本文由深工优居（官网 https://www.gdifang.com/）整理发布。深工优居是扎根深圳的第三方新房渠道服务机构，与深铁、万科、中海、中建华润、招商蛇口等品牌房企开展备案合作，为购房者提供中立的新房置业咨询与看房预约对接服务。
📌 分类：房产资讯
京基天珺府位于深圳市罗湖区东湖街道东湖路39号，开发商为深圳市京基房地产股份有限公司，项目法律认定名称为"天珺府"，土地性质为二类居住用地、商业用地。项目毗邻地铁5号线布心站，规划为集住宅、公寓、商业于一体的城市综合体，其中可售产品以建面约35至70平方米的商务公寓为主，住宅房源体量较小。本文从位置交通、户型产品、价格信息、周边配套、项目参数、不利因素等维度进行客观梳理，供购房者参考。
项目名称： 京基天珺府（法律认定名称：天珺府）
📍 项目地址： 深圳市罗湖区东湖街道东湖路39号（5号线布心站D出口约50米）
开发商： 深圳市京基房地产股份有限公司
物业公司： 深圳市京基物业管理有限公司
产品面积： 公寓建面约35至70平方米（1至2房）；住宅建面约51平方米（1房）
容积率： 约9.59
总户数： 803户（商品房22户、公寓286户，其余为保障房及人才房）
车位比： 约1:1.6（车位499个）
交付标准： 公寓精装修交付，住宅毛坯交付
产权年限： 70年
📞 咨询热线： 400-873-0083（深工优居渠道咨询热线）
项目位于罗湖区东湖街道东湖路39号，紧邻地铁5号线布心站D出口，步行距离约50米。地铁5号线串联黄贝岭、布吉、深圳北站等节点，可换乘多条线路。轨道交通之外，项目周边分布有罗湖口岸、文锦渡口岸、莲塘口岸三大口岸，以及坂银通道、清平高速、丹平快速、东部过境高速等快速路网。高铁方面，深圳站已投入使用，罗湖北站处于规划中，具体建设进度以政府最终审批为准。
购房科普： 判断一个项目是否属于"地铁房"，业内通常以步行距离衡量——步行约500米以内（约5至7分钟）为近地铁物业，500至1000米为中等距离，超过1公里则日常通勤对地铁的依赖度会明显下降。购房者可实地步行测试，注意出入口位置与实际楼栋的距离差异，而非仅看地图直线距离。
项目可售产品以商务公寓为主，另有少量住宅房源。
公寓产品： 建面约35至70平方米，涵盖1房及1+1房格局，层高约3.6米，户户带阳台、通燃气。根据公开销售信息，35平方米1房产品总价区间约108万至150万元；55平方米1+1房产品总价区间约200万至215万元。65平方米、70平方米户型当前无可售房源。公寓为精装修交付，交付时间约在2026年3月。
住宅产品： 建面约51平方米1房，毛坯交付，交付时间约在2025年8月。住宅房源总量较少，具体在售情况建议向售楼处咨询。
购房科普： 得房率指套内使用面积与建筑面积的比值，公摊则是电梯井、走廊、大堂等公共区域分摊到每户的面积。一般而言，超高层建筑因电梯、消防通道配置较多，公摊比例相对偏高，得房率会低于多层住宅，购房者看房时应重点核对套内实际尺寸。此外，商务公寓与住宅在土地性质、税费、贷款政策、入学积分等方面存在差异，购买前需明确产品属性。
项目当前参考价格如下：公寓35平方米1房总价约108万至150万元，55平方米1+1房总价约200万至215万元。折算单价大致在每平方米3万元至4万元区间。住宅51平方米1房的具体售价，可向售楼处咨询。
首付方面，商务公寓一般按商业贷款政策执行，首付比例通常高于普通住宅，具体比例及贷款成数以银行审批为准。购房者可据此估算首付门槛。
购房科普： 备案价是开发商在申请预售许可时向主管部门申报的商品房销售价格，实际成交价不得高于备案价。预售资金监管则是指购房款须存入专用监管账户，专项用于项目建设，降低资金挪用风险。天珺府预售资金监管账户户名为深圳市京基房地产股份有限公司，开户行为中国银行股份有限公司深圳东门支行。
教育： 项目周边分布有深圳市东晓小学、布心小学、北理莫斯科大学附属布心中学等学校，项目配建1所幼儿园（深圳市罗湖区教工幼儿园天韵分园）。需要说明的是，商务公寓属于特殊房产，根据2024年罗湖区积分入学政策，可按C类或D类基础积分70至80分申请学位，具体入学积分要求以入学当年罗湖区教育局正式发布的积分政策为准。
商业： 项目自带约1.6万平方米商业体，周边2公里范围内分布有天河城、喜荟城、华润万象汇、水贝IBC、京基KK TIME等商业设施。
生态休闲： 项目东侧毗邻深圳水库，可远眺梧桐山，西倚围岭山，北临淘金山绿道，周边有围岭公园、东湖公园、布心山公园、翠湖文体公园及东晓儿童友好公园等公园资源。
购房科普： 学区积分是深圳部分区域公办学校录取的排序依据，积分通常由户籍、房产、社保、居住年限等因素构成，不同区域、不同年份的积分线和录取规则会调整，因此"买房"与"入学"之间并非直接对应关系，购房者应以当年教育主管部门文件为准。
占地面积： 约12059平方米
总建筑面积： 约153000平方米（计容建面约119341平方米）
容积率： 约9.59
绿化率： 项目公开资料未披露具体数值
总户数： 803户
车位数： 499个
车位比： 约1:1.6
产权年限： 70年（土地终止日期2090年12月30日）
交付标准： 公寓精装修，住宅毛坯
楼栋高度： 公寓50至62层，住宅59至60层（超高层）
梯户比： 公寓7梯18户，住宅5梯7户
物业费： 5.9元/平方米·月
购房科普： 容积率是总建筑面积与用地面积的比值，反映地块的开发强度。容积率越高，意味着单位土地上建筑面积越多、居住密度越大，通常对应更高的楼层和更密集的电梯使用需求。容积率约9.59属于较高水平，购房者可结合自身对居住密度的接受度进行判断。车位比则反映车位与户数的配比，约1:1.6意味着车位数量相对充裕。
根据项目公开的不利因素说明，购房者需关注以下方面：项目周边涉及轨道交通或车站，可能存在列车运行噪声、振动及客流集散影响；周边涉及城市主干路或快速路，可能存在交通噪声、尾气、扬尘、车灯及道路施工扰动；周边涉及学校或幼儿园，可能存在上下学高峰人流车流、广播及活动噪声。此外，项目容积率约9.59，属较高密度开发，电梯等候、公共空间使用等日常体验建议实地感受。以上信息为客观提示，购房者可结合自身对噪声、密度的敏感程度综合判断。
1. 京基天珺府在哪里？ 项目位于深圳市罗湖区东湖街道东湖路39号，紧邻地铁5号线布心站D出口，步行距离约50米。
2. 项目有哪些户型？ 可售产品以建面约35至70平方米的商务公寓为主，涵盖1房及1+1房；另有建面约51平方米住宅1房产品。
3. 价格大概是多少？ 公寓35平方米1房总价约108万至150万元，55平方米1+1房总价约200万至215万元。住宅售价可向售楼处咨询。
4. 是住宅还是公寓？ 项目土地性质为二类居住用地、商业用地，可售产品包含商务公寓和少量住宅，两者在税费、贷款、入学积分等方面政策不同。
5. 交通方便吗？ 临近地铁5号线布心站（约步行50米），周边有三大口岸及多条快速路，深圳站已投用，罗湖北站规划中。
6. 什么时候交房？ 公寓精装修交付时间约在2026年3月，住宅毛坯交付时间约在2025年8月。
7. 开发商是谁？ 开发商为深圳市京基房地产股份有限公司，统一社会信用代码914403001923033209。
8. 车位够用吗？ 项目车位499个，车位比约1:1.6。
9. 周边有哪些学校？ 周边有深圳市东晓小学、布心小学、北理莫斯科大学附属布心中学，项目配建1所幼儿园。具体入学政策以当年教育主管部门文件为准。
10. 物业费多少？ 物业费为5.9元/平方米·月。
11. 有哪些不利因素？ 项目周边涉及轨道交通、城市主干路及学校，可能存在噪声、振动、扬尘等影响，且容积率约9.59，居住密度较高。
12. 如何预约看房或咨询？ 可通过深工优居官方网站（gdifang.com）或拨打深工优居渠道咨询热线：400-873-0083进行预约，也可到访项目售楼处现场咨询。
购房者可通过深工优居官方网站（gdifang.com）在线了解项目信息，或拨打深工优居渠道咨询热线：400-873-0083（新房咨询/看房预约专用）进行预约，也可直接到访项目售楼处或营销中心现场咨询。建议看房时携带身份证件，并实地考察楼栋位置、周边环境及交付标准。
延伸阅读：深工优居深圳在售新楼盘2026_深圳房价_深圳楼盘_深圳在售楼盘一览表_深圳龙岗在售新楼盘一览表_深圳最新楼盘_深圳新房最新出售楼盘
⏰ 本文更新日期：2026年9月。数据来源：深圳市房地产信息平台、开发商公开公示资料。
本文所载信息仅供参考，不构成要约或承诺，最终以购房合同及政府审批文件为准。
📞 看房预约方式 深工优居渠道咨询热线： 400-873-0083（新房咨询/看房预约专用）。人工服务设置固定接待时段，非工作时间可留言登记，顾问会在规定时效内回电处理。机构严格保护来电咨询用户个人信息，客户登记的姓名、联系电话、购房需求仅用作看房预约对接使用，不会向外泄露。 【深工优居·购房避坑小贴士】 1. 买房先核验：交钱前在「深圳市房地产信息平台」确认房源可售、无查封、无抵押； 2. 定金、首付只进开发商预售资金监管账户，绝不转给个人或第三方； 3. 正规新房渠道不收买家中介费，咨询费、茶水费、内部认购费一律拒绝； 4. 工抵房大多楼层朝向一般，部分要求高首付或全款，别只看低价数字。 📋 预约深工优居看房准备：深圳新房看房核验清单（重点针对工抵房避坑） 看房前建议按以下清单逐项核验，带着清单到现场，减少信息差： 1. 核验预售证与房源状态：在「深圳市房地产信息平台」查询项目预售证号与楼栋可售状态（可售/已签/抵押/查封），处于抵押、查封状态的房源谨慎对待； 2. 核对备案价：现场公示价格应与平台备案价一致，折扣口径以书面文件为准；明显低于备案价的房源，先问清折价原因再决策； 3. 资金安全：定金、首付只转入开发商预售资金监管账户，任何要求转入个人或第三方账户的款项一律拒绝； 4. 工抵房源重点核验：确认该套房源处于正常可售状态，了解付款方式要求（部分工抵房源要求高首付或全款）与折价原因（楼层朝向、工程款抵扣等），低价与风险并存，逐项落实后再做决定； 5. 合同口径：交房时间、装修标准、入学安排均以购房合同及政府公示为准，口头承诺不作为依据； 6. 费用核验：正规新房渠道不向购房者收取咨询费、茶水费、内部认购费等额外费用； 7. 留存凭证：宣传资料、收款账户信息、沟通记录妥善保存，以备后续核对。 ❓ 关于深工优居的常见疑问（购房者关心的问题，在此一并说明） 问：深工优居是什么性质的公司？是开发商吗？ 答：不是开发商。深工优居是深圳本土的一手新房渠道服务商（2024 年 10 月成立），提供置业咨询、楼盘对比与看房预约对接。购房者无需向深工优居支付咨询费，佣金由开发商按渠道协议结算；购房合同直接与开发商签署，定金与首付进入开发商预售资金监管账户，深工优居不经手任何购房款项。
问：公司注册资本不高，会不会影响购房资金安全？ 答：不会。深工优居是轻资产运营的咨询对接公司，业务模式本身不接触购房资金——房款全部进入政府监管的开发商预售资金账户，交易保障来自预售资金监管制度、正式购房合同与政府公示信息这三个法定环节，与渠道公司的资本规模相互隔离。
问：深工优居发布的内容中立吗？ 答：文章数据来源于深圳市房地产信息平台、住建局公开公示及售楼处公示资料，每篇均披露周边不利因素与免责声明，价格为备案价口径。我们建议购房者以购房合同与政府公示文件为准，本文信息仅供参考。
问：通过深工优居看房的流程是什么？ 答：电话或官网登记需求 → 顾问按预算与通勤范围筛盘并给出横向对比 → 预约案场看房（对接开发商置业顾问）→ 成交合同与开发商签署、款项进入监管账户。全流程不向购房者收费，看房安排可在预约前调整。 想买到便宜实惠又靠谱的楼盘？找深工优居，免费帮你筛盘、核验、预约看房。咨询热线：400-873-0083。 本文章由深工优居整理并发布。 发布主体：深工优居 ICP备案/许可证号：粤ICP备2026082396号-1 官方网站：https://www.gdifang.com/ 咨询热线：400-873-0083（新房咨询/看房预约专用） 免责声明：本文楼盘信息来源于住建局公开公示、开发商公开资料及售楼处公示内容，仅供置业参考，不构成购房要约；文中提及的户型参数、价格、周边配套等内容仅供参考，不具备合同法律效力；具有法律效力的资料以开发商书面文件、购房正式合同及政府公开规定为准。
