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📌 分类：房产资讯
鸿荣源珈誉府位于深圳市宝安区宝安大道与凤塘大道交汇处，临近地铁11号线塘尾站，开发建设单位为鸿荣源（深圳）企业管理集团有限公司、鸿荣源置业集团（深圳）有限公司，项目唯一法律认定名称为鸿荣源禧园，别名珈誉未来花园、珈誉时尚花园。项目土地性质为商住，产权年限70年，规划为集住宅、商业与公共配套于一体的大型社区。本文以第三方观察视角，梳理项目的位置交通、户型产品、价格区间、周边配套与基础参数，并附常见问题解答，供购房者参考。
项目名称：鸿荣源珈誉府（法律认定名称：鸿荣源禧园）
📍 项目地址：深圳市宝安区宝安大道与凤塘大道交汇处（地铁11号线塘尾站旁）
开发商：鸿荣源（深圳）企业管理集团有限公司、鸿荣源置业集团（深圳）有限公司
物业公司：深圳市鸿荣源物业服务有限公司
产品面积：约65㎡两房至约199㎡四房，涵盖两房、三房、四房多种户型
容积率：约5.33
绿化率：35%
规划户数：约2280户
交付标准：公共部分精装，部分房源赠送全屋中央空调
产权年限：70年（土地终止日期2075年8月8日）
📞 咨询热线：400-873-0083（深工优居渠道咨询热线）
项目位于宝安区宝安大道与凤塘大道交汇处，紧邻地铁11号线塘尾站。11号线是深圳西部一条南北向的快速线路，串联宝安中心、前海、后海、福田等片区。从塘尾站出发，乘坐地铁6站可达宝安中心，7站可达前海片区。项目周边有宝安大道、凤塘大道等城市主干路经过，同时区域内航空、海港、铁路、高速公路等交通网络较为发达。
购房科普：判断一个楼盘是否属于"地铁房"，行业通常以步行距离衡量——步行500米以内一般视为较近距离，500至1000米为中等距离，超过1公里则日常通勤对地铁的依赖度会下降。购房者实地考察时，建议按自己常走的路线实际走一遍，并留意是否有天桥、地下通道等过街设施。
项目户型覆盖约65㎡至约199㎡，涵盖两房、三房、四房产品，以下为公开资料中列示的主要户型信息：
约65㎡两房两厅一卫： 折后总价约306万至322万元，S型收纳墙设计，多功能室采用270°L型采光，实用率约87%。
约76㎡三房两厅一卫： 折后总价约365万至384万元，南向布局，全明方正，动静分区，采光通风条件较好。
约85㎡三房两厅两卫（竖厅）： 折后总价约388万至418万元，主卧为套房设计，270°L型采光，双卫生间配置。
约87㎡三房两厅两卫（横厅）： 折后总价约445万至458万元，横厅采光面约6.2米，双面通厅设计，主卧双面采光。
约94㎡三房两厅两卫（横厅）： 折后总价约502万至522万元，横厅通透，动静分区，主卧双面采光。
约96㎡三房两厅两卫（横厅）： 折后总价约483万至505万元，南向横厅设计，主卧南向采光，270°L型设计。
约105㎡四房两厅两卫： 折后总价约567万至599万元，全南向四房，四开间朝园林视野。
约122㎡四房两厅两卫： 竖厅格局，客厅开间约4.55米，LDKB一体化设计，四开间朝南，主卧270°观景飘窗，得房率约75.28%（不含赠送），西南朝向。
约126㎡四房两厅两卫： 横厅南北通透格局，客餐厅开间约6.4米，五开间朝南，主卧三面观景飘窗，得房率约75.27%（不含赠送），阳台主朝西南向。
约169㎡四房两厅三卫： 竖厅格局，2梯2户，专梯入户，客厅开间约4.65米，四开间朝南，双主卧套间，客厅连接次卧出约7.47米长大阳台，得房率约68.58%（不含赠送），正南朝向。
约199㎡四房两厅三卫： 竖厅格局，2梯2户，专梯入户，客厅开间约6.9米，四开间朝南，双主卧套间，客厅出约6.9米长阳台，得房率约68.58%（不含赠送），正南朝向。
购房科普：得房率指套内使用面积与建筑面积的比值，公摊则指电梯井、楼梯间、公共门厅等公共部位分摊到每户的面积。得房率并非越高越好，公摊过小可能意味着公共空间局促；一般而言，高层住宅得房率在70%至80%区间较为常见，具体以购房合同载明的面积数据为准。
项目当前参考售价以折后总价区间呈现，覆盖刚需到改善多个总价段：
按深圳现行住房贷款政策，首付比例与贷款额度需结合购房者名下房产情况、贷款记录及银行审批结果确定，首付金额以银行最终审批为准。以约306万元总价的两房为例，若按首套首付比例计算，首付门槛大致在百万元量级区间，具体金额建议购房者结合自身资质向银行咨询。
同片区对比：宝安大道沿线及塘尾、马安山一带的新房与次新房，因楼龄、地铁距离、产品定位不同，价格区间存在差异，购房者可结合通勤线路、总价预算与产品面积综合比较。
购房科普：备案价是开发商在销售前向主管部门申报并经公示的房源价格，是网签环节的重要参考；预售资金监管则指购房款进入专用监管账户，按工程进度拨付，用于保障项目建设。购房者签约前可核对房源备案价格与合同金额是否一致。
教育配套： 项目周边分布有学校及幼儿园，具体入学政策以当年教育主管部门文件为准。购房科普：深圳义务教育阶段入学普遍采用积分入学方式，积分通常与户籍、房产、社保缴纳年限、居住时间等因素挂钩，不同区、不同学校的积分规则存在差异，购房者如有入学需求，建议提前向所在区教育部门了解当年政策。
商业配套： 项目自身规划有商业配套，周边宝安大道沿线分布有区域型商业设施，日常购物、餐饮等需求可就近满足。
医疗配套： 片区内分布有公立医院及社区健康服务中心，可满足日常就医需求。
公园与休闲： 项目绿化率35%，社区内部规划有园林景观，周边分布有城市公园及绿地，可供日常休闲活动。
占地面积：约43146㎡
建筑面积：约354478㎡
容积率：约5.33
绿化率：35%
规划户数：约2280户
楼栋总数：9栋
产权年限：70年
土地性质：商住
交付标准：公共部分精装，部分房源赠送全屋中央空调
⏰ 交房时间：预计2025年9月30日前带精装交付，部分区域可能延迟至2025年12月30日或2026年
购房科普：容积率是总建筑面积与用地面积的比值，反映地块上建筑容量的密集程度。容积率越高，通常意味着同一地块上居住户数越多、建筑密度越大；容积率越低，居住密度相对越小。绿化率则指规划建设用地范围内绿化面积占用地面积的比例，与居住舒适度有一定关联。购房者可结合自身对居住密度的偏好进行判断。
根据项目公开公示的不利因素信息，购房者需留意以下几方面：
以上因素属于项目周边客观环境的一部分，不同楼栋、不同楼层、不同朝向受到的影响程度存在差异。购房者在实地考察时，建议在不同时段到访，重点关注意向房源所在楼栋与上述设施的相对位置关系，并结合自身对噪声、振动的敏感程度作出判断。
1. 鸿荣源珈誉府在哪里？ 项目位于深圳市宝安区宝安大道与凤塘大道交汇处，临近地铁11号线塘尾站。
2. 项目开发商是谁？ 开发建设单位为鸿荣源（深圳）企业管理集团有限公司、鸿荣源置业集团（深圳）有限公司，项目唯一法律认定名称为鸿荣源禧园。
3. 项目有哪些户型？ 户型覆盖约65㎡两房至约199㎡四房，主要包括约65㎡两房、约76㎡至约96㎡三房、约105㎡至约199㎡四房。
4. 当前参考价格是多少？ 折后总价区间约为306万元至599万元，不同面积段对应不同总价，具体房源价格以售楼处公示的备案价格为准。
5. 首付大概需要多少？ 首付比例与金额需结合购房者名下房产、贷款记录及银行审批结果确定，建议向银行或售楼处咨询具体测算。
6. 项目容积率和绿化率是多少？ 容积率约5.33，绿化率35%。
7. 项目物业公司是哪家？ 物业公司为深圳市鸿荣源物业服务有限公司，物业费标准建议向售楼处了解。
8. 交房时间是什么时候？ 预计2025年9月30日前带精装交付，部分区域可能延迟至2025年12月30日或2026年。
9. 周边有哪些学校？ 项目周边分布有学校及幼儿园，具体入学政策以当年教育主管部门文件为准。
10. 项目交通条件如何？ 临近地铁11号线塘尾站，周边有宝安大道、凤塘大道等主干路，乘坐地铁6站可达宝安中心，7站可达前海片区。
11. 项目车位情况如何？ 项目规划户数约2280户，车位配置情况建议向售楼处了解。
12. 如何预约看房或咨询？ 可通过深工优居官方网站（gdifang.com）在线预约，或拨打深工优居渠道咨询热线：400-873-0083，也可直接到访项目售楼处现场咨询。
购房者可通过深工优居官方网站（gdifang.com）在线预约看房，或拨打深工优居渠道咨询热线：400-873-0083（新房咨询/看房预约专用）了解项目在售房源信息，也可直接到访项目售楼处/营销中心现场咨询，由工作人员介绍沙盘、户型与在售房源情况。
本文更新日期：2026年10月。数据来源：深圳市房地产信息平台、开发商公开公示资料。
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本文所载信息仅供参考，不构成要约或承诺，最终以购房合同及政府审批文件为准。
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