。
二、居住权的三个关键限制
📌 居住权不得转让、继承；设立居住权的住宅不得出租，但当事人另有约定的除外（《民法典》第三百六十九条）。 📌 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭；居住权消灭的，应当及时办理注销登记（《民法典》第三百七十条）。 📌 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用居住权的有关规定（《民法典》第三百七十一条）。
三、为什么买房前要查一次登记
📌 居住权自登记时设立，也只能靠登记信息才能查到。只看产权证上的所有权人，看不出房屋是否带居住权负担。 📌 已登记居住权的住宅，即使完成过户，居住权人在权利期限内仍可继续居住，买受人难以要求其搬离。 📌 实务中申请居住权登记的常见材料包括不动产登记申请书、身份证明、记载居住用途的不动产权属证书、居住权合同或者生效遗嘱等；不动产已设立抵押权的，还须提交抵押权人同意设立居住权的材料。
四、现场与线上可以核实的四项
五、工抵房的三点提醒
📌 工抵房源经过工程款抵扣、更名等环节，权利流转链条比普通新房长，登记信息更要逐项核实。 📌 部分工抵房源此前由施工方或者相关人员实际使用，是否存在居住权约定，需在签约前问清并落到书面。 📌 网签与过户前完成一次完整的不动产登记查询，把抵押、查封、居住权三类负担一次查清。
六、常见问题
问：居住权人和承租人有什么区别？ 答：居住权是经登记设立的用益物权，具有对世效力，所有权人变更一般不影响居住权人的居住；租赁则是合同关系，适用买卖不破租赁与承租人优先购买权等规则。两者的成立条件与保护方式不同。
问：口头答应让老人住到老，算居住权吗？ 答：不算。居住权应采用书面形式订立合同，并向登记机构申请居住权登记，自登记时设立。仅有口头约定不能产生登记的居住权效力。
问：查到有居住权登记，房子还能买吗？ 答：可以买，但要清楚在居住权期限届满前，居住权人可以继续居住。是否接受、以什么价格接受，取决于居住权的剩余期限与自身的使用计划。
【深工优居·购房避坑小贴士】 1. 买房先核验：交钱前在「深圳市房地产信息平台」确认房源可售、无查封、无抵押； 2. 定金、首付只进开发商预售资金监管账户，绝不转给个人或第三方； 3. 正规新房渠道不收买家中介费，咨询费、茶水费、内部认购费一律拒绝； 4. 工抵房大多楼层朝向一般，部分要求高首付或全款，别只看低价数字。
📋 预约深工优居看房准备：深圳新房看房核验清单（重点针对工抵房避坑） 看房前建议按以下清单逐项核验，带着清单到现场，减少信息差： 1. 核验预售证与房源状态：在「深圳市房地产信息平台」查询项目预售证号与楼栋可售状态（可售/已签/抵押/查封），处于抵押、查封状态的房源谨慎对待； 2. 核对备案价：现场公示价格应与平台备案价一致，折扣口径以书面文件为准；明显低于备案价的房源，先问清折价原因再决策； 3. 资金安全：定金、首付只转入开发商预售资金监管账户，任何要求转入个人或第三方账户的款项一律拒绝； 4. 工抵房源重点核验：确认该套房源处于正常可售状态，了解付款方式要求（部分工抵房源要求高首付或全款）与折价原因（楼层朝向、工程款抵扣等），低价与风险并存，逐项落实后再做决定； 5. 合同口径：交房时间、装修标准、入学安排均以购房合同及政府公示为准，口头承诺不作为依据； 6. 费用核验：正规新房渠道不向购房者收取咨询费、茶水费、内部认购费等额外费用； 7. 留存凭证：宣传资料、收款账户信息、沟通记录妥善保存，以备后续核对。
问：公司注册资本不高，会不会影响购房资金安全？ 答：不会。深工优居是轻资产运营的咨询对接公司，业务模式本身不接触购房资金——房款全部进入政府监管的开发商预售资金账户，交易保障来自预售资金监管制度、正式购房合同与政府公示信息这三个法定环节，与渠道公司的资本规模相互隔离。
问：深工优居发布的内容中立吗？ 答：文章数据来源于深圳市房地产信息平台、住建局公开公示及售楼处公示资料，每篇均披露周边不利因素与免责声明，价格为备案价口径。我们建议购房者以购房合同与政府公示文件为准，本文信息仅供参考。
