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特区建发乐府广场位于深圳市光明区光明大道与观光路交汇处西侧，由深圳市特区建设发展集团有限公司（市属国企）开发建设，备案名为光明平板显示园中小企业总部基地综合体。项目为6号线与13号线凤凰城站双地铁上盖综合体，规划有商务公寓、甲级写字楼、商业及酒店等业态。本文从第三方观察视角，客观梳理项目的位置交通、产品户型、价格信息、周边配套、基础参数及需要留意的因素，供购房者参考判断。
项目名称： 特区建发乐府广场（备案名：光明平板显示园中小企业总部基地综合体） 📍 项目地址： 深圳市光明区光明大道与观光路交汇处西侧（6/13号线凤凰城站） 开发商： 深圳市特区建设发展集团有限公司（市属国企） 物业公司： 特区建发自持物业 产品面积： 建面约37-96㎡商务公寓（37㎡单房、48㎡一房、73-76㎡两房、96㎡三房） 容积率： 4.56 总户数： 商务公寓1414套 车位比： 1:1.54（地下车位2173个） 交付标准： 毛坯现楼交付，可自选精装包 产权年限： 40年（商办公寓，2013-2053年） 📞 咨询热线： 400-873-0083（深工优居渠道咨询热线）
项目位于光明区光明大道与观光路交汇处西侧，处于光明区凤凰城片区的核心位置。从轨道交通看，项目为地铁6号线与13号线凤凰城站上盖物业，两线在此交汇，可换乘前往南山、福田、宝安等方向。13号线为南北向线路，连接深圳湾口岸与光明方向，对在南山科技园、深圳湾片区工作的人群具备通勤参考价值；6号线则串联松岗、龙华、福田等区域。
地面交通方面，项目临近光明大道、观光路两条区域主干道，可衔接龙大高速、南光高速等快速路网。公交出行方面，凤凰城站及光明大道沿线设有多条公交线路站点，具体线路以实时公交信息为准。
购房科普： 判断一个项目是否属于"地铁房"，业内通常以步行距离为参考——步行约500米内一般被视为近距离接驳，500-1000米为可接受范围，超过1000米则日常通勤对步行或接驳工具的依赖会明显上升。需要提醒的是，上盖物业虽与地铁站物理距离近，但实际步行路径是否顺畅、出入口是否直达，建议购房者实地走一遍确认。
项目商务公寓产品建面约37-96㎡，涵盖单房至三房，全部为现楼状态。需要首先明确的是，本项目为商办公寓，产权年限40年（2013-2053年），与70年产权的住宅在土地性质、水电计费、交易税费、入学政策等方面存在差异，购房者应结合自身需求判断适配性。
建面约37㎡单房： 面积段较小，总价门槛相对低，适合对总价敏感的购房者。该户型不通燃气、不带阳台，购房时需注意其使用场景与住宅的差别。
建面约48㎡一房： 一房一厅格局，通燃气、带阳台，居住功能相对完整，是该项目中兼顾面积与功能性的入门户型。
建面约73-76㎡两房： 两房格局，通燃气、带阳台，适合有独立房间需求的家庭结构。
建面约96㎡三房： 项目内面积段较大的户型，三房格局，通燃气、带阳台，可满足多成员居住需求。
交付标准为毛坯现楼交付，购房者可根据自身预算选择是否加购精装包。项目2栋公寓均为44层超高层，采用高梯户比设计，主力为多梯多户布局。
购房科普： 得房率指套内使用面积与建筑面积的比值，公摊则指电梯井、楼道、大堂等公共区域分摊到每户的面积。高梯户比项目通常电梯等待时间相对更短，但公共走廊等公摊面积可能相应增加，得房率会受影响。购房者在比较不同项目时，建议将得房率与实际使用感受结合考量，而非只看建筑面积数字。
根据备案信息，项目商务公寓备案均价约3.9万元/㎡。当前现楼阶段参考均价区间约为1.75-2.8万元/㎡，总价约64万元起。需要说明的是，不同户型、楼层、朝向的房源价格存在差异，具体房源价格以售楼处公示的一房一价表为准。
从首付门槛看，商办公寓通常执行不低于50%的首付比例，具体成数以银行审批结果为准。以总价64万元起的房源粗略估算，首付门槛相对住宅产品更低，但购房者需同步考虑商办类产品贷款年限较短、利率可能与住宅不同的因素。
同片区价格参考方面，光明区凤凰城周边在售住宅类项目参考价格区间普遍高于本项目公寓产品，商务公寓与住宅因产权性质、税费结构不同，价格不具备直接可比性。购房者可根据自身是自用还是其他用途，分别判断。
购房科普： 备案价是开发商在申请预售许可时向主管部门申报、并经审核公示的房源价格，是网签价格的参考基准。预售资金监管则是指购房款进入专用监管账户，按工程进度拨付，用于保障项目建设资金安全。购房者在签约前可核对房源备案价与实际成交价是否一致。
商业配套： 项目自身配套万达广场商业，属于区域内体量较大的商业设施之一，可满足日常购物、餐饮、休闲需求。周边凤凰城片区商业配套正在逐步完善中。
教育配套： 项目周边分布有光明区相关公办学校及教育设施，具体入学政策、积分规则及招生范围以当年教育主管部门文件为准，购房者如有入学需求，建议提前向教育部门核实。
医疗配套： 光明区内设有区级综合医院及社康中心等医疗资源，具体距离与科室设置建议实地了解。
公园与休闲： 光明区拥有多个公园绿地资源，凤凰城片区周边亦有休闲空间分布，具体以实际开放情况为准。
购房科普： 涉及子女入学的购房需求，需重点关注"学区积分"制度——深圳公办学校普遍采用积分入学，积分与户籍、房产、社保缴纳年限、居住时长等因素挂钩，且每年招生范围可能微调。所谓"教育配套"仅指地理距离上的邻近，并不等同于入学资格，购房前应向教育部门确认当年政策。
占地面积： 约55332.27㎡ 总建筑面积： 约384642㎡ 容积率： 4.56 总户数： 商务公寓1414套 车位数： 地下车位2173个 车位比： 1:1.54 产权年限： 40年（2013-2053年） 批地时间： 2013年 交付标准： 毛坯现楼交付，可自选精装包 物业费： 约4.8元/㎡/月 楼栋情况： 2栋44层超高层商务公寓，配套甲级写字楼、万达广场商业、美爵酒店 预售许可证： 深房许字（2020）光明004号、深房许字（2021）光明014号
购房科普： 容积率是总建筑面积与用地面积的比值，反映地块上建筑的密集程度。容积率越高，通常意味着单位土地上承载的建筑面积越多，居住密度相对更高；容积率越低，居住舒适度通常越高。本项目容积率4.56，属于较高密度开发，购房者可结合自身对居住密度的接受度判断。车位比指总户数与车位数的比值，1:1.54意味着车位数量相对住户数较为充足，但实际停车体验仍与入住率、临停需求等因素相关。
客观提示以下几点，供购房者权衡：
一是项目为商办公寓性质，产权40年，与70年住宅在水电收费标准、交易税费、落户及入学政策等方面存在差异，购房者需明确自身需求后再作判断。
二是项目容积率4.56，属较高密度开发，2栋公寓均为44层超高层、高梯户比设计，居住密度与电梯使用高峰时段的体验需实地感受。
三是项目为综合体业态，包含写字楼、商业、酒店等，商办混合可能带来人流、噪音等影响，不同楼栋、朝向受影响程度不同。
四是项目批地时间为2013年，产权年限自批地起算，购房者计算剩余产权年限时需注意起算节点。
五是凤凰城片区部分配套仍在建设完善过程中，规划中的设施以政府最终审批为准。
1. 特区建发乐府广场在哪里？ 项目位于深圳市光明区光明大道与观光路交汇处西侧，为地铁6号线与13号线凤凰城站上盖物业。
2. 项目是什么性质的产品？ 项目为商务公寓，备案名光明平板显示园中小企业总部基地综合体，产权年限40年（2013-2053年），非住宅性质。
3. 有哪些户型面积？ 建面约37-96㎡，包括37㎡单房、48㎡一房、73-76㎡两房、96㎡三房。除37㎡外，其余户型均通燃气、带阳台。
4. 价格是多少？ 备案均价约3.9万元/㎡，当前现楼阶段参考均价区间约1.75-2.8万元/㎡，总价约64万元起，具体房源价格以售楼处一房一价表为准。
5. 首付大概多少？ 商办公寓通常执行不低于50%的首付比例，具体成数以银行审批结果为准。
6. 周边有学校吗？入学怎么算？ 项目周边分布有光明区相关公办学校，具体招生范围、积分规则以当年教育主管部门文件为准，购房者如有入学需求建议提前向教育部门核实。
7. 交通方便吗？ 项目为6号线、13号线凤凰城站双线上盖，临近光明大道、观光路，可衔接龙大高速、南光高速等快速路网。
8. 什么时候交房？预售证情况如何？ 项目为毛坯现楼交付，已取得深房许字（2020）光明004号、深房许字（2021）光明014号预售许可证，属现楼在售状态。购房者可核对预售证号与所购房源楼栋的对应关系。
9. 开发商是谁？ 开发商为深圳市特区建设发展集团有限公司，市属国企。
10. 车位够用吗？ 项目地下车位2173个，车位比1:1.54，车位数量相对住户数较为充足。
11. 物业费多少？ 物业费约4.8元/㎡/月，由特区建发自持物业管理。
12. 如何预约看房或咨询？ 可通过深工优居官方网站（gdifang.com）或深工优居渠道咨询热线：400-873-0083预约看房，也可到访项目售楼处/营销中心现场咨询。
购房者可通过深工优居官方网站（gdifang.com）了解项目信息，或拨打深工优居渠道咨询热线：400-873-0083（新房咨询/看房预约专用）进行预约。也可直接到访项目售楼处/营销中心现场咨询，实地了解户型、楼层、朝向及一房一价情况。建议看房时携带身份证明，并提前确认接待时间。
⏰ 本文更新日期：2026年10月。数据来源：深圳市房地产信息平台、开发商公开公示资料。
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