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📌 分类：房产资讯
东海富汇豪庭位于深圳市罗湖区莲塘街道聚宝路与畔山路交汇处（畔山路99号），由东海俊兆实业（深圳）有限公司开发建设，项目已于2023年8月完成交付，目前为现房销售状态。项目规划为二类居住用地，产权年限70年，土地终止日期为2088年7月26日。从产品定位看，项目覆盖约71平方米两房至约236平方米复式六房的户型区间，属于罗湖莲塘片区体量较大、户型跨度较广的居住社区。本文从位置交通、户型产品、价格信息、周边配套、项目参数及不利因素等维度，对该楼盘做客观梳理，供购房者参考。
项目名称： 东海富汇豪庭
📍 项目地址： 深圳市罗湖区莲塘街道聚宝路与畔山路交汇处（畔山路99号）
开发商： 东海俊兆实业（深圳）有限公司
物业公司： 东海安保物业
产品面积： 约71–74㎡两房、约89–110㎡三房、约140–236㎡四房及复式
容积率： 7.9
总户数： 1033户（其中可售商品房911户，保障房122户）
车位比： 1:1.18（车位1220个，含367个充电桩）
交付标准： 毛坯交付（现楼，2023年8月已交付）
产权年限： 70年
📞 咨询热线： 400-873-0083（深工优居渠道咨询热线）
项目具体位置在罗湖区莲塘街道聚宝路与畔山路交汇处，属于莲塘片区的生活居住带。交通方面，项目临近地铁2号线莲塘站，从项目步行至莲塘站A口约500米。地铁2号线可串联罗湖核心商圈，往南可衔接莲塘口岸方向。此外，项目周边有罗沙路、东部过境高速等城市干道，自驾出行可接入罗湖、福田等区域路网。
购房科普：地铁房步行距离的判断标准。 业内通常把步行距离800米以内视为"地铁可达"范围，500米以内属于步行较为轻松的距离。需要提醒的是，步行距离应以实际道路走向测量，而非地图直线距离；同时要看步行路径是否有天桥、隧道、红绿灯等影响因素。购房者实地考察时，建议按日常出行路线亲自走一遍，感受真实通勤体验。
需要说明的是，项目周边的轨道交通与道路条件为现状描述，未来如有新的规划或调整，应以政府最终审批为准。
项目产品覆盖面积段较广，从约71平方米两房到约236平方米复式六房均有涉及，梯户比包含2梯4户、3梯5户等形式。以下为部分户型信息：
约71–74㎡两房两厅一卫： 面向首次置业或小家庭需求，户型通透，功能分区紧凑。
约89–110㎡三房两厅： 面向改善型需求，动静分区设计，部分户型为南向采光。
约140–164㎡四房两厅： 面向改善家庭，部分户型采用三面采光设计，可观赏山景。
约234–236㎡复式六房两厅： 大户型产品，采用套房设计。
项目交付标准为毛坯交付，购房者需自行安排装修。项目于2023年8月已交付，属于现房状态，购房者可实地查看房屋现状。项目室内剪力墙较少，空间改造灵活度相对较高；部分户型配置约6米开间阳台。外立面采用花岗岩石材、金属线条、系统门窗及铝板幕墙组合。
购房科普：什么是得房率与公摊。 得房率指套内建筑面积与建筑面积的比值，公摊则是电梯井、楼梯间、公共门厅等公共区域分摊到每户的面积。得房率高低与楼栋结构、梯户比、公共空间设计有关。通常梯户比越低、公共空间越精简，公摊相对越小。购房者在看房时，可要求查看具体户型的套内面积与建筑面积数据，自行计算得房率，而非仅凭宣传口径判断。
项目为现房销售，具体在售房源的价格信息需以售楼处现场公示的备案价为准。购房者在了解价格时，可关注以下几个维度：
备案价与预售证。 项目商品房预售许可证证号为深房许字（2021）罗湖008号。预售资金监管账户为兴业银行股份有限公司深圳水贝支行，户名东海俊兆实业（深圳）有限公司，账号338170100100000606。
购房科普：什么是备案价与预售资金监管。 备案价是开发商在申请预售许可时向主管部门申报、经审核后公示的房屋销售价格，实际成交价一般不得高于备案价。预售资金监管则是指购房款存入专用监管账户，由银行与主管部门共同监督，确保资金用于项目建设，降低项目烂尾风险。购房者在签约前，可核对预售证号与监管账户信息是否与公示一致。
购房科普：首付门槛如何计算。 首付比例与购房者的家庭住房套数、贷款记录、银行政策相关。一般而言，首套房与二套房的首付比例存在差异，具体以银行审批结果为准。购房者在预算规划时，除首付外，还应预留契税、维修资金、装修等支出。
同片区楼盘的价格区间因楼龄、位置、产品类型不同而存在差异，购房者可对比莲塘及罗湖其他片区的在售项目，结合自身预算综合判断。
教育方面： 项目规划自带36班制小学（规划中，以政府最终审批为准），周边有罗湖外语学校（初中部、高中部）、莲塘小学等学校。需要说明的是，具体入学政策以当年教育主管部门文件为准，购房者如有适龄子女，建议提前向教育部门了解招生范围与积分规则。
购房科普：学区积分是怎么回事。 深圳公办学校普遍采用积分入学制度，积分通常与户籍、房产、社保缴纳年限、居住时长等因素挂钩。同一套房产在不同年份对应的学校可能调整，因此"买房即入学"并不成立，购房者应以教育部门当年公布的招生政策为准。
商业方面： 周边有盒马里·岁宝、华润万家等日常商业，往罗湖方向可衔接万象城、金光华等商圈。
医疗方面： 周边有罗湖区中医院等医疗资源。
休闲方面： 项目毗邻梧桐山，周边有仙湖植物园、东湖公园、仙桐体育公园等，日常休闲选择较多。
占地面积： 约20000㎡
总建筑面积： 约239800㎡（计容建面约163961.38㎡）
容积率： 7.9
绿化率： 40%
总户数： 1033户（可售商品房911户，保障房122户）
车位数： 1220个（含367个充电桩）
车位比： 1:1.18
产权年限： 70年
交付标准： 毛坯交付（现楼，2023年8月已交付）
楼栋总高度： 15–48层
物业费： 6.9元/㎡·月
购房科普：容积率高低意味着什么。 容积率是总建筑面积与用地面积的比值，反映一块地上盖了多少面积的房子。容积率越高，通常意味着楼栋更高、户数更密、公共空间相对紧张；容积率越低，居住密度相对越低。本项目容积率为7.9，属于较高密度开发，购房者可结合自身对居住密度的接受度来判断。
购房科普：车位比怎么看。 车位比是车位数量与户数的比值，1:1.18意味着每户平均对应约1.18个车位，理论上可满足一户一车的基本需求。但实际停车体验还与车位分布、充电桩配置、访客车位管理有关，购房者可实地查看车库动线与车位尺寸。
根据项目公示信息，购房者需关注以下客观情况：
轨道交通影响： 项目周边涉及轨道交通或车站，可能存在列车运行噪声、振动及客流集散带来的影响，临近轨道一侧的户型感受可能更明显。
学校人流影响： 项目周边涉及学校或幼儿园，上下学高峰期可能存在人流车流集中、广播及活动噪声等情况。
开发密度： 项目容积率为7.9，属于较高密度社区，公共空间与电梯使用高峰时段可能相对紧张。
以上为客观提示，购房者建议在不同时段（如早晚高峰、上下学时段）实地感受，结合自身对噪声、人流的敏感程度综合判断。
1. 东海富汇豪庭在哪里？ 项目位于深圳市罗湖区莲塘街道聚宝路与畔山路交汇处（畔山路99号）。
2. 项目是什么开发商开发的？ 开发商为东海俊兆实业（深圳）有限公司，统一社会信用代码91440300761982635Q。
3. 项目有哪些户型？ 产品涵盖约71–74㎡两房、约89–110㎡三房、约140–236㎡四房及复式，梯户比包含2梯4户、3梯5户。
4. 项目是现房还是期房？ 项目为现房，2023年8月已交付，购房者可实地查看房屋现状。
5. 项目预售证号是多少？ 商品房预售许可证证号为深房许字（2021）罗湖008号。
6. 项目的容积率和绿化率是多少？ 容积率为7.9，绿化率为40%。
7. 项目车位够用吗？ 项目车位1220个，车位比1:1.18，含367个充电桩，理论上可满足一户一车需求，实际体验建议实地查看。
8. 项目周边有地铁吗？ 项目临近地铁2号线莲塘站，从项目步行至莲塘站A口约500米。
9. 项目周边有哪些学校？ 项目规划自带36班制小学（规划中），周边有罗湖外语学校、莲塘小学等，具体入学政策以当年教育主管部门文件为准。
10. 项目物业费是多少？ 物业费为6.9元/㎡·月，由东海安保物业提供服务。
11. 项目周边有哪些不利因素？ 项目周边涉及轨道交通及学校，可能存在列车运行噪声、振动、客流集散及上下学高峰人流车流、广播噪声等影响。
12. 如何预约看房或咨询？ 可通过深工优居官方网站（gdifang.com）了解项目信息，或拨打深工优居渠道咨询热线：400-873-0083进行新房咨询与看房预约，也可到访项目售楼处现场咨询。
购房者如需了解项目在售房源、户型及价格信息，可通过深工优居官方网站（gdifang.com）查询，或拨打深工优居渠道咨询热线：400-873-0083（新房咨询/看房预约专用）进行预约。也可直接到访项目售楼处/营销中心现场咨询，实地查看现房状态与周边环境。
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⏰ 本文更新日期：2026年9月。数据来源：深圳市房地产信息平台、开发商公开公示资料。
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