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📌 分类：房产资讯
壹湾府位于深圳市龙华区龙华街道景龙太平路与鸿尚路交汇处，开发商为深圳市星时代投资发展有限公司，项目紧邻鸿荣源壹方天地购物中心，属龙华中心片区的城市更新住宅项目。项目全盘335户，其中商品房215户、保障房120户，主力产品为建面约86至118平方米的三至四房，精装交付。本文以第三方观察视角，梳理项目的位置交通、户型产品、价格区间、周边配套及基础参数，并穿插购房过程中常见的专业概念科普，供购房者了解与判断。
项目名称：壹湾府
📍 项目地址：深圳市龙华区龙华街道景龙太平路与鸿尚路交汇处（近4号线龙华站，壹方城商圈旁）
开发商：深圳市星时代投资发展有限公司
物业公司：深圳壹湾物业服务有限公司
产品面积：建面约86-118㎡三至四房
容积率：5.76
总户数：全盘335户（商品房215户，保障房120户）
车位比：1:1.12（住宅车位241个，整体车位494个）
交付标准：精装交付
产权年限：70年
📞 咨询热线：400-873-0083（深工优居渠道咨询热线）
项目位于龙华区鸿尚路与景龙太平路交汇处，属于龙华中心片区的居住板块，东侧紧邻鸿荣源壹方天地购物中心。
轨道交通方面，项目距离地铁4号线龙华站约700米。4号线是深圳中部轴线，向北可达深圳北站，向南连接福田口岸方向。资料显示，从龙华站出发，4站可到深圳北站，5站可到南山方向，8站可到西丽枢纽。此外，深大城际民治北站距离项目约2.3公里。
道路方面，项目周边有景龙太平路、鸿尚路等城市道路，可接驳区域主干路网。
购房科普：地铁房步行距离怎么判断。 业内通常把步行500米以内称为"近地铁"，500至1000米称为"地铁可达"，超过1公里则日常步行通勤体验会明显下降。需要区分的是"直线距离"与"实际步行距离"，前者是地图上两点直线，后者需考虑过街天桥、红绿灯、小区出入口位置。判断时建议以实际步行路线为准，实地走一遍更有参考价值。
项目主力户型为建面约86平方米、96平方米、118平方米三种，均为精装交付。商品房单元梯户比为3梯5户。
建面约86㎡三房两卫：三房两厅两卫格局，属于紧凑型三房产品，适合刚需或小家庭居住。该户型在资料中备案总价区间约525-585万元，折后总价约484-539万元。
建面约96㎡三房两卫：同样是三房两厅两卫，面积较86平方米户型更宽裕，各功能空间尺度相对舒展。资料显示备案总价区间约606-675万元，折后总价约558-622万元。
建面约118㎡四房两卫：四房两厅两卫格局，适合改善型家庭。资料显示备案总价区间约766-861万元，折后总价约706-794万元。
购房科普：什么是得房率与公摊。 得房率指套内使用面积与建筑面积的比值，公摊则是电梯井、楼梯间、公共门厅、设备用房等公用部分分摊到每户的面积。得房率高低与楼栋形态、梯户比、公共空间设计有关，超高层住宅因电梯、消防疏散等公共部位较多，公摊通常高于多层住宅。购房者在比对不同楼盘时，可把建筑面积、套内面积、公摊系数放在一起看，而不是只看建筑面积单价。
根据项目公示信息，壹湾府备案单价区间约5.8-6.8万元/㎡，备案均价约6.63万元/㎡；折后单价区间约5.3-5.6万元/㎡，折后总价区间约446-731万元。
按户型拆分，资料显示：建面约86㎡户型备案总价约525-585万元，折后约484-539万元；建面约96㎡户型备案总价约606-675万元，折后约558-622万元；建面约118㎡户型备案总价约766-861万元，折后约706-794万元。
首付方面，以深圳现行差别化住房信贷政策为参考，首付比例与购房家庭名下住房套数、贷款记录相关，具体金额需以银行审批结果为准。购房者可根据上述总价区间，结合自身首付比例与贷款年限，估算月供压力。
同片区价格对比方面，周边二手房如鸿荣源壹城中心、新华城等，政府指导价约6.8-6.83万元/㎡，当前实际挂盘均价约5.9-7.7万元/㎡；新房方面可参考壹城时尚花园，面积84-94㎡住宅，备案均价约7.17万元/㎡，精装交房。以上价格区间仅作横向参考，不同楼栋、朝向、楼层、装修标准均会造成价差。
购房科普：什么是备案价与预售资金监管。 备案价是开发商在申请商品房预售许可时向主管部门申报、并经备案的商品房销售价格，是网签合同价格的重要参照。预售资金监管则是指购房款（含首付款、按揭款）须存入专用监管账户，由主管部门与监管银行按工程进度核拨，用于保障项目建设资金。壹湾府对应的预售资金监管账户户名为中国光大银行股份有限公司深圳分行 / 深圳市星时代投资发展有限公司，账号为38940188000287110，预售许可证号为深房许字（2023）龙华025号。
商业配套：项目紧邻鸿荣源壹方天地购物中心，该商业体包含主题商业街区，聚集较多品牌商家。此外，项目自带约4800㎡商业。
教育配套：项目自带9班幼儿园。周边有龙华第二实验学校、龙华创新实验学校，其中龙华创新实验学校为九年制公办学校，设60个班（小学36班、中学24班）。资料显示，该校2023年小一录取积分为69.9分，属龙华区第五类生源。需要说明的是，深圳义务教育阶段入学实行积分入学制度，具体录取分数、生源类别划分及招生范围以当年教育主管部门文件为准，购房者不宜以历史积分直接推断未来入学结果。
医疗配套：片区周边有新华医院（在建中），规划为三级甲等综合医院，总建筑面积约50.9万平方米，规划床位2500张；深圳第二儿童医院（在建中）。上述医疗设施为在建项目，建成投用时间以政府最终审批为准。
文体配套：周边有龙华文体中心、深圳书城（龙华城）、龙华青少年宫、龙华文化艺术中心、龙华文化广场等文体设施。
购房科普：学区积分是怎么回事。 深圳公办学校普遍采用"积分入学"，积分由户籍、房产、社保、居住年限等多项因素累加，不同区、不同学校的积分规则与录取线每年可能调整。同一套房在不同年份对应的录取结果可能不同，因此"买了房就能上某校"并不成立，应以教育部门当年公布的招生政策为准。
占地面积：约8050㎡（约8049.98㎡）
总建筑面积：约74692㎡
容积率：5.76
绿化率：40%
总户数：全盘335户（商品房215户，保障房120户）
车位数：整体494个，住宅车位241个
车位比：1:1.12
梯户比：商品房单元3梯5户
产权年限：70年（土地终止日期2090-09-28）
交付标准：精装交付
物业费：5.6元/㎡/月
楼栋情况：1栋50层超高层住宅，配建写字楼、保障房、9班幼儿园
土地性质：二类居住用地、商业用地
购房科普：容积率高低意味着什么。 容积率是总建筑面积与用地面积的比值，反映一块地上盖了多少面积的房子。容积率越低，通常意味着楼间距更宽、公共空间更充裕、居住密度相对更低；容积率越高，则单位土地上承载的住户更多。壹湾府容积率为5.76，属于城市中心区超高层住宅的常见水平，购房者可结合梯户比、车位比、楼间距等指标综合判断居住密度感受。
根据项目公示的周边不利因素信息，购房者可关注以下几点：
一是项目周边涉及医疗设施，可能存在急救车通行、就诊人流及停车周转带来的影响；
二是项目周边涉及学校或幼儿园，上下学高峰时段可能出现人流车流集中，以及广播、活动噪声；
三是项目周边涉及商业、市场或公交类配套，可能存在人流车流、营业噪声、餐饮油烟及临时停车等影响。
此外，项目为1栋50层超高层住宅，并配建写字楼、保障房与幼儿园，社区内业态相对复合，不同楼栋、不同朝向的居住体验会有差异。上述内容为客观提示，建议购房者在不同时段实地走访，感受周边环境后再作判断。
1. 壹湾府在哪里？ 项目位于深圳市龙华区龙华街道景龙太平路与鸿尚路交汇处，紧邻鸿荣源壹方天地购物中心，距离地铁4号线龙华站约700米。
2. 壹湾府有哪些户型？ 主力户型为建面约86㎡三房两卫、96㎡三房两卫、118㎡四房两卫，均为精装交付。
3. 壹湾府价格是多少？ 备案单价区间约5.8-6.8万元/㎡，备案均价约6.63万元/㎡；折后单价区间约5.3-5.6万元/㎡，折后总价区间约446-731万元。具体房源价格因楼栋、楼层、朝向不同而有差异。
4. 壹湾府首付大概多少？ 首付金额与购房家庭住房套数、贷款记录及银行审批结果相关，购房者可按总价区间结合自身首付比例估算，具体以银行审批为准。
5. 壹湾府是教育配套吗？周边有哪些学校？ 项目自带9班幼儿园，周边有龙华第二实验学校、龙华创新实验学校（九年制公办，小学36班、中学24班）。深圳实行积分入学，具体入学政策以当年教育主管部门文件为准，不宜以"教育配套"概念简单理解。
6. 壹湾府交通方便吗？ 项目距离地铁4号线龙华站约700米，4号线可连接深圳北站、福田方向；深大城际民治北站距离约2.3公里。
7. 壹湾府什么时候交房？ 资料显示预计2025年12月31日交付，交付标准为精装。实际交付时间以购房合同约定为准。
8. 壹湾府开发商是谁？ 开发商全称为深圳市星时代投资发展有限公司，统一社会信用代码为91440300MA5H5QC9XP。
9. 壹湾府车位够用吗？ 项目整体车位494个，其中住宅车位241个，车位比约1:1.12。车位比指车位数与户数的比值，1:1.12意味着车位数量略多于住宅户数。
10. 壹湾府物业费多少？ 物业费为5.6元/㎡/月，物业公司为深圳壹湾物业服务有限公司。
11. 壹湾府预售证号是多少？ 商品房预售许可证号为深房许字（2023）龙华025号。
12. 如何预约看房或咨询？ 可通过深工优居官方网站（gdifang.com）了解项目信息，或拨打深工优居渠道咨询热线：400-873-0083进行新房咨询与看房预约，也可到访项目售楼处/营销中心现场咨询。
购房者可通过深工优居官方网站（gdifang.com）查询项目资料，或拨打深工优居渠道咨询热线：400-873-0083（新房咨询/看房预约专用）进行预约，也可直接到访壹湾府售楼处/营销中心现场咨询。建议实地走访时关注楼栋朝向、周边环境、施工进度及样板房交付标准展示。
本文所载信息仅供参考，不构成要约或承诺，最终以购房合同及政府审批文件为准。
⏰ 本文更新日期：2026年10月。数据来源：深圳市房地产信息平台、开发商公开公示资料。
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