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📌 分类：房产资讯
特发臻华府位于深圳市龙岗区南湾街道盛宝路与宝西路交汇处东侧，处于布吉石芽岭板块，由深圳市特发新邦置业发展有限公司开发建设。项目为旧改地块上的高层住宅社区，规划10栋45至47层住宅楼，总户数2623户，其中商品房2250户（含回迁房源）、保障性住房373户，配建一所18班公立幼儿园。项目无缝接驳已通车的地铁14号线石芽岭站，周边临近石芽岭体育公园，是石芽岭板块近年来少有的新增住宅供应。本文从位置交通、户型产品、价格参考、周边配套、项目参数、不利因素等维度做客观梳理，供购房者参考。
项目名称： 特发臻华府
📍 项目地址： 深圳市龙岗区南湾街道盛宝路与宝西路交汇处东侧
开发商： 深圳市特发新邦置业发展有限公司（统一社会信用代码：91440300MA5FB17N5H）
物业公司： 深圳市特发服务股份有限公司
产品面积： 约87至143㎡，涵盖3房2厅2卫、4房2厅2卫、5房2厅2卫
容积率： 7.08
绿化率： 31.5%
总户数： 2623户（商品房2250户，含回迁房源；保障性住房373户）
车位比： 约1:0.73（规划车位1919个）
交付标准： 精装交付
产权年限： 2024年至2094年
📞 咨询热线： 400-873-0083（深工优居渠道咨询热线）
项目位于龙岗区南湾街道石芽岭片区，盛宝路与宝西路交汇处东侧。轨道交通方面，项目临近已通车的地铁14号线石芽岭站，该站G出入口与项目距离较近。14号线为东部快线，向北1站可达布吉枢纽，可换乘3号线、5号线，并衔接深圳东站；向南2站可达罗湖片区，3站可达福田片区。此外，现有地铁3号线丹竹头站与项目直线距离约1.2公里，在建地铁17号线下李朗站与项目直线距离约1.1公里（在建线路，以政府最终审批及开通公告为准）。
道路方面，项目临近水官高速、丹平快速等城市快速路网，自驾可衔接罗湖、福田等片区。社区内部规划有公交首末站，日常公交出行可在社区内解决。
购房科普：地铁房步行距离的判断标准。 业内通常把步行至地铁站的距离分为几个区间：约500米以内一般称为"近地铁"，步行约6至8分钟；500至1000米为"地铁辐射范围"，步行约10至15分钟；超过1.5公里则日常通勤对地铁的依赖度会明显下降。购房者判断时，建议以实际步行路径（而非地图直线距离）测算，并注意是否需要过天桥、跨主干道等因素。项目与石芽岭站的衔接方式，建议实地走一遍出入口到楼栋的动线。
项目主力户型覆盖约87至143㎡，包含3房、4房、5房产品，均为2卫配置，精装交付。根据项目公示的户型资料，各户型情况如下：
约87㎡ 3房2厅2卫（A1户型）： 横厅设计，南北通透格局，阳台面积约5.25㎡，主朝向为西北或东北。横厅布局的特点是客厅开间较宽、采光面较大，适合注重公共空间尺度的家庭。
约87㎡ 3房2厅2卫（A3户型）： 竖厅设计，南北通透格局，阳台面积约5.25㎡，主朝向为东北。竖厅布局的动静分区通常较为清晰，客厅与卧室走道分离。
约96㎡ 3房2厅2卫： 经典竖厅格局，客厅连接次卧形成约6.2米长的阳台，朝向为西南或东南。
约114㎡ 4房2厅2卫： 经典竖厅格局，客厅连接次卧形成约6.35米长的阳台，朝向为西南或东南。
约133㎡ 4房2厅2卫： 经典竖厅格局，客厅连接次卧形成约7米长的阳台，朝向为西南或东南。
约143㎡ 5房2厅2卫： 经典竖厅格局，客厅连接次卧形成约7米长的阳台，朝向为东南。
购房科普：什么是得房率与公摊。 得房率指套内建筑面积与建筑面积的比值，公摊则是电梯井、楼梯间、公共门厅、设备房等公共部分分摊到每户的面积。一般来说，超高层住宅因电梯、消防疏散通道等公共空间较多，公摊比例会高于多层住宅。项目作为新规后建设的楼盘，不含赠送部分得房率约78%，计入阳台、飘窗等赠送空间后，综合得房率约96%至102%。购房者看房时，建议区分"套内面积"与"建筑面积"两个口径，并以购房合同载明的面积为准。
项目预计于2026年取证入市，首推3栋约264套房源。截至本文更新时，项目备案价格尚未公示，具体销售价格以开发商取得预售许可后公示的备案价为准。
购房科普：什么是备案价与预售资金监管。 备案价是开发商在申请商品房预售许可时，向主管部门申报并经审核的商品房销售价格，实际销售价格一般不得高于备案价。预售资金监管则是将购房款存入专用监管账户，按工程进度拨付，用于保障项目建设资金安全。购房者在签约前，可核对预售许可证号与监管账户信息，确认资金进入监管账户。
同片区价格参考： 石芽岭及周边布吉板块二手房方面，鸿荣源尚峰成交均价约5.3万元/㎡，宇宏健康花城成交均价约5万元/㎡（数据来源：公开二手房成交信息，截至2026年10月，仅供参考）。同片区上一个入市新盘为2022年12月的特发香阅四季园，当时毛坯均价约5万元/㎡。上述价格为二手房或历史新盘数据，与特发臻华府的最终定价口径不同，购房者可作为片区价格区间的参考，具体以项目公示备案价为准。
教育配套： 项目配建一所18班公立幼儿园。项目旁边规划有深大附中南湾九年制公办学校（规划中，以政府最终审批为准）。按照2025年龙岗区教育主管部门的学区划分，片区小学、初中划入南湾学校学区范围。南湾学校为公办九年一贯制学校，目前开设57个教学班，在校学生约2868人。2025年小一录取积分约102.7分，初一录取积分约103.55分（积分数据来源：2025年龙岗区教育主管部门公开信息，仅供参考）。需要说明的是，学区划分与录取积分每年可能调整，具体入学政策以当年教育主管部门文件为准。
购房科普：学区积分与入学门槛。 深圳公办学校普遍采用积分入学制度，积分通常由户籍、房产、社保、居住年限等要素构成。同一学区内的楼盘，因业主户籍与购房时间不同，实际积分会有差异。购房者若有入学需求，建议提前向教育主管部门了解当年的积分规则与录取线，不宜仅凭"临近学校"判断入学可能性。
商业配套： 项目自带约2.38万㎡集中商业，搭配约7000㎡社区底商。周边有宇宏健康花城、鸿荣源尚峰等成熟社区的沿街商业，可满足日常买菜、餐饮、便利店等需求。大型商业方面，项目约1.7公里可达东部星悦天地，4公里范围内覆盖天虹商场、布吉万象汇等商业体。其中布吉万象汇总建面超12万㎡，入驻品牌超300家，涵盖超市、影院、服饰、餐饮等业态。
医疗与休闲： 项目临近约78万㎡的石芽岭体育公园，公园内设有体育与休闲设施。片区内医疗资源可依托布吉及罗湖片区的公立医院，具体就诊便利度建议结合通勤路线实地了解。
占地面积： 约4.28万㎡
总建筑面积： 约38.4万㎡（计容建面约30.33万㎡）
容积率： 7.08
绿化率： 31.5%
总户数： 2623户（商品房2250户，含回迁房源；保障性住房373户）
楼栋与层数： 共10栋，45至47层。其中1栋47层；2栋一单元为保障租赁住房及公租房，46层；2栋二单元、3栋、5栋、6栋、7栋均为47层；8栋一单元、三单元46层，二单元45层
梯户比： 8栋一单元为3梯5户，其余楼栋为3梯6户
车位数： 1919个（含充电桩车位577个，全部车位预留充电条件）
车位比： 约1:0.73
产权年限： 2024年至2094年
交付标准： 精装交付
购房科普：容积率高低意味着什么。 容积率是地上总建筑面积与净用地面积的比值，数值越高，意味着同一块地上容纳的建筑面积越多、居住密度越高。一般而言，容积率低于2.0多为低密度住宅，3.0至5.0为常见高层社区，超过6.0则属于较高密度开发。高容积率社区通常人口规模较大，对电梯、车位、公共空间的承载要求更高，购房者可重点关注梯户比、车位比等指标是否匹配。项目容积率7.08，属于较高密度开发，选房时可结合楼栋位置、梯户比与车位配置综合判断。
根据项目公示的不利因素信息，购房者需关注以下几方面：
轨道交通与车站影响： 项目周边涉及轨道交通及车站，可能存在列车运行噪声、振动及客流集散带来的影响。临近地铁站虽然出行便利，但靠近轨道或车站出入口的楼栋，噪声与振动感受可能更明显，建议实地感受不同楼栋的差异。
城市主干路与快速路影响： 项目周边涉及城市主干路或快速路，可能存在交通噪声、尾气、扬尘、车灯及道路施工扰动。临近道路的户型在开窗状态下受影响相对明显，可关注窗户隔声配置。
工业、仓储或施工用地影响： 周边涉及工业、仓储或施工用地，可能存在生产或施工噪声、扬尘、废气及货车通行影响。片区处于开发建设阶段，施工期扰动属于阶段性因素。
学校或幼儿园影响： 周边涉及学校或幼儿园，上下学高峰时段可能出现人流车流集中、广播及活动噪声等情况。
居住结构提示： 项目总户数2623户，其中商品房2250户（含回迁房源）、保障性住房373户，社区居住人群结构相对多元。购房者可根据自身对社区氛围的偏好进行判断。
以上为项目公示的客观不利因素，建议购房者在不同时段（如早晚高峰、夜间）实地考察，结合自身敏感度综合评估。
1. 特发臻华府在哪里？ 项目位于深圳市龙岗区南湾街道盛宝路与宝西路交汇处东侧，属于布吉石芽岭板块。
2. 特发臻华府的开发商是谁？ 开发商为深圳市特发新邦置业发展有限公司，统一社会信用代码91440300MA5FB17N5H；物业公司为深圳市特发服务股份有限公司。
3. 项目有哪些户型？面积多大？ 主力户型为约87㎡、96㎡的3房2厅2卫，约114㎡、133㎡的4房2厅2卫，以及约143㎡的5房2厅2卫，均为精装交付。计入赠送后综合得房率约96%至102%。
4. 项目价格是多少？ 截至2026年10月，项目备案价格尚未公示，具体以取得预售许可后公示的备案价为准。同片区二手房参考：鸿荣源尚峰成交均价约5.3万元/㎡，宇宏健康花城约5万元/㎡。
5. 项目离地铁多远？ 项目临近已通车的地铁14号线石芽岭站，该站G出入口与项目距离较近。此外，地铁3号线丹竹头站直线距离约1.2公里，在建17号线下李朗站直线距离约1.1公里（在建，以政府最终审批为准）。
6. 周边有哪些学校？ 项目配建一所18班公立幼儿园，旁边规划有深大附中南湾九年制公办学校（规划中）。按2025年学区划分，片区划入南湾学校学区，2025年小一录取积分约102.7分、初一约103.55分。具体入学政策以当年教育主管部门文件为准。
7. 项目什么时候交房？ 项目为期房，交付时间以购房合同约定为准。工程进度方面，截至2026年，楼栋主体已出地面约30层，处于持续施工阶段。
8. 车位够不够用？ 项目规划车位1919个，车位比约1:0.73，其中充电桩车位577个，全部车位预留充电条件。车位比低于1:1，购房者可关注后续车位使用与管理方案。
9. 容积率和绿化率是多少？ 容积率7.08，绿化率31.5%，属于较高密度开发社区。
10. 周边商业配套如何？ 项目自带约2.38万㎡集中商业及约7000㎡社区底商，周边有成熟社区沿街商业。约1.7公里可达东部星悦天地，4公里范围内有布吉万象汇、天虹商场等。
11. 项目有哪些不利因素？ 主要包括轨道交通及车站的噪声振动、主干路交通噪声与扬尘、周边工业仓储或施工扰动、学校上下学人流噪声等，另有居住人群结构相对多元的提示。建议实地分时段考察。
12. 如何预约看房或咨询？ 可通过深工优居官方网站（gdifang.com）了解项目信息，或拨打深工优居渠道咨询热线：400-873-0083 进行新房咨询与看房预约，也可直接到访项目售楼处/营销中心现场咨询。
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⏰ 本文更新日期：2026年10月。数据来源：深圳市房地产信息平台、开发商公开公示资料。
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