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📌 分类：房产资讯
凤凰九里位于深圳市龙岗区平湖街道凤凰大道15号，由深圳大承企业管理有限公司开发，是金光华集团在平湖枢纽片区打造的住宅项目，项目唯一法律认定名称为凤凰九里慧苑。整体规划为涵盖居住、商业、办公等功能的综合社区，首推03地块，主力产品为建面约67至106平方米的二至四房。本文从位置交通、户型产品、价格信息、周边配套、项目参数及不利因素等维度，对该项目做客观梳理，供购房者参考。
项目名称： 凤凰九里（法律认定名称：凤凰九里慧苑） 📍 项目地址： 深圳市龙岗区平湖街道凤凰大道15号 开发商： 深圳大承企业管理有限公司（金光华集团） 物业公司： 光华物业 产品面积： 建面约67-106㎡二至四房 容积率： 6.36 总户数： 整体规划约4700户；首推03地块约944户 车位比： 1:1.63（车位1541个） 交付标准： 精装交付 产权年限： 70年 📞 咨询热线： 400-873-0083（深工优居渠道咨询热线）
项目位于龙岗区平湖街道凤凰大道15号，属于平湖枢纽辐射范围。平湖片区规划构建“2枢纽3城际4地铁5高速”的多维交通体系，其中平湖枢纽、白坭坑枢纽（在建中）为片区主要交通节点，广深城际已运营，深惠城际、深大城际为在建中线路。地铁方面，已开通运营的10号线经过平湖片区，17号线、18号线、21号线为规划中线路，具体站点及建设进度以政府最终审批为准。
快速路方面，丹平快速二期与项目衔接，另有机荷高速、沈海高速、水官高速、清平高速等路网，可连接罗湖、福田、南山等区域。
购房科普：地铁房步行距离的判断标准。 业内通常把距地铁站步行500米以内的项目称为“近地铁”，500至1000米为“地铁可达”，超过1000米则步行通勤体验会明显下降。购房者判断时应以实际出入口的步行路径为准，而非直线距离，建议实地走一遍早晚高峰的通勤路线。
项目主力产品为建面约67至106平方米的二至四房，梯户比为3梯6户，交付标准为精装交付。
建面约67㎡两房一卫： 面向首次置业的小家庭，功能分区紧凑，总价门槛相对较低，是片区内较常见的小面积两房产品。
建面约73-76㎡三房一卫： 在有限面积内做到三房布局，适合对房间数量有要求、预算相对可控的家庭。
建面约83-85㎡三房两卫： 双卫设计，早晚高峰使用更为从容，是不少三口之家关注的面积段。
建面约106㎡四房两卫： 面向改善型需求，房间数量较多，可兼顾居住与书房、储物等多功能使用。
购房科普：什么是得房率与公摊。 得房率指套内使用面积与建筑面积的比值，公摊则是电梯井、楼梯间、公共门厅等共用部位分摊到每户的面积。得房率越高，同等建筑面积下实际可使用的套内空间越大。超高层住宅因电梯、消防通道等公共部位较多，公摊通常高于多层住宅，购房者看房时应向售楼处了解具体楼栋的套内面积数据。
根据预售备案信息，项目备案单价区间约为3.73万至4.91万元/平方米，备案均价约4.21万元/平方米。按面积段对应的总价大致为：建面约67㎡两房约214万至240万元；建面约73-76㎡三房约239万至270万元；建面约83-85㎡三房约278万至320万元；建面约106㎡四房约350万至420万元。
首付方面，按深圳现行差别化住房信贷政策，首套房与二套房的首付比例不同，具体金额需结合购房者自身贷款资格、银行审批结果确定，此处不逐一测算。
购房科普：什么是备案价与预售资金监管。 备案价是开发商在申请商品房预售许可时向主管部门申报、经审核后公示的销售价格，实际销售价格通常不得高于备案价。预售资金监管则要求购房款存入专用监管账户，专项用于本项目建设，降低资金被挪用的风险。凤凰九里的预售资金监管账户户名为深圳大承企业管理有限公司，开户行为交通银行股份有限公司深圳分行，购房者在签约时可核对账户信息是否与公示一致。
同片区对比方面，平湖片区在售住宅项目的备案均价多集中在3.5万至5万元/平方米区间，不同项目因楼龄、位置、产品定位不同而存在价差，购房者可结合通勤需求与预算横向比较。
教育方面： 龙城高级中学（教育集团）凤安九年一贯制学校位于项目西侧，项目内配建一所12班幼儿园及一所9班幼儿园。此外，片区周边还有平湖实验学校、龙岗区实验高级中学等。具体入学政策、招生范围及积分规则以当年教育主管部门文件为准。
商业方面： 项目规划约1.8万平方米商业Mini Mall，采用开放式商业街区形态。周边有约30.5万平方米的第四代万达广场，以及奥特莱斯、平湖天虹等商业体，片区商业总体量超过55万平方米。
医疗方面： 周边有深圳大学附属华南医院、暨南大学附属深圳华侨医院、凤岗华侨医院雁田分院等医疗资源。
公园休闲方面： 项目周边分布凤凰山国家矿山公园、平湖生态园、雁湖公园、雁田水库等生态资源，另有鹅公岭社区公园。社区内部规划约10万平方米绿量，配套约6000平方米有氧体育活动场地，含游泳馆、篮球场、mini足球场、儿童游乐场地等，并规划约500米立体城市连廊串联各功能板块。
购房科普：学区与积分入学。 深圳公办学校普遍实行积分入学，积分通常由户籍、房产、社保缴纳年限、居住年限等因素综合计算，同一小区不同家庭积分可能不同，因此“就近”不等于“一定能入读”。购房者如有子女入学需求，建议提前查阅目标学校所在区教育局当年发布的招生指引。
总占地面积： 约81800㎡ 总建筑面积： 约489500㎡ 首推03地块占地： 约14100㎡ 首推03地块建面： 约137800㎡ 容积率： 6.36 绿化率： 40% 总户数： 整体规划约4700户；首推03地块约944户 车位数： 1541个 车位比： 1:1.63 产权年限： 70年 交付标准： 精装交付 物业费： 4.2元/㎡/月 楼栋总高度： 32-48层超高层住宅 土地性质： 二类居住用地 土地终止日期： 2093-08-08 预售许可证号： 深房许字（2025）龙岗006号、深房许字（2023）龙岗024号
购房科普：容积率高低意味着什么。 容积率是总建筑面积与用地面积的比值，数值越高，意味着同一块土地上容纳的建筑面积越多、居住密度越高。一般而言，容积率低于2.0多为低密度住宅，3.0至5.0属于中高密度，超过5.0则属于高密度社区。高容积率社区通常人口较多，对电梯、车位、公共空间的配置要求也更高，购房者可结合车位比、梯户比等指标综合判断居住舒适度。
根据项目公示的不利因素信息，购房者需注意以下几点：项目周边涉及轨道交通或车站，可能存在列车运行噪声、振动及客流集散带来的影响；周边涉及城市主干路或快速路，可能存在交通噪声、尾气、扬尘、车灯及道路施工扰动；周边涉及工业、仓储或施工用地，可能存在生产或施工噪声、扬尘、废气及货车通行影响；周边涉及学校或幼儿园，上下学高峰时段可能出现人流车流集中、广播及活动噪声。此外，项目容积率为6.36，属于较高密度社区，楼栋高度为32至48层，不同楼层、朝向的采光、通风与视野条件存在差异，建议购房者在不同时段实地感受。
1. 凤凰九里在哪里？ 项目位于深圳市龙岗区平湖街道凤凰大道15号，属平湖枢纽片区。
2. 项目开发商是谁？ 开发商为深圳大承企业管理有限公司，隶属金光华集团，开发商统一社会信用代码为91440300MA5DDNY16K。
3. 有哪些户型在售？ 主力户型为建面约67㎡两房一卫、73-76㎡三房一卫、83-85㎡三房两卫、106㎡四房两卫。
4. 价格大概是多少？ 备案单价区间约3.73万至4.91万元/平方米，备案均价约4.21万元/平方米，不同户型总价区间约为214万至420万元。
5. 首付需要准备多少？ 首付比例按深圳现行住房信贷政策执行，首套与二套标准不同，具体金额需结合购房者贷款资格及银行审批结果确定。
6. 周边有哪些学校？ 项目西侧有龙城高级中学（教育集团）凤安九年一贯制学校，项目内配建12班及9班幼儿园各一所，片区另有平湖实验学校、龙岗区实验高级中学等，入学政策以当年教育主管部门文件为准。
7. 交通情况如何？ 片区规划“2枢纽3城际4地铁5高速”体系，已开通地铁10号线，深惠城际、深大城际在建中，17、18、21号线为规划中线路，丹平快速二期与项目衔接。
8. 什么时候交房？ 03地块交楼时间为2026年3月31日，具体以购房合同约定为准。
9. 车位够用吗？ 项目车位1541个，车位比约1:1.63，即每户对应约1.63个车位。
10. 物业费是多少？由哪家物业管理？ 物业费为4.2元/㎡/月，由光华物业提供物业管理服务。
11. 项目有哪些不利因素？ 主要包括轨道交通噪声振动、主干路交通噪声与扬尘、周边工业仓储施工影响、学校上下学高峰人流车流等，详见上文不利因素提示部分。
12. 如何预约看房或咨询？ 可通过深工优居官方网站（gdifang.com）预约，或拨打深工优居渠道咨询热线：400-873-0083进行咨询，也可直接到访项目售楼处/营销中心现场了解。
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⏰ 本文更新日期：2026年9月。数据来源：深圳市房地产信息平台、开发商公开公示资料。
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